「節税」で損をする!?成功する不動産投資家が無駄な節税はしない理由

不動産投資をしている人は、年齢や環境などは様々。もう少し副収入があれば、老後の資金を稼ぎたい、何となく儲かりそうだから、始める理由も様々だと思います。 中には、相続税対策のアパートを引き継ぐことになり「節税対策になるから」とアパート経営をしている人もいると思います。

不動産投資を始める理由はこのように様々ですが、共通するのは「損はしたくない、少しでも多くのお金を残したい」という想いです。不動産投資をするなら出来るだけお金を稼ぎたいと思うのは当然のことですが、一方で初「思ったより稼げない」と感じている方も多いはずです。

空室はないのに税金を払ったら手元にお金が残らない、トラブルで出費も多く手元に残らない、表面的にはお金が入っているように思えても、手元に残るお金が少ないことがそのように感じる理由だと思います。

手元にお金を多く残すためにはどうすればいいのか。すぐに出来ることが「節税」です。すでに節税を意識し対策している人もいると思いますが、正しい節税対策が出来ている人は実は多くないのです。本来の目的を見失い、結果として手元に残るお金を減らしてしまうケースも珍しくありません。

不動産投資の目的は「利益を増やし、手元に多くのお金を残すこと」です。節税はその1つの方法に過ぎないわけで、手元に利益を残すためには「節税にこだわらない考え方」が必要になることも知っておかなくてなりません。
とは言え、すぐに出来る節税対策はしておくにこしたことはありません。

そこでこの記事では「今すぐにできる節税対策」に加えて、

  • なぜ、不動産投資が節税になると言われているのか
  • それは本当に節税になっているのか?
  • 節税にこだわりすぎると損をする理由
  • 節税ではない、手元にお金を多く残す方法

正しい節税の知識と、お金を手元に多くの残す考え方についてお伝えします。

私は現在10棟のアパートを所有し、不動産投資に関するアドバイスなどもさせて頂いています。(⇒詳しいプロフィールはこちらから)自分自身が実践してきたことや、多くの不動産投資家を見てきた経験から、「不動産投資で稼ぐ、手元に多くのお金を残す」という本来の目的を達成するための方法をお伝えします。

1.不動産投資における「節税」の意味とは?

不動産投資における「節税」の意味とは?

「不動産投資は節税になる」そう言われるのは、所得税、住民税、相続税を減らすことができるからです。会社員として働きながら不動産投資をする場合には、会社からのお給料に不動産投資の収入を合算して申告することになります。

不動産投資でマイナス収支を計上することで所得税や住民税の節税に繋がります。また、現金を不動産に換えることによって相続税評価額を3分の1程度まで圧縮できるので、現金でそのまま相続するよりも相続税をおさえることが出来るわけです。

節税という意味では確かに税金は安くなるわけですが、「手元にお金を残す」ことを考えるなら、節税より大切なことがあります。それは不動産投資でキャッシュフローを大きくして、利益を多くすることです。

不動産投資の収支をマイナスにして節税効果を期待するよりも、利益を出した方が結果的に多くのお金を手元に残せるわけです。そもそも節税は何の為なのか、過度な節税は「お金を残す」という本来の目的を見失うことになりがちなので注意が必要です。

2.不動産投資で「今すぐ」できる節税対策

不動産投資で「今すぐ」できる節税対策

とは言え、すぐに出来る節税対策はやっておくべきです。すぐ出来る方法の1つに「経費計上」があります。経費を増やすことで収益を減らし、税金を減らすということです。

もし計上できる項目があるのに計上していないものがあれば、すぐにでも計上すべきです。そのために必要なのは、不動産投資で計上できる経費にはどんなものがあるのかを知っておくことです。

