不動産で起業して成功したい人が抑えるべき6つのポイント

不動産で起業したいと思っている方、儲かりそうだから不動産関係の仕事で経営者になりたいと思っている方の中にも不動産事業についてあまりご存じない方もいるかもしれません。「不動産で起業」と一口に言っても不動産事業には種類があります。不動産業界での経験が無い状態から不動産で起業されようと考えている方には特に、不動産業界にどのような仕事があり起業のために何が必要なども分かりづらいと思います。

ここでは不動産事業の中でも、不動産仲介業と賃貸業の2つの事業に絞って、仕事内容の違いからそれぞれのメリットデメリット、収益の生み出し方の違いなどを不動産業界が未経験の方にも分かりやすくお伝えします

この記事を読むことで

  • 自分は不動産事業に向いているのか、どの事業で起業するか
  • 自分の状況で不動産の起業ができるのか
  • 不動産で起業するためには何をすれば良いのか
  • 不動産で起業するために何が必要なのか

などの疑問が解決でき、不動産で起業するためにあなたに必要な物ややるべきことが見えてくるでしょう。

そしてただ起業して終わりではなく経営者として成功するために、不動産仲介業、不動産賃貸業それぞれの事業で成功したモデルを取り上げます。 仲介業は79歳で宅建を取得し80歳で起業した和田京子さんが成功した理由、不動産賃貸業の方は当サイト監修の藤山大二郎をモデルとして、実際に不動産で自己資金ゼロの状態から、家賃収入3000万円までの規模に拡大している経験を踏まえてお話いたします。(藤山大二郎のプロフィールはこちらをご覧ください)

なお、今回の不動産の起業に関する当記事は、「不動産投資の学校ドットコム」編集部の執筆、監修でお伝えいたします。

目次

1.不動産で起業するということ

不動産で起業するということ

不動産事業には種類がありますが、仕事の内容に関して明確に定義されている法律などはありません。

不動産に関わる仕事としては大まかに分けて不動産取引業(仲介業や売買業など)、不動産賃貸業、不動産管理業があります。

ただ、一般的には「不動産で起業」というと、不動産賃貸業不動産仲介業が思い浮かぶ方も多いのではないでしょうか。

「不動産」で起業したいと思う方はどの仕事をしたいのかを明確にする必要があります。次のセクションからは不動産仲介業と不動産賃貸業の違いについて取り上げていきます。

2.不動産仲介業と不動産賃貸業の違いとは

不動産仲介業と不動産賃貸業の違いとは

ではこの2種類の事業の仕事について比較していきましょう。ポイントを3つに分けましたのでそれぞれを比較してみます。

2-1.副業として可能かどうか?

  • 副業として可能なのが不動産賃貸業、
  • 副業としては難しいのが不動産仲介業になります。

起業したいと思っている方の中には、現在サラリーマンとして働いている方もいらっしゃると思います。藤山も最初はサラリーマンの副業として不動産賃貸業を始めました。その上で、不動産賃貸業はサラリーマンの副業として最適だと考えています。

その理由を簡単に言うと

  • 時間の調整がしやすい(本業の空いた時間や休みの日に合わせて自分の都合で動くことができ、しかも運営にはほとんど手間がかかりません)
  • 事務所などを持つ必要がない(電話やネットの環境さえあれば家でできます。)

事があげられます。

逆に仲介業は

  • 時間は顧客に合わせる(売り手と買い手をつなぐ仕事ですので、自分の時間の都合というより売り手側と買い手側が主体の仕事になります。)
  • 事務所を持つ必要がある(本当は必ずしも必要ではないかもしれませんが、宅建業法では事務所の設置が義務付けられています)

です。仲介業の場合、空いた時間に副業として起業することはできると思いますが、本業を持ったまま副業の仲介業で多くのお金を稼げるようにするには相当無理をする必要があるでしょう。

2-2.開業に資格はいるのか?

  • 開業に資格がいらないのが不動産賃貸業、
  • 資格が必要なのが不動産仲介業になります。

大家さんに資格は必要ないので、不動産賃貸業が何かの資格を持っていなければならないということはありません。

しかし、不動産仲介業の場合には宅地建物取引士の資格が必要です。宅地建物取引士の資格は国家資格であり、2016年15.4%、2017年15.6%という大体16%程度の合格率です。受ければ合格というような、誰でも簡単に取得できる資格ではありません。

しかし、開業の際には事務所に宅地建物取引主任者を置かなければなりませんので、宅地建物取引主任者を雇わない場合には自分が取得する必要があります。

2-3.収益の生み出し方に違いがあるのか?

