一度覚えれば汎用性バツグン!「登記簿謄本」のチェックポイント

こちらの記事では登記簿謄本の基礎的な知識を紹介しました。登記簿謄本の種類、そして取得方法が概ね理解いただけたと思います。

この記事では、

・登記簿謄本の見方

について解説します。

登記簿謄本は収益物件に限らず、不動産売買時に必要な書類であり、その知識を身につけておくことはマイホーム購入の際にも役立つでしょう。登記簿謄本と聞くと、「複雑で理解するのが難しそう」「どこを見たらいいかわからない」という人も多いと思いますが、一度覚えれば汎用性の利くものばかりです。ぜひこの記事を身につけて有意義な知識を得ていただければと思います。

1.「賃貸借契約書」で定める基礎的な内容

「賃貸借契約書」で定める基礎的な内容

1-1.登記簿謄本の見本

初めに登記簿謄本の見本を紹介しましょう。

以下のサンプルを見ていただければわかるように、不動産の登記簿謄本は、 「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」という4部構成になっています。

ですが、不動産登記は、表題部 権利部(甲区) 権利部(乙区)という順番で登記されていくため、不動産によっては、「表題部しかない」あるいは「表題部と権利部(甲区)しかない」という登記簿謄本もあります。

登記簿謄本には、以下のように「様式例:1土地」と「様式例:2建物」の2枚で構成されます。

法務省_登記簿謄本1

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:1土地)

法務省_登記簿謄本2

引用元:法務省 登記簿謄本(様式例:2建物)

では、以下からは順番に項目を見ていきましょう。

1-2. 表題部

登記簿謄本の表題部-2

一番上にある「表題部」は、簡単にいうと、「不動産がどういう状況なのか」を示しています。

ただ、「1-1.登記簿謄本の見本」に貼り付けたように、土地と建物で、表題部に記載される内容は異なります。 

「土地」に記載される内容

土地の場合、以下の内容が記載されます。

・所在
土地の場所が市町村字まで記載されます。

・地番
土地の地番(不動産登記するにあたって土地に付与される番号)が記載されます。 所在と地番を合わせて、正確な所在地になります。なお、土地の地番のつけ方は法律によって定められているため、自由に決めることはできません。

・地目
土地の用途によって「宅地」「田」「畑」「山林」「公衆用道路」「雑種地」などの名前がつけられています。

・地積
土地の面積が表示される欄ですが、注意しなければならないのは「必ずしも現実の面積とは一致しない」ということ。昔は測量技術がそれほど高くなかったため、ズレが生じている可能性があります。

・原因及びその日付登記の日付」
登記をする原因と、それが起きた年月日が記載されます。登記された年月日はカッコ内に記載されます。

「建物」に記載される内容

登記簿謄本の表題部

建物の場合、以下の内容が記載されます。

所在

地番

不動産番号
登記簿謄本をその不動産を管轄する法務局で取得すれば記載されています。また、法務局で確認することも可能です。

種類
居宅・店舗・事務所・駐車場などを示します。複数当てはまる場合は、「居宅・駐車場」や「店舗・事務所・駐車場」のように記載されます。

構造
木造、鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造、コンクリートブロック造などがあり、屋根の種類にはスレートぶき、陸屋根などがあります。

なお、区分所有の建物の登記データの表題部には、上記の他に敷地権を表示する項目があります。このなかの「原因」は「その土地や建物が生じた理由などを書く欄」、「所有者」は「その土地・建物の登記記録を初めて作成した時点における所有者を書く欄」です。

1-3. 権利部(甲区)

登記簿謄本の権利部(甲区)

「権利部(甲区)」には、主に「所有権に関する事項」が記載されます。この項目は登記データ上、もっとも重要な部分ともいっても過言ではありません。不動産売買や相続などで所有権が変更される場合、この部分に所有者の変更が記録されます。

以下、この欄の項目を順番に見ていきましょう。

順位番号

登記データには「順位番号」がそれぞれに振られており、番号の数字が低いほど登記された時期が早いことを示しています。たとえば所有者の住所を変更するなど登記に何らかの変更が加わる場合、「1番付記1号」などのように、もとの順位番号に数字が付随されます。

