投資家必見!不動産譲渡税で得する売却のタイミングと売却条件

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投資家必見!不動産譲渡税で得する売却のタイミングと売却条件

不動産の売買には税金がかかります。例えば、あなたが持っている不動産を売却し、利益が出た場合には「不動産譲渡税」がかかります。 ここでネックになるのは、不動産は取引の金額が大きく、税金の支払いもそれに伴い大きくなる点です。そこで、「できる限り税金を安くしたい」と大抵の人は考えます。

確かに、不動産取引でも節税は大事です。とはいえ、節税を意識するあまり、「今は節税の条件を満たせないから」と考えて売らないのは正しい方法とは言えません

なぜなら、投資を拡大していくためには融資が必要であり、融資を効果的に引き出すためには、売却によって利益を増やすことが欠かせないからです。ですから、投資家は節税だけを意識して売却をためらうのではなく、スピード感を持って投資を進めていかなければなりません。

実際、私が投資を始めた当初、2200万円で購入した物件を4000万円で売却し、自己資金を増やすことができたため、銀行から融資を引き出しやすくなりました。このことが、その後の投資拡大にとても役立ちました。

そこで当記事では

  • 1.不動産譲渡税がどういったものか
  • 2.税金の計算方法
  • 3.節税できるポイント
  • 4.物件を売却する最適なタイミング

についてお伝えいたします。 当記事をお読みいただければ、譲渡税率や計算方法を理解し、自分である程度の金額を計算できるようになります。また、使える節税方法や控除を把握し、各種の申請などができるようになります。

各種申請には、必要な書類を用意しなければなりません。そこで、当記事をお読みいただければ、必要な書類の種類だけでなく、万が一書類を紛失した場合のカバー方法もわかるでしょう。

更に、物件売却で「本当に最適なタイミング」が分かるでしょう。 加えて、法人立ち上げやそのメリットを理解し、今後法人を立ち上げるかどうかの判断もできるでしょう。

1.不動産譲渡税とは?

不動産譲渡税とは?

不動産譲渡税とは、土地や建物を売却した時の譲渡所得(売却益)にかけられる税金で、「譲渡所得税」とも呼ばれます。

不動産譲渡税は、給与所得などの他の所得と合算せずに計算する「分離課税」となっています。もちろん、譲渡所得がマイナスの場合は課税されません。

1-1.税率について

譲渡税の税率は、長期保有と短期保有よって変わります。具体的には、5年を超える保有期間の場合「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。加えて、住民税が課税されます。

区分 譲渡税率 住民税率
長期譲渡所得
(保有5年超)
15%
(復興特別税率込みで16.315%)
5%
短期譲渡所得
(保有5年以下)
30%
(復興特別税率込みで30.63%)
9%

上記のように、短期税率の方が高く設定されています。尚、復興特別所得税は平成49年までとなります。

1-1-1.譲渡税は法人には適用されません

譲渡税は個人の売買に適用されますので、法人の売買には適用されません。なぜなら、譲渡税は正確には「譲渡所得税」であり、所得税は個人にかけられる税金だからです。

一方、法人の売買の場合、決算年度の利益に対して所定の法人税率がかかります。しかも個人のように分離課税ではなく、事業全体の利益や経費を合算した上で税金が計算されます。

1-2.計算方法

譲渡所得(売却益)の基本的な計算式は、以下のようになります。

    譲渡所得 = 譲渡収入金額 - 取得費 - 譲渡費用

「譲渡収入金額」とは、物件を売却した時の金額です。また、固定資産税や都市計画税の清算金も含まれます。

「取得費」とは、土地や物件の購入時の金額と、手数料など購入にかかった費用を足したものです。尚、建物は年数が経つほど価値が下がりますから、必ず減価償却をした金額(帳簿価額)で計算します。ただし、譲渡収入金額の5%の額の方が大きい場合は、こちらの額で計算します。

「譲渡費用」には、印紙代や仲介手数料など、売却にかかった費用を計上することができます。詳しくはセクション1-3-5でお伝えします。

1-2-1.書類の紛失で購入価格が分からない場合は?