  • 1回の収入は少ないが長く安定した収益をあげられるのが不動産賃貸業
  • 1回に大きな収益を上げることができるのが不動産仲介業です。

不動産仲介業、特に売買業に関しては仲介手数料(売買価格によって手数料の上限が決まっています)でお金を稼ぎますので1件決まるごとに大きなお金が入ります。 逆に不動産賃貸業の方は部屋数や家賃によって違いますが、メガ大家と呼ばれている人やそれに近い人以外は、不動産仲介業の1回に入る金額には遠く及ばないと思います。

ただし、不動産賃貸業の場合には、空室などあれば多少の変動はありますが、毎月コンスタントに収入を得ることができます。逆に不動産仲介業は売買契約が決まった時に収入が得られるので、毎月決まった収入があるというわけではありません。

この3つの比較を見ていただいて分かるように、働き方、必要資格、収益の生み方も全く違います。

3.賃貸業と仲介業のメリットデメリットを知っておく

貸業と仲介業のメリットデメリットを知っておく

次は不動産賃貸業、不動産仲介業で起業する場合のメリットデメリットを知っておきましょう。

3-1.不動産仲介業のメリットとデメリット

3-1-1.不動産仲介業のメリット

  • 仕入れにお金がかからない
  • 手数料の上限は決まっているが手数料は自分で決められる
  • 1回、または短期で大きく稼げる可能性がある
  • 営業スキルを活かせる

順番に説明していきます。

・仕入れにお金がかからない
不動産仲介業、土地売買業の場合に仕入れにお金がかかりません。自分で物件を購入するわけではなく流通している物件か直接売り主から依頼を受けた物件を扱います。

・手数料は自分で決められ
不動産売買契約が成立した際には不動産会社の仲介手数料が請求できます(成功報酬)。 手数料の上限は決まっていますが、その範囲内ということならば自分で決めることができます。売り手、買い手両方から手数料をもらうことができます。

不動産売買価格(取引額) 手数料の上限(報酬額・税抜き)
取引額200万円以下の物件 5%以内
200万超400万円以下の物件 4%以内
400万円超の物件 3%以内

・1回、または短期で大きく稼げる可能性がある
契約が決まれば手数料がもらえますので、月に1件でも契約すれば、普通のサラリーマンから考えれば十分な金額が手に入る場合も多いでしょう。月に数件あればそれだけお金を稼ぐことができます。また、物件価格が高ければそれだけ自分に入る金額も大きくなります。

・アイデアマンはその個性を活かせる
営業力や他との差別化をはかることのできる独創的なアイデアが必要な世界ですので、そのようなことが得意な人はそのスキルを活かせます。

3-1-2.不動産仲介業のデメリット

  • 開業資金が必要
  • 広告をする宣伝費用が必要
  • コンスタントに収入があるわけではない
  • 他とは違う工夫が必要
  • 最後まで自分がフルパワーで動かなくてはいけない

1つ1つ解説していきます。

・開業資金が必要
会社設立の費用の他に事務所を借りる費用も必要です。そして、始めて数か月は実績が全くなく、お客さんがいない状態になるかと思いますので、当面の活動費なども自費で払うことになります。ある程度まとまったお金は用意しておく必要があります。

・広告をして宣伝費用が必要
自分を知ってもらわない事には、売り手にも買い手にも見つけてもらえません。地元の人に配るなど広告やいろいろな媒体の宣伝費はある程度必要です。

・コンスタントに収入があるわけではない
毎月お金が入るというわけではありませんし、いつ契約があるかはわかりません。 2週間に1回、1か月に1回、2か月に1回あるかもしれませんが、もしかしたら1年に1回しかないかもしれません。

・他とは違う工夫が必要
同じような仕事をしている人は数多くいます。その中から売り手、または買い手に自分を選んでもらうためには他とは違う工夫なども必要になってきます。

・最後まで自分がフルパワーで動かなくてはいけない
仲介業の場合、売り手、買い手を探すことはもちろん、契約など、お金が入る最後までの全ての工程で自分が動かなくてはなりません。勝手に人や土地がお金を生んでくれるわけではありません。自分が動かない場合には、人を雇う必要がある労働集客型ビジネスです。