登記の目的

「所有権移転」「所有権一部移転」など、どういう目的で登記がなされたかを示す部分です。

受付年月日、受付番号

登記申請が出された年月日と、その年の1月1日から数えて、その法務局で何番目の登記かが示されます。 登記後に変更を加える場合、この受付番号を使って変更対象を指定するケースもあります。

権利者その他の事項

所有者の氏名と住所が記載されます。つまり、対象となる不動産の所有者は誰なのかを明らかにする部分といえます。共有の場合は、共有者それぞれの持ち分といった情報も記載されます。

なお、所有者が変更して登記申請が行われた場合、新たな所有者の名前と住所が記載されることになります。住民登録の届出に伴って自動的に変わるわけではないため、本人の住所変更登記申請が必要です。そういった理由から、現住所と登記簿上の住所が一致しない、というケースもよくあります。

1-4. 権利部(乙区)

登記簿謄本の権利部(乙区)

「権利部(甲区)」には「所有権」についての事項が記載される一方、「権利(乙区)」には「所有権以外の権利」についての事項が記載されています。例えば、抵当権、根抵当権、質権などの「担保権」や地上権や賃借権などの「用益権」など不動産に関する権利です。

ポイントは、所有権は一つの不動産に対して一つしか成立しないのに対し、担保権や用益権は、一つの不動産に対して複数成立できるということです。

以下、詳しく項目を見ていきましょう。

順位番号

「権利部(甲区)」と同様、登記された順番を表し、その権利関係の優劣を決するものです。前述したように「権利(乙区)」では、担保権や用益権が複数成立できるため、この順位は非常に重要です。

例を出して説明しましょう。

順位番号についての例1

物件Zの所有者である田中さんは、A銀行とB銀行から融資を受けているとします。A銀行は自行を抵当権者として物件Zに「1番抵当権」を、B銀行は「2番抵当権」を設定しました。

順位番号についての例2

この状況で田中さんが返済に窮してしまった場合、「1番抵当権」を持つA銀行は、「2番抵当権」を持つB銀行より優先して債務の弁済を受けられます。

これはすなわち、B銀行は「物件Zを売却し、その金額から1番抵当権を持つA銀行の分を回収し、余ったお金を得られることになる」ということです。逆にいうと、物件Zが安価でしか売れず、かつA銀行がそのうちの大半を回収したら、B銀行はほぼお金が戻ってこないというリスクがあるわけです。

このように、順位番号は「債権の回収の順番」を意味していますので、借主にとっても非常に重要な項目です。

登記の目的

「所有権移転」「所有権一部移転」など明確に示し、所有権以外の権利について、どんな登記が行われたかが記載されます。

例えば、抵当権が設定されている旨が書かれていたりします。

ちなみに抵当権とは、借主からの返済が滞ったリスクを考慮して、銀行が確実にお金を回収するために土地や家を担保にしておけるという権利を指します。

つまり、抵当権を持つ金融機関であれば、返済が滞って「これ以上は返済の見込みがない」とみなされた場合、抵当権を行使し、不動産を競売によって、裁判所を通して不動産を強制的に売却することになります。そして、そこで得た売却額から貸していたお金を回収するのです。

受付年月日、受付番号

甲区と同じく、登記申請が出された年月日と、その年の1月1日から数えて、その法務局で何番目の登記かが示されます。 登記後に変更を加える場合、この受付番号を使って変更対象を指定するケースもあります。

権利者その他の事項

所有権以外の権利に関する内容、権利者の氏名などが記載されます。

以下、見本内にある細かい項目についても簡単に説明しましょう。

原因  
見本では「平成20年11月4日金銭消費貸借同日設定」と書かれているように、登記がされた理由が記載されます。

債権額 
見本では「4,000万円」と書かれているように、お金を貸した(借りた)金額(債権額)が記載されます。

利息 
見本では「年2.60%」と書かれているように、お金を貸した(借りた)際に取り決めた利息が記載されます。

損害金 
見本では「年14.5%」と書かれているように、お金を貸した(借りた)際に取り決めた損害金が記載されます。損害金は正確には「遅延損害金」と呼ばれ、債務者の支払いが滞ったときに発生する利息です。民法420条にあるとおり、ローン契約では、前もって遅延損害金について取り決めがされています。