契約書が見つからないなど、購入時の価格がわからないということもあります。特に親から相続した物件の場合、このようなことが起こりがちです。

購入価格が分からない場合は、「売却価格の5%」を取得費とみなして計算します。

1-2-2.相続した不動産を売却する場合は?

相続した不動産を売却する際にも、譲渡所得の計算方法が適用されます。 ただし、物件の価格は相続した時点での価格ではなく、「購入した時点での価格」となります。例えば、親から相続した物件の場合、取得費は「親が購入した価格」となります。

1-2-3.相続した場合の「保有期間」はどうなるか?

相続した物件の「保有期間」はどのようになるのでしょうか?

この場合の保有期間は、相続してからの期間ではなく、「親がその不動産を取得した日」から計算します。 税率に関しては、セクション1-1でお伝えしたように、長期譲渡所得か、短期譲渡所得かによって変わります。

1-3.節税できるもの

相続した家を売却する際、幾つかの制度を活用することで節税することができます。

1-3-1.居住用財産を売却した場合の3000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合、売却益から最大3000万円が控除される制度です。以下のような条件があります。

  • 投資用の物件や別荘は適用外。
  • 以前に住んでいた物件の場合、住まなくなった日から3年目経過した年の12月31日までに売却すること。
  • 売却した年の前年、及び前々年にこの特例を適用されていいないこと。
  • 親子間や夫婦間など、特別な関係者間での売買ではないこと。

以上の条件を満たしている場合、売却益が4000万円であれば・・・

  • 4000万円 - 控除3000万円 = 1000万円

このように、売却益から3000万円を差し引いた、1000万円が課課税対象となります。

1-3-2.居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例

10年以上保有しているマイホームを売却する際に受けられる制度です。この制度を適用すると、6000万円までの所得税率が10%に軽減されます(6000万円を超える部分の税率は15%)。尚、別途住民税がかかります。

また、この制度は前述の3000万円の特別控除と併用することができます。 例えば、売却益が5000万円で、3000万円の特別控除と併用した場合は以下のようになります。

課税対象額 売却益5000万円 - 控除3000万円 = 2000万円
所得税率 10.21%(復興特別所得税を含む)
住民税 4%
合計税率 14.21%
税額 2000万円 × 14.21% = 284万2000円

また、売却益が1億円で、3000万円の特別控除と併用した場合、以下のようになります。

課税対象額 売却益1億円 - 控除3000万円 = 7000万円
所得税率 6000万円までは10.21%
6000万円を超える部分は15.315%
(いずれも復興特別所得税を含む)
住民税 6000万円までは4%
6000万円を超える部分は5%
合計税率 6000万円までは14.21%
6000万円を超える部分は20.315%
6000万円までの税額 6000万円 × 14.21% = 852万6000円
6000万円超部分の税額 (7000万円 - 6000万円) × 20.315%=203万1500円
合計税額 852万6000円 + 203万1500円 = 1055万7500円

1-3-3.空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

親が住んでいた家を相続し売却する場合、売却益から3000万円の控除を受けられる制度です。ただし、以下のように条件があります。

  • 平成28年4月1日~平成31年12月31日までに売却された物件であること。
  • 相続した日から、3年を経過したその年の12月31日までに売却すること。
  • 相続から売却までの期間、賃貸住宅などに利用していない空き家物件であること。
  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。
  • 相続したままの状態でではなく、取壊して売却するか、耐震リフォームを施してから売却していること。
  • 譲渡価格が1億円以下であること。

1-3-4.相続税の取得費加算の特例

相続した物件を売却した場合、相続税の一定額が取得費として認められる特例です。売却益(譲渡所得)は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算されますから、取得費が増えればその分だけ譲渡所得が減るため、結果として節税になります。