3-2.不動産賃貸業のメリットデメリット

3-2-1.不動産賃貸業のメリット

  • サラリーマンとの両立が可能
  • リスク管理がしやすい
  • 事務所を構えなくてもできる
  • 毎月安定的な収入が入り事業計画を立てやすい
  • 初心者でも知識さえあれば稼げるポイントが作れる
  • 営業などが得意でなくてもできる
  • 拡大もしやすい
  • サラリーマンの特性を最大限生かせる(年収にこだわらなくても良い)
  • ずっと自分が動く必要はない
  • 自己資金が少なくてもできる

こちらも順番に説明していきます。

・サラリーマンとの両立が可能
前のセクションでも書きましたが藤山は「時間の融通がきく」「自己資金が少なくてもできる」「サラリーマンの特性が生かせる」という理由から不動産賃貸業をサラリーマンの副業としておすすめしています。

・リスク管理がしやすい
サラリーマンをしたまま始めることができ、万が一うまくいかない場合はそのままサラリーマンを続けることができ、上手く収益をあげ、リタイアできそうであれば会社を辞めればよい。というリスク管理がしやすい事業です。

・事務所を構えなくてもできる
ネット環境と電話さえあれば、業者のやりとり、物件探しなど、大抵のことは家でもできます。毎日出勤する必要はありません

・毎月安定的な収入が入り事業計画を立てやすい
1回の金額は仲介業に及びませんが、家賃収入という毎月安定的な収益があります。単発型よりも事業計画なども立てやすく安定しています。

・初心者でも知識さえあれば稼げるポイントが作れる
知識と情報量が稼げるポイント作れるかどうかの分かれ目になります。経験を積めば積むほど有利にはなることは確かですが、初心者でもきちんと稼げ、規模を拡大させていくことは可能です。

・営業などが得意でなくてもできる
不動産業者、管理業者、銀行などとのお付き合いはありますので、ある程度のコミュニケーション能力が必要ですし、営業が得意であればそれは強みになりますが、仲介業とは違い必ずしも営業が得意でなくてもできる事業です。

・拡大もしやすい
不動産賃貸業は、知識と方法さえしっかりと学んだ人が成功する世界ですので、再現性の高い方法で上手く拡大していければ大きく稼ぐことができます。

・サラリーマンの特性を最大限生かせる(年収にこだわらなくても良い)
物件購入などの初期投資も、サラリーマンという状況を活用して有利なローンを組んで始めることが出来ます。また、「自分は年収が少ないから銀行の融資も有利にならないのでは?」と思う人もいるかもしれませんが、銀行は融資をする際、自営業でお金をたくさん稼いでいる人よりも大手企業に長年勤めることを重視しています。つまり年収や資産だけで決められるわけではありませんので、年収が低くてもサラリーマンの特性はしっかり活かすことができます。

・ずっと自分が動く必要はない
物件購入や物件探しなど最初の段階ではもちろん自分が動きますが、後の管理や運営などは業者に任せることができるアウトソースな事業です。不動産と業者さんが動いて収益を生み出してくれますので、自分はずっと動き回っている必要はありません。

・自己資金が少なくてもできる
手元の自分のお金を使わずに銀行からお金を借りて物件購入ができますので、自己資金は少なくても大丈夫です。実際、藤山も初めは両親から借りた200万円でした。

3-2-2.不動産賃貸業のデメリット

  • 正しい知識と情報がものをいう世界なので勉強しなくてはいけない
  • 家賃収入=収入ではない
  • 1回で入るお金は少ない
  • 自分が物件や土地購入するので借入金が発生する

・正しい知識と情報がものをいう世界なので勉強しなくてはいけない
情報取集と知識を入れる努力、工夫することが大切ですので、その努力を怠ってしまうと成功が遠のいてしまいます。

・家賃収入=収入ではない
不動産賃貸業の場合は、家賃収入が多いからといって儲かっているとは限りません。キャッシュフローで考えます。家賃収入が多くてもキャッシュフローが少なければ儲かっているとは言えませんので、そこはきちんと計算する必要があります。

・1回で入るお金は少ない
不動産仲介業の売買契約の時に入るお金に比べると、1回(賃貸業で言えば毎月)で入るお金は少ない金額です。

・自分が物件や土地購入するので初期投資で借入金が発生する
仲介業の場合には設立費用と資本金、最初のお客さんがいない頃を賄う資金が必要になりますが、不動産賃貸業は初期投資という意味で言えば、現金は手元に必要なくても、物件購入があるのでローンを組んでいるとはいえ多額の借入金が発生します。

4.どちらで起業するのが向いているのか判断してみよう

どちらで起業するのが向いているのか判断してみよう

では、メリットデメリットを把握した上で、自分がどちらをやりたいのか、どちらに向いているのか、チェックシートを作ってみましたので、チェックしてみてください。

■■■不動産賃貸業

  • サラリーマンのまま始めたい
  • 少なくても安定的な収入が欲しい
  • リスクはなるべく小さくしたい
  • 自己資金があまりない
  • 勉強は苦ではない
  • サラリーマンの特性を生かせるなら生かしたい

■■■不動産仲介業

  • 営業が得意
  • 独創性があり、他とは違うことができる
  • 宅建の資格を生かしたい
  • 短期で大きく稼ぎたい
  • 大きく儲けられるならそれだけのリスクは構わない
  • 時間に余裕はある
  • 会社をすぐにでも辞められる、辞めるつもり
  • 独立志向が強い

5.不動産で開業までのステップ

不動産で開業までのステップ

次に開業までのステップを見ていきます。

5-1.仲介業で起業する場合

まず会社の名前を決めるのと会社の印鑑は作成しておきましょう。
それが済んだら

  1. 定款(目的、所在地、出資金などの情報を記載)を作成します
  2. 定款を管轄の公証人役場に持っていき定款認証をしてもらいます
    「日本公証人連合会 公証人役場一覧 」
    http://www.koshonin.gr.jp/list
  3. 登記書類を作成します。
    「法務局 商業・法人登記の申請書様式」からダウンロードできます。
    http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/COMMERCE_11-1.html#1-3
    記載例も載っています。
  4. 資本金の振り込みをします
  5. 管轄の法務局で会社設立の登記をします 法務局 各法務局のホームページ http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kakukyoku_index.html

というのが大まかな流れになります。

5-2.賃貸業で起業する場合

5-2-1. 個人事業主で起業する場合

こちらは個人事業主であれば、管轄の税務署に「開業届」、確定申告で青色申告をして特別控除を受けたい場合には「青色申告承認申請書」を提出するだけで完了です。青色申告を希望する場合には開業した年度から2か月以内か年度内の3月15日までに提出しなくてはなりませので、希望する人は開業届と一緒にだしておくのがベストです。

国税庁「新たに事業を始めたときの届出など」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2090.htm

5-2-2.法人で設立する場合

最初から法人で設立する場合には、会社設立ということで仲介業と大体一緒になります。こちらの記事 (後程「不動産賃貸業」のページにリンク致します)にも書きました。

6.不動産仲介業、不動産賃貸業、それぞれの事業の成功モデルから学べること

不動産仲介業、不動産賃貸業、それぞれの事業の成功モデルから学べること

不動産仲介業、不動産賃貸業ともに成功者から学ぶことは多いと思います。ここでは仲介業、賃貸業それぞれの成功者から見つける成功のポイントを書いてみます。それは必ず起業して成功を目指す際のヒントになるはずです。

6-1.不動産仲介業での成功者(和田京子不動産 和田京子)

テレビで見たことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、この方は79歳で宅建の資格を取得し80歳で不動産で起業しました。現在85歳で年商5億円です。

もともと普通の主婦で、ご主人の仕事上の関係で7回家を購入したそうですが、その7回全てが欠陥住宅で、自分が満足できる家に住んだことがない不満をずっと抱えていたそうです。そして、ご主人が他界された後に宅建取得を目指しわずか1年で合格し80歳の時に和田不動産を立ち上げました。

年齢という話題性だけではない、ビジネスとして他との差別化をしっかりとはかっているところが彼女のすごいところでもあります。いくつか例を挙げてみます。

  • 名刺が500円のクオカード
    一見お金をかけているように思えますが、もらった側や聞いた側にはかなりインパクトがありますので広告料としては安いものです。
  • デメリットを伝える
    自分が嫌な思いをしたからこそ、顧客にはメリットとデメリットをしっかりと伝える。これは顧客の安心感と信頼感につながっています。
  • 24時間営業
    電話が鳴ればすぐに起きて対応します。仕事で遅くなった人や気になったらすぐ問合せしたい人のためにそうしているようですが、「不動産で24時間営業」という言葉は聞いた人にインパクトを与え、印象に残ります。
  • 仲介手数料無料
    通常不動産売買の場合、不動産会社は売り主・買い主両方から仲介手数料をもらいます。しかし、和田京子不動産では買い主から仲介手数料はもらわず家を売ったことによってお金が入ってくる売り主からのみ仲介手数料をとることにしたようです。

