「登記簿謄本」の種類と取得方法は?物件の素性が書類で明らかに!

不動産投資に関わらず「不動産売買」において必ず必要となる書類が「登記簿謄本」です。不動産売買の経験がない人でも一度は見聞きしたことがあると思います。
この記事では、

  • ・登記簿謄本とは
  • ・登記簿謄本の取得方法

について解説します。

この記事は「登記簿謄本ってそもそもなに?」という基礎から「書類を手に入れるためには?」という実践的な内容まで、初心者でもわかるよう丁寧に解説していきます。収益物件の売買の際はもちろん、確定申告で住宅ローン控除(住宅ローン減税)を受けるときや、住まいを売却するときなどに必要になる知識ですので、「まだ理解が浅いかも・・・」という方はぜひご一読いただければと思います。

1. 物件の重要事項がすべてわかる「登記簿謄本」とは


物件の重要事項がすべてわかる「登記簿謄本」とは

1-1.  「登記」は権利関係を明確にする手続きのこと

登記簿謄本の解説に入る前に、まず「登記」について簡単に説明しましょう。

登記とは、「モノ・コトの権利関係を明確にするための手続き(制度)」です。登記所(法務局)という役所が事務を取り扱っており、代表的なのは不動産登記や商業登記です。ほかにも成年後見登記、債権譲渡登記、船舶登記、工場財団登記などさまざまあります。

この記事で取り上げる「不動産登記」は、土地や建物の権利関係を国で管理する帳簿に記載してもらう一連の手続きを指します。

なぜ、登記という手続きが必要なのでしょうか。

例を挙げて考えてみましょう。
あなたが一棟マンションを購入する場合、当然売り主と売買契約を結ぶことになります。しかし、あなたはその建物・不動産がその売り主の持ち主だと、なぜわかったのでしょうか。当たり前ですが、土地や建物には名前が書かれていませんし、名札が付いているわけでもありません。

どうやって調べるのかというと、法務局から「登記簿謄本」を取得し、土地と建物の所有者としてその売り主の住所・氏名が記載されていることを確認すればよいのです。

この例からもわかるように、不動産登記をする理由は「私はこの土地の所有者ですよ」ということを国から正式に認めてもらうためです。登記がなかったら、売買が成立しませんし、知らない人が勝手に自分の土地に建物を立てたりするなどトラブルだらけになってしまうでしょう。

そして「登記簿謄本」とは、所有者の情報はもちろん、物件の概要(土地の面積・用途など)、抵当権設定など重要な情報が記載された書類です。

登記謄本は、

  • ・所有している土地や建物を売却するとき
  • ・不動産を担保にして金融機関から融資を受けるとき

に必要です。

後述するように、登記簿は手数料を払えば誰でも閲覧でき、インターネットでも確認することができます。登記簿を見ればその土地の経歴もわかりますし、安心して売買できる不動産なのかも判断できます。

1-2. 「登記簿謄本」と「登記事項証明書」内容はどう違うの?

登記簿謄本について検索していると、「登記事項証明書」という言葉を見かけることも多々あるかと思います。登記簿謄本と登記事項証明書、どう違うのでしょうか。

結論からいうと、この 2 つは「同じ」と考えて差し支えありません。

もともと登記簿謄本に記載されている情報は、以前は「登記簿」という紙に記載されており、取得する際には、不動産を管轄する登記所(法務局、法務局の支局、出張所など)の窓口に行くか、郵送で請求しなければなりませんでした。

しかし、デジタル化が進んだことにより、現在では「紙(謄本)」ではなく「データ」で登記情報は管理されています。取得する際も、謄本のコピーではなく証明書が発行されます。

「謄本」は「原本を転写した文書」という意味のため、データで管理するようになってからは「登記簿謄本」という名称は、「登記事項証明書」と変更されました。ただ、世間的に浸透している「登記簿謄本」という言葉は使用されているというわけです。

※本記事では「登記簿謄本=登記事項証明書」として解説します。

1-3. 5種類ある登記簿謄本の詳しい記載内容は?

不動産の登記簿謄本には、以下の 5 種類があります。

1-4. これがあればすべて分かる!基本的な「全部事項証明書」

文字通り「全部の事項」を証明する登記簿謄本です。具体的には、対象となる不動産が登記されてから現在に至るまでの「所有権の移転」「抵当権の設置・抹消」などの記録がすべて記載されています。

以下では「現在事項証明書」や「一部事項証明書」についても解説していますが、「全部事項証明書」にはこれらの内容がすべて盛り込まれています。
したがって、現在事項証明書や一部事項証明書でなければならないとき以外は、全部事項証明書を取得すれば基本的に間違いないといえます。