以下に経費計上できる代表的な項目を記載しておきますので、計上してないものがないかチェックしてみて下さい。

【経費に計上できる項目】

  • 1:税金  固定資産税、都市計画税、不動産取得税、収入印紙代など
  • 2: 保険料 火災保険、地震保険など
  • 3:管理会社へ支払う管理費
  • 4:税理士、司法書士の報酬
  • 5:減価償却費
  • 6:修繕費
  • 7:修繕積立費
  • 8:ローン金利 ローン返済の金利のみ
  • 9:ローン保証料
  • 10: その他諸経費 交通費、新聞図書費(書籍、セミナー代など)、通信費、交際費(会食、不動産屋への手土産代、など

【経費に計上できない項目】

  • 住民税、所得税などの税金
  • ローン返済の元本に相当するもの
  • 私生活に関する費用

経費計上できる項目と、出来ない項目を記載しましたが、不動産賃貸業では法人と個人で違う部分も多くあります。法人だと人件費などを経費計上出来たり、それぞれの違いを理解した節税対策を行うことが大切です。

個人と法人の違いについては下記もご参照下さい。
「大家=不動産賃貸業」個人と法人11の違いと4つのポイント

3.不動産投資で節税のやりすぎは失敗の元

不動産投資で節税のやりすぎは失敗の元

経費計上は節税対策としてすぐに出来る方法なので、すぐに出来る節税対策はやっておかないともったいないわけですが、節税のやりすぎは不動産投資の失敗の元になることも知っておきましょう。 「なぜ節税のやりすぎが不動産投資の失敗の元になるのか?税金は安くなるにこしたことはないのでは?」と考える人も多いかもしれません。

節税の本来の目的はなんでしょうか?それは手元に多くのお金を残すことです。 ここで大事なのは「税金を減らすこと」と「手元にお金を残すこと」がイコールではないことを理解することです。 節税に必死になるより、キャッシュフローを大きくすること、利益を増やすことを考えた方が、結果的に手元に残るお金を増やすことができるからです。

節税も知識が必要になるわけですが、そのための勉強に多くの時間を費やすのは有意義ではありません。同じ勉強をするなら、利益を残すこと、キャッシュフローを大きくすることに時間を費やす方が将来的に多くのお金を残すことに繋がります。特に会社勤めをしながらの個人事業レベルでの不動産投資においては、節税を頑張っても大きな効果は望めません。

手元に多くのお金を残す、という本来の目的を見失わないようにすることが大切です。ではどうすれば、手元に多くのお金を残していけるのか、次の項目でお話していきます。

4.節税よりも効果的な、手元に多くのお金を残す方法

節税よりも効果的な、手元に多くのお金を残す方法

不動産投資では必要以上に節税を意識しすぎることが手元にお金が残らない原因となってしまうことについてお話してきましたが、節税を意識して不動産投資の収支を赤字にするよりも黒字を出してしっかり納税を行うことが将来的に多くの利益を生み出すことへと繋がります。

理由は、そうすることが銀行の信頼感を得ることに繋がっていくからです。その結果、大きな融資を引けることになり、事業の成長、結果として手元に多くのお金が残せるようになります。

節税は利益を減らす行為なので、銀行の信頼には繋がりません。事業の拡大段階においては融資がひけないと希望の物件を購入できなくなります。

黒字を出してしっかりと納税することが大きな融資をひけることに繋がり、事業規模の拡大に繋がる事をしっかりと理解しておくことが大切です。行き過ぎた節税対策は結果的に節税になっていないことも多くあります。

例えば、

・経費を沢山使うことで、税金を減らせても資産も減っているような状態 ・損益通算で赤字と黒字を相殺しようとして、赤字が切り捨てられる場合があることを知らない状態

このような状態がまさにそうです。

経費を増やすために無駄に支出を増やすより、しっかりとお金を貯めて、物件購入の資金に充てる方が賢明です。個人で不動産投資を行う段階では、必要以上に節税を意識するメリットは少ないです。 将来的に事業を拡大していくことを考えると、「節税は法人になってから」と考えておくことで十分です。

法人の方が経費計上できる範囲も大きく節税効果も高くなります。将来的に不動産投資を事業として拡大していきたいなら、「節税」という考えを捨てるべきです。 物件を買い進めていく過程では、お金を貯めることも重要で、利益が出ていない決算書は銀行から評価されません。

最初の数年は目先の節税はあえて見ないようして、黒字を出して銀行の信頼を得ていくことが、将来的に多くのお金を残すことになることを理解しておきましょう。

5.目先の節税にこだわりすぎない!「手元に資金が残る不動産投資の流れ」を知る

目先の節税にこだわりすぎない!「手元に資金が残る不動産投資の流れ」を知る

最後に私が手元に資金がほとんど無かったサリーマン大家から、短期間で規模を拡大していった流れについてお伝えしておきたいと思います。

1棟目の購入はまだ会社員として働きながらの時でした。
手元に資金が無かった為、両親から200万円を借金し、築20年の鉄骨マンションを2200万円で購入しました。

購入時の頭金と修繕費で両親から借りた資金はなくなってしまったので、一旦仕切りなおしを考え1棟目の物件を売却することに。4000万円強で売却することができ、残責を差し引いても2000万円ほどのお金が手元に残りました。

この資金を元手に銀行へアプローチしたことである程度の融資がひけるようになり、大きな物件も購入できるようになりました。物件の売却などを行いながら黒字を出し、銀行の信頼を得ながら、7棟目までを順調に買い進めることができました。

私が短期間でこうして買い進められた背景には、必要以上の節税をするより、売却で収益を上げた分をしっかりと納税することで収益があがっている決算書を作れたことがありました。その結果銀行からの信頼を得ることになり、融資額も大きく、キャッシュフローにこだわった希望の物件を購入することが出来るようになったわけです。

銀行から事業性融資を引くためには最低でも2期の黒字決算書が必要で、しっかりと収益をあげている人であれば銀行も大きな融資してくれるわけです。

節税は利益を減らす行為なので、言い変えれば銀行からの信頼を下げることにもなります。目先のお金のために、将来の大きな収益を手放す行為になってしまうことを知っておかなくてはいけません。 その結果、希望の物件があるのに融資が出ないことで妥協して物件や土地を購入したり、利回りが低くなることでキャッシュフローが少なくなったり、と不動産投資の失敗の元になってしまうわけです。

不動産投資で事業を拡大していくフェーズにおいては、節税よりも納税を意識することが重要です。 節税効果がしっかりとでてくるのは事業規模が1億円位に拡大出来てからなので、そこまで拡大していく途中の過程では、目先の小さなお金を残すことより、将来の大きな収益を残すことを意識しておきましょう。

6.まとめ

  • ・不動産投資が節税になるのは所得税、住民税、相続税を減らすことができるからになります。
  • ・経費計上できる項目を知っておき、出来るものはきちんと経費計上はするべきです。
  • ・しかし節税は目的を達成するための手段でしかないので、経費計上し利益を減らし過ぎることは「手元に多くのお金を残す」上で逆効果になります。
  • 不動産投資の規模を拡大していく段階では、しっかりと収益を上げしっかり納税することも重要です。なぜなら、納税することによって銀行からの信頼を得ることができ、大きな融資を引っ張れるようになるからです。
  • ・個人レベルでの節税効果はわずかしかありません。節税は規模拡大したのち、法人化してから行えば十分です。

事業の拡大を目指す段階においては、納税を意識しすぎることは逆効果になってしまいます。 もちろん申告できるものは漏れなく申告するようにして、「手元に多くのお金を残す」という本来の目的を達成するためには節税よりも納税を意識することが重要なことを知っておいて下さい。

必要以上に節税を意識して目先のお金を残すことに躍起になるのではなく、将来的に「手元に多くのお金を残すためにはどうすればいいのか」を考え行動することが、多くのお金を残せる不動産投資になるための重要な視点です。

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