他にも、契約の時には顧問弁護士が無料で立ち会う、無料おむかえサービスなど他社とは違う戦略を行っています。

不動産売買は1件売れるたび大きなお金が動くので、起業を考える人が新規で多く参入してくる業界です。しかし、その分競争も激しく他との差別化が求められます。多くの部分で差別化を図ったことで、大きな話題になり、より多くの収益を上げることができたのでしょう。

6-2.賃貸業での成功者(株式会社NSアセットマネジメント 藤山大二郎)

藤山は自己資金ゼロ、両親から借りた200万円で不動産投資を始め、1年半で8棟100世帯、家賃収入3000万円以上(月間利益150万円以上)、純資産1億超えを達成しています。藤山が不動産賃貸業をしている人にアドバイスしている成功までの流れと秘訣をまとめてお伝えします。

6-2-1.最初の2~3ヶ月はひたすら勉強(勉強の期間は決めること)

不動産賃貸業は知識と情報収集、工夫がものを言う世界です。私の場合、この時期に購入した書籍は300冊を超え、あらゆるセミナー、DVDなどお金をかけて勉強しました。勉強にかけた自己投資は、今、しっかりと返ってきています。

ただし、不動産投資はやってみないと分からないことが9割です。
「勉強は1~2ヶ月、信頼できる投資家に勧めてもらう10冊程度の本を読めば基礎知識は身に付きます。勉強は集中して短期間やり、あとはできるだけ早く行動に移すことを主軸においてください。」ということです。

とにかく不動産の状況は変わっていきます。不安から勉強をたくさんしすぎてしまうかもしれませんが、いくらやっても不安は拭えません。それよりも勉強はある程度の知識がつくまでにして、早く行動することを頭に入れておくことが大切です。

6-2-2.副業として始め、月間キャッシュフローが150万以上になった時、計画的にリタイア

1棟目は親からの200万円の借金でしかも、サラリーマンの副業として始めたものですが、そこから2-4棟と買い進める途中に拡大が止まったこともありました。

なんとか無事5棟、6棟と買い進め7棟目を購入した時点で月間キャッシュフローが150万円を超え、リタイアすることを決めました。

8棟目に後の売却のことも考え、自分の住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建ててから会社をリタイアしました。

本業を続けながら計画的に売却・購入、リタイアの時期を見極めることができるのも不動産賃貸業の良いところです。

6-2-3.売却益を組み込み、再現性の高い方法で事業を拡大 事業の拡大のためには再現性が高く、スピード感を持って拡大していくことが必要

私は売却益が狙える物件(相場よりとにかく安く)を購入し、売却して自己資金を増やし、法人でプロパーローンを開拓していくことが再現性が高い方法だと思っています。

また、中間マージンを徹底的に省くことができる、土地から探す新築案件も再現性の高い売却益を狙える方法です。

不動産賃貸業は、物件を探す手間、銀行を開拓する手間、業者とのやりとりなどやることはあります。しかし、うまくいけば不動産が動いて稼いでくれます。

また、初心者だったとしても、正しい情報と知識に裏打ちされた工夫があれば着実に稼ぐことができます。1回のキャッシュフローは仲介業にはかないませんが、長期的に安定して稼ぐことができ、規模を大きく収益を拡大していくことも可能です。

7.まとめ

  • ・属性:サラリーマンの副業でできるのが不動産賃貸業、できないのが不動産仲介業
  • ・資格:資格が必要ないのが不動産賃貸業、必要なのが不動産仲介業
  • ・収益の生み出し方:1回は少ないが長期で安定しているのが不動産賃貸業、1回で大きく稼げるのが不動産仲介業
  • ・不動産賃貸業、不動産仲介業ともにメリット、デメリットを知っておくことが大切です。
  • ・仲介業、賃貸業ともに事業成功モデルを見て、学ぶことで成功に導くヒントを手に入れましょう。

不動産賃貸業、不動産仲介業ともに起業し稼げるようになるというのは簡単なことではありません。また、やりたい事業と向いている事業は違うかもしれません。自分の属性や状況などを踏まえて見極めてください。起業することがゴールではなく、しっかりと稼げるようになることがゴールになりますので、成功のためのヒントも踏まえて起業に向けて動いてください。

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