1-5. 現在効力がある事項だけが記載された「現在事項証明書」

こちらも文字通り「現在の事項」を証明する登記簿謄本です。具体的には、対象となる不動産が登記された情報のうち、現在効力のある事項だけが記載されています。過去の情報が載っていないため、例えば「差し押さえられたことがある」といったネガティブな情報を見せたくないときに入手するのがいいでしょう。

ただし、前述したように登記簿謄本は手数料を払えば誰でも閲覧可能のため、現在事項証明書を見せたとしても過去の隠したい情報が知られないわけではありません。調べられたら気づかれてしまうということは覚えておきましょう。

1-6. 分譲マンションに便利!必要な部分だけ取得できる「一部事項証明書」

対象となる不動産が登記された情報のうち、「不動産の一部の情報だけ」を記載した登記簿謄本です。

一部事項証明書が必要なケースは、例えば分譲マンションの場合、全部事項証明書を取得すると各戸のオーナー全員の情報が記載され、数十ページ、場合によっては 100 ページ以上になることもあります。そうしたケースでは必要な部分だけが記載された一部事項証明書のほうが便利といえるでしょう。

1-7. 土地・建物がなくなったら?過去が分かる「閉鎖事項証明書」

閉鎖事項証明書は、過去の情報を調べるときに取得します。主に以下の理由の場合、その登記簿は閉鎖登記簿になります。

  • ・建物・・・取り壊されて滅失(焼失や流出)した場合
  • ・土地・・・合筆(2 筆以上の土地を 1 筆の土地にすること)によって地番がなくなったような場合
  • ・不動産登記簿のデータ化・・・データ化に伴って従来の紙の登記簿が閉鎖された場合

なお、閉鎖事項証明書には保存期間が定められています。

  • ・土地閉鎖登記簿・・・50 年間
  • ・建物閉鎖登記簿の場合・・・30 年間
  • ・昭和 63 年 7 月 1 日以前に閉鎖された土地・建物・・・20 年間

1-8. 証明書としては使えない…けど内容が確認できる「登記事項要約書」

主に現在効力のある事項だけが掲載されています。一見、「現在事項証明書」と同じだと思いがちですが、登記事項要約書は「要約書」とあるように「証明書」ではありません。そのため、契約書に添付する証明書として使うことはできないのが特徴です。

登記情報がデータに置き換わる以前は、閲覧希望者が登記簿を閲覧してメモを取ることができました。登記事項要約書は、このメモに当てはまります。契約関係では使用できないので、あまり現在では用いられることは多くないといえます。

2. どこに行けばいい?オンライン取得は?「登記簿謄本」の基本的な取得方法

どこに行けばいい?オンライン取得は?「登記簿謄本」の基本的な取得方法

登記簿謄本の取得方法は、主に以下の 4 つです。

  • ・オンラインで登記簿データを PDF で取得する
  • ・オンラインで登記簿謄本を請求する
  • ・法務局で要約書を取得する方法
  • ・法務局で登記簿謄本を請求する

見ていただければわかるとおり、「オンライン」と「法務局」の大きく 2 つに分けられています。それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1. 自宅で可能!登記簿データを PDF で取得・閲覧する方法

近年、わざわざ法務局に行かなくても、登記所が保有している登記データをオンラインで取得できるようになりました。これは「登記情報提供制度」のおかげです。

ただし、オンラインで閲覧できる登記データは登記所が保有している情報に限られているので、すべての登記情報が閲覧できるわけではありません。

契約時では登記簿謄本が必要ですが、もし登記データを単純に確認したいだけなら、この方法がおすすめです。

オンラインで登記を見る方法は 2 パターンあります。

①「オンライン登記情報提供制度」を使う方法

財産法人民亊法務協会に登録し、ID とパスワードを入手して登記簿謄本を請求します。下記のとおり、登録完了から ID・パスワードの送付までに約 1週間かかるので注意が必要です。

具体的には、以下の流れになります。

  1. 登記情報提供サービスにアクセスします。「ご利用の前に(利用者登録)」から利用者登録画面を開き、登録を完了させます。
  2. 約 1 週間後、協会から ID・パスワードが送付されます。
  3. インターネット登記情報提供サービスにログインします。

※利用者登録には、個人 300 円、法人 740 円、国・地方公共団体 560 円の費用がかかります。さらに、個別に登記データを確認する際には、1 回ごとに別途利用料金が発生します。