 

民法420

1.当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。この場合において、裁判所は、その額を増減することができない。

2.賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。

3.違約金は、賠償額の予定と推定する。

 

債務者 
見本では「特別区南都町一丁目5番5号」の「法務五郎」と書かれているように、お金を借りた人の住所・氏名が記載されます。

・抵当権者 
見本では「特別区北都町三丁目3番3号」の「株式会社南北銀行」と書かれているように、お金を貸した人(通常、銀行などの金融機関)の住所・氏名が記載されます。

共同担保 
見本では「目録(あ)第234号」とあるように、共同担保目録の番号が記載されます。

1-5. 共同担保目録

登記簿謄本の共同担保目録

共同担保目録とは、その名の通り「共同担保」の情報をまとめたものです。具体的にいうと、債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権(共同担保)をまとめて記載する欄です。

かつては、抵当権の登記の際に共同担保とする物件を記載したリストを添付することになっていましたが、現在は登記官の職権で記載されます。そのため、権利部(乙区)の抵当権とセットで参照する必要があります。 

たとえば、戸建て物件を購入する場合、土地と建物をまとめて担保に提供するのが通常です。そのときは土地と建物、両方に同じ抵当権が設定されます。
したがってこの場合、土地と建物どちらかの登記簿謄本の共同担保目録を確認すれば、「土地と建物の両方に抵当権が設定されている」ということがわかります。

・記号及び番号
共同担保目録の記号・番号が記載されます。 これ、権利部(乙区)に書かれている共同担保目録の記号・番号と一致します。

・番号 
単純に不動産に通し番号が振られます。

・担保の目的である権利の表示 
見本では特別区南都町一丁目101番の土地」と「特別区南都町一丁目101番地 家屋番号101番の建物」あるように、抵当権が設定されている不動産の所在・地番・家屋番号が記載されます。

・順位番号 
抵当権の順位が記載されます。 権利部(乙区)に書かれている順位番号と一致します。
なお、不動産を売却する際、もし抵当権がついているなら、抵当権を抹消しなければ基本的に売却できません。抵当権がある不動産を購入する買い主は特殊な例外を除き、いないからです。

ローンを完済したら抵当権の抹消を行うのが普通ですが、それを忘れている(もしくは知らない)人も実は多いといえます。そうなると、いざ売却する際に困ってしまうので、売却前に必ず抵当権抹消登記をすることを覚えておきましょう。

2.まとめ

1. 不動産の登記簿謄本は、「表題部」「権利部(甲区)」「権利部(乙区)」「共同担保目録」という4部構成になっている。ただ、不動産登記は、表題部 → 権利部(甲区) → 権利部(乙区)という順番で登記されていくため、不動産によっては、「表題部しかない」あるいは「表題部と権利部(甲区)しかない」という登記簿謄本もある

2. 表層部は「不動産がどういう状況なのか」、「権利部(甲区)」には、主に「所有権に関する事項」、「権利(乙区)」には「所有権以外の権利」についての事項、共同担保目録には債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権(共同担保)一覧が記載されている

3. 表題部 「土地」に記載される内容、「建物」に記載される項目がある。
「権利部(甲区)」には、順位番号、登記の目的、受付年月日、受付番号、権利者その他の事項がある。
「権利部(乙区)」にも同じく、順位番号、登記の目的、受付年月日、受付番号、権利者その他の項目がある。
共同担保目録には記号及び番号、番号、担保の目的である権利の表示、順位番号の項目がある。

いかがでしたか。登記簿謄本に書かれる内容は概ね基本フォーマット化しており、一度体系的に学べば、半永続的に学んだ知識を活用することができます。それぞれ細かい項目ではありますが、汎用性のある内容ですので、知らない用語があればこの機会にぜひ覚えてください。

 

 

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