この特例を受けるための条件は以下のようになります。

  • 物件を取得した人が相続税を支払っていること。
  • 相続申告期限の翌日から、3年10か月以内に不動産を売却していること。

この特例は、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」で受けられる3000万円の控除と併用はできません。よって、3000万円の控除を受けられない場合に活用するなどしましょう。

1-3-5.その他、個人の売却で節税する方法

売却益(譲渡所得)の計算は、譲渡収入金額(売却金額)から、取得費(その物件を取得するときにかかった費用)と、譲渡費用(譲渡するのにかかる費用)を差し引いて計算します。 言い換えれば、譲渡費用をなるべく多く計上すれば売却益は少なくなりますから、その分だけ節税できます。

譲渡費用には、以下のものを含めることができます。

  • 仲介手数料
  • 登記・登録にかかった費用
  • 印紙代
  • 測量の費用
  • 立ち退き料
  • 建物の取壊し費用(更地で売却する場合)
  • 売却のために行ったリフォームの費用

尚、物件の維持管理のための費用(修繕費、リフォーム費用)、固定資産税などは譲渡費用に含めることはできませんので注意しましょう。

1-3-6.法人は経費の合算で節税

法人の場合、売却益も含めて、事業全体の利益とかかった経費に基づき税金を計算します。よって、事業でかかった経費を合算することで節税することができます。 経費として計上できるのは、セクション1-3-5でお伝えした譲渡費用に加え、以下のも計上できます。

  • 支給した給与
  • 支給した退職金
  • 倒産防止共済への支払い(ただし経費にできるのは月20万まで)
  • 生命保険への支払い(保険の種類によって、全額経費にできる場合と、一部しか経費にできない場合がある)

1-4.確定申告

1-4-1.確定申告をすべき人

以下に該当する人は、必ず確定申告を行いましょう。

  • 不動産を売却して利益が出た人。
  • 各種控除などを適用してもらいたい人。
  • マイホームの買い替えで損失が出た人。
  • 住宅ローンが残っているマイホームを売却し損失が出た人。

マイホームの売却で損失が生じた場合、確定申告の義務はありません。しかし損失を申告することで、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が適用され、所得税が戻ってくることもあります

マイホームの売却で損失が出ている場合は、特例の適用を受けられるかどうかなど、早めに税理士などに相談しましょう。

1-4-2.確定申告に必要な書類

確定申告をする際には、以下の書類が必要になります。紛失しないよう、しっかりと保管しておきましょう。

  • 売買契約書
  • 仲介手数料
  • 各種領収書(またはコピー)
  • 登記事項証明書

1-4-3.各種税金の支払い時期

確定申告をしたら、各種税金を支払います。 印紙税、登録免許税、消費税は、物件を売却した年に支払います。 所得税は確定申告をした時に払います。期日は、譲渡した年の翌年3月15日までです(口座引き落としの場合、4月後半頃に引き落とされます)。

住民税は、納付書が届いたら支払います。こちらも、物件を譲渡した翌年に支払います。 印紙税などは売却した時点で支払いますが、所得税と住民税は後になるので忘れがちですが、その時になって慌てないよう、事前に資金繰りなどを考慮しましょう。

1-4-4.確定申告の方法

確定申告書は、

  1. 税務署の無料相談会で作成
  2. 国税庁のホームページ上から作成
  3. 確定申告書作成ソフトを活用

といった方法で、自分で作成することもできます

しかし、作成するのには3日程度かかりますから、まとまった時間を確保できない人には難しいでしょう。また、自分で作成するのは不安な人もおられると思います。そんな人は、ぜひ税理士に作成を依頼しましょう。

知り合いに税理士がいないという方は、税理士を紹介するサイトなど、ネットで探すことができます。あるいは、税理士会や税務署の無料相談会でお願いする方法もあります。いずれにしても、確定申告の時期が始まってしまうと、税理士が見つかりにくくなる恐れもありますので、早めに探しておきましょう。

2.売るタイミングで節税になる条件とは?

売るタイミングで節税になる条件とは?

物件を売却するタイミングによって、税率が低くなることがあります。では、どのようなタイミングで売ると良いのでしょうか? 個人の場合と、法人の場合で何か違いはあるのでしょうか? このセクションで解説いたします。

2-1.個人譲渡で節税になるタイミング

2-1-1.もう少しで保有期間が5年になる場合

う少しで保有期間が5年を超えるなら、少し待って「長期譲渡」となるタイミングで売却すれば節税できます。

2-1-2.マイホームを10年近く保有している場合

マイホームの場合、10年以上保有で「居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例」を受けられます。この特例は、3000万円の控除と併用することで大きな節税効果がありますので、もう少しで10年経つ場合には売却するタイミングを後にずらしましょう

2-1-3.相続した家は3年以内に売却

相続した家の場合、諸条件を満たしていれば3年以内に売却することで3000万円の控除が得られます(条件については、セクション1-3-3を参照してください)。

また、3000万円の控除を受けられない場合でも、3年以内の売却で「相続税の取得費加算の特例」を受けることができます(詳しくはセクション1-3-4を参照してください)。

2-2.法人で節税になるタイミングは無いがメリットはある

セクション1-1-1でお伝えしましたように、譲渡税は個人に対してかけられます。一方、法人には決算年度の利益に対して法人税がかけられますから、個人のように保有年数や、売却のタイミングで節税になるポイントはありません

とはいえ、個人のように短期譲渡・長期譲渡に縛られないというメリットがあります。また、セクション1-3-6でお伝えしたように、個人に比べ経費として計上できるものが多いというのも法人のメリットです。 よって、ある程度規模の大きな投資を行っていきたいなら、できるだけ早く法人を立ち上げて、法人で取引しましょう

3.売却をためらわないことも投資家は必要

売却をためらわないことも投資家は必要

投資家の中には、「買って5年以内だから、今売ると税金がかかる」という理由で売却を止めてしまう人がいます。 しかし、こうしたやり方は結果的に損になることがあります。なぜなら、5年後に今の価格で売れるかどうかは分からないからです。ですから投資家は、税金をあまり意識しすぎず、今売って利益が出るのであれば、どんどん売却すべきです。

特に投資規模の拡大を目指しているなら、税金を払ってでも売却した方が何かとメリットがあります。以下にそのメリットをお伝えいたします。

3-1.売却を行うことにより、投資の拡大スピードが上がる

投資の規模を拡大し、より収入を増やしたいという投資家は「スピード感を持って売却する」ことが必要です。 なぜなら、不動産投資は融資でレバレッジを効かせることで、収益を拡大できるからです。よって、規模拡大には融資を引き出すことが不可欠になります。

そこで、売却をどんどん進めて、売却益(キャピタルゲイン)を増やして、自己資金を増やしましょう。自己資金が増えれば、それを「見せ金」にすることで、融資をより多く引き出せるようになります。

ですから、投資家は税金を気にし過ぎず、タイミングを逃さずに売却を進めるべきです。

3-2.税金を払っていれば評価も上がる!

金融機関から融資を引き出すためには、金融機関からしっかりと評価されることも重要です。金融機関が評価するポイントは、

  • 事業で利益が出ているかどうか?
  • きちんと税金を払っているかどうか?

となります。ですから、こうした観点からも、ためらわずに売却し、きちんと税金を払うことが結果的にプラスになります。

3-3.売却をためらい失敗するパターン

「税金がかかるから」と短期譲渡をためらってしまうと、かえって損失になることがあります。以下にお話するのはあくまでも例ですが、このようなパターンで損失を出してしまう人は少なくありません。

あるオーナーは、3000万円で物件を購入しました。その2年後に、「5000万円でぜひ売って欲しい」という人が現れました。しかし、その物件は現状で家賃収入がプラスになっています。その上、今売却すれば譲渡税と住民税で39%かかるので、結局は売却の話を断ってしまいました。

では、この判断は正しかったのでしょうか?

それから数年後、どうしてもその物件を売る必要が生じました。ところが売りに出したものの、なかなか買い付けが入りません。結局は、2000万円で泣く泣く売りました。オーナーは、「あの時、5000万円で売っておけば良かった・・・」と後悔しました

このように、

  • 数年後にも、今と同じ値段で売れるとは限らない。
  • 売却できたとしても、利益が出るかどうかも分からない。

というのが現実です。 よって、「税金がかかるから」と短期譲渡をためらうと、絶好の「売り時」を逃してしまいかねません。ですから、税金を払ってでも「売れるときに売ってしまう」というマインドをぜひ持ちましょう。

4.売却が勧められる条件

売却が勧められる条件

売却を進めれば、総資本回転率(年間の売上によって総資本を何回回収できたかを表す指標)が上がっていきます。

総資本回転率は「売上高 ÷ 総資本」で求められます。つまり、総資本に対する売上の比率が高いほど「効率の良い事業をしている」とみなされるので、銀行の評価も上がっていき、セクション3-1でもお伝えしたように融資を引き出しやすくなります

そうやって融資額が増えていけば、より多くの物件を購入し売却を進めることができるようになります。そうすると、更に売却益が増えて資本回転率が上がり、より融資を引き出しやすくなる・・・といった好循環が生まれます

ですから投資家は、ためらわずに売却を進めるべきです。 とはいえ、闇雲に売却をすれば良いという話でもありません。ある程度の基準を持って売却を進めていきましょう

よく言われる売却の目安は、「譲渡益(売却益)が、5年間の税引き後キャッシュフローを超えるかどうか?」です。もし、税引き後の年間キャッシュフローの5倍以上で売れるのであれば、ためらわずに売却しましょう

5.まとめ

  • 1.不動産譲渡税は、個人が物件を売却した際の「譲渡所得(売却益)」にかけられる税金です。給料などとは合算しない「分離課税」であり、保有期間が5年以下ですと税率が上がる仕組みになっています。ただし、これらはあくまでも個人の場合であり、法人は他の利益や経費と合算して法人税が課税されます。
  • 2.譲渡所得は、物件を売却した金額から、物件を取得するのにかかった費用や、売却にかかった費用を差し引いて計算します。ただし、建物は買った時の価格ではなく、減価償却された「帳簿価額」で計算します。尚、親から相続した物件の場合は、親が買った価格で計算し、保有期間も親が買った日から計算します。
  • 3.マイホームや相続した家屋の場合、各種控除の特例を活用することで節税できる場合があります。ただし、控除を適用するには各種条件があります。また個人の場合、物件を売却するのにかかった費用を計上することで節税できます。さらに法人の場合は、売却の費用の他に、給料や保険などの経費を計上することで節税できます。
  • 4.売却益が出た人は、必ず確定申告をしなければなりません。しかし損失が出た人も、申告すること所得税が戻ってくることがあります。尚、確定申告には各種書類が必要です。ただし、親から相続した物件で、書類の紛失などで購入価格が分からない場合は、売却価格の5%を購入価格とみなして計算します。
  • 5.個人の場合、売るタイミングによって節税になる場合があります。一方、法人の場合は、経費を多く計上するしか基本的に節税の方法がありません。しかし、個人とは違い他の利益や経費を合算できますので、ある程度規模の大きな取引をする場合には、法人を立ち上げた方がメリットは大きいでしょう。
  • 6.個人投資家の場合、5年以内に売却すると税金が高くなるので、売却をためらうことがあります。しかし、それが結果的に損になることがあります。そこで投資家は税金を気にし過ぎず、タイミングが来たらスピード感を持って売却することが不可欠です。売却をどんどん進めることで自己資金が増え、また税金をしっかり払うことで金融機関からの評価も上がり、更に融資を引き出しやすくなります
  • 7.売却をしても良い目安は、売却益が年間の税引き後のキャッシュフローの5倍以上になるかどうかです。この基準をクリアできるなら、ためらわずに売却しましょう。
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