②クレジットカードの即時決済を用いる方法

具体的には、以下の流れになります。

  1. インターネット登記情報提供サービスにアクセス
    トップページにある「LOGIN」をクリックし、「一次利用者」を選択。その後、必要事項を記入し、クレジットカード即時決済を行います。
  2. 一時登録が完了すると、登録情報を閲覧できるようになります。
    主な料金は、以下のとおりです。
    ・不動産登記情報
    ・全部事項 1 件:335 円
    ・所有者事項 1 件:145 円
    ・地図 1 件:365 円
    ・図面(土地所在図/地積測量図,地役権図面及び建物図面/各階平面図)1 件:365 円
    ※ インターネット登記情報提供サービスは利用時間(原則、8:30~21:00)が定められています。
    ※ 土日祝及び休日 、12 月 29 日~1 月 3 日は利用できません。
    ※ メンテナンス等のため、一時的に利用できない場合があります。

詳しい情報は、登記情報提供サービスにまとめられていますので参照してください。
一般財団法人 民事法務協会「登記情報提供サービス」
https://www1.touki.or.jp/service/

2-2. オンラインで簡単請求!自宅から登記簿謄本を請求する方法

オンラインで登記簿謄本を請求する場合は、以下の流れとなります。

  1.  法務局の「登記・供託オンライン申請システム」を開き、申請者情報登録する。
  2. 「かんたん証明書請求」にログインし、必要事項を入力する。
  3. 交付方法(窓口で受け取るか、郵送してもらうか)を選択します。
  4. 手数料を支払う

2-3. 法務局で「登記事項要約書」を取得する方法

「登記事項要約書」には、対象となる不動産における現在の権利関係などの登記事項が記載されています。「要約」とあるように、すべての情報が掲載されているわけではないので注意が必要です。
以下の流れに沿って、法務局から取得することができます。

  1. 法務局へ出向く
    法務局の窓口付近に「登記事項要約書・申請書」という書類が置いてあります。そこに氏名、住所、必要事項を記入し、申請します。
  2. 手数料を支払う
    手数料は区分によって異なるため、詳細は法務省の「登記手数料について」から確認してください。

    法務省:「登記手数料について」
    http://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html

  3. 申請書を窓口に提出します。

2-4. 法務局で「登記簿謄本」を請求する方法

こちらは上にまとめた「法務局で登記事項要約書を取得する方法」とほぼ変わりません。法務局に出向く手間をそれほど感じないなら、直接取得するのもよいでしょう。請求は非常に簡単ですので、行ってから手間取ることもほとんどありません。

  1. 法務局へ出向く
    法務局の窓口付近に「登記事項要約書・申請書」という書類が置いてあります。そこに氏名、住所、必要事項を記入し、申請します。
  2. 手数料を支払う
    手数料は区分によって異なるため、詳細は法務省の「登記手数料について」から確認してください。

    法務省:「登記手数料について」
    http://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html

  3. 申請書を窓口に提出します。

以上、登記簿謄本を取得する方法をまとめました。時間がなく直接法務局に出向くのが難しい人が多いと思いますので、基本的にはオンライン取得がおすすめです。

3. まとめ

まとめ

1. 登記とは、「モノ・コトの権利関係を明確にするための手続き(制度)」のこと。不動産登記でいうと、土地や建物の権利関係を明らかにするための手続きであり、その情報がまとめられた書類を「登記簿謄本」と呼ぶ

2. 以前は登記簿謄本は「紙」として保存されていたが、現代になってデータが保管されることになった。これを「登記事項証明書」と呼ぶ。しかし、一般的に登記簿謄本のほうが名前が普及しているため、統合して「登記簿謄本」と呼ぶことも多い

3. 登記簿謄本には「全部事項証明書」「現在事項証明書」「一部事項証明書」「閉鎖事項証明書」「登記事項要約書」の 5 種類がある。それぞれ目的に合わせて発行するわけだが、基本は「全部事項証明書」で、場合によっては「現在事項証明書」「一部事項証明書」と考えるのがよい

4. 登記簿謄本を取得する方法は、「オンラインで登記簿データをPDFで取得する」「オンラインで登記簿謄本を請求する」「法務局で登記簿謄本を請求する」「法務局で要約書を取得する」の4つ。ただ、法務局に直接足を運ぶ手間を考えると、前者 2 つが有効だといえる

登記簿謄本は不動産売買の際に必ず必要となる書類ですが、今は手数料を支払えば誰でもオンラインで取得できます。対象不動産の安全性も確かめるためには登記データを確認することは非常に有効ですので、ぜひ必要に応じて自分で取り寄せてチェックする習慣を身につけていただけたらと思います。

「登記簿謄本」の種類と取得方法は?物件の素性が書類で明らかに!
最新情報をチェックしよう!
>【WEBセミナー開催!】再建築不可物件の建築可能化プログラム~受講者募集中~

【WEBセミナー開催!】再建築不可物件の建築可能化プログラム~受講者募集中~

新型コロナウィルスの影響・感染拡大防止のために、弊社人気の不動産投資セミナーを「WEBセミナー」で開催しております。
インターネット環境と端末があれば、ご自宅からでも受講可能です。

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG