【融資から逆算せよ】不動産利回り相場の落とし穴と儲かる2つの条件

不動産投資を勉強すると、「利回り」という言葉が出てきます。「利回り」とは、簡単に言えば「投資した額に対する家賃収入の割合」となります。つまり、利回りが高いほど良い投資をしていると考えるかもしれません。

しかし、「利回りが何%なら良いのか?」、「そのエリアの利回り相場を上回っていれば確実に儲かるのか?」といった疑問を持たれるかも知れません。

結論から申しますと、投資は利回りではなく「キャッシュフロー(手元に現金が残るかどうか)」を基準に進めるべきです。なぜなら、利回りが相場より上であってもキャッシュフローが残らないため、買うべきではない物件があるからです。

また、不動産投資ではローンの返済が毎月の大きな「固定支出」となります。加えて、保険や税金などの支払いもあります。よって、利回りがいくら高くても、支払いが多ければキャッシュフローは残らないからです。

そこで当記事では、物件や家賃の相場を調べる方法をお伝えします。物件や家賃の相場が全てではありませんが、本当にキャッシュフローが出るかどうかを調べる上で、両者の相場を調べることが基礎となるからです。

加えて、投資で成功するためには、物件の見極めだけでなく、どの銀行からどれだけの融資を引けるのかを調べた上で、投資計画を組み立てていくことが欠かせません。その方法もお伝えいたします。

当記事をお読みいただければ、利回りだけを見て投資を進めるのではなく、キャッシュフローも含めた、トータルでの利回りから投資判断ができるようになるでしょう。

1.表面利回りと、実質利回りの違いとは?

表面利回りと、実質利回りの違いとは?

物件を購入する際、まず見るのは「利回り」だと思います。 利回りには2種類あります。それは、「表面利回り」と「実質利回り」です。両者には同じ「利回り」という言葉が付いていますが、実は大きな違いがあります。 そこで、両者にどのような違いがあるのかについて、この場でしっかり理解しておきましょう。

1-1.表面利回りとは?

表面利回りとは、「年間の家賃収入 ÷ 物件価格」で単純計算したものです。経費は一切考慮していないので、文字通り「表面上の利回り」ということになります。

1-2.実質利回りとは?

表面利回りが経費を一切考慮していないのに対し、「実質利回り」は購入時の初期費用やランニングコストなど、予想できる経費を差し引いた場合の利回りとなります。

1-3.ポイントは実質利回りでキャッシュフローが出ること

その物件を購入するか判断する上で最も大事なのは、実質利回りではなく、「キャッシュフローがプラスになること」です。 しかし、なぜキャッシュフローが大事なのでしょうか? なぜなら、不動産投資で一番大きな固定出費は「毎月のローンの返済」だからです。

また、ローン返済以外にも、各種保険や所得税や住民税、法人であれば法人税など、様々な費用がかかります。そうした費用を家賃収入からすべて差し引き、しっかりと利益が出るかどうか? また、手元に現金が残るかどうか?が重要なポイントとなります。

尚、実質利回りやキャッシュフローについては、セクション3-1-1で更に詳しくお伝えいたします。

2.利回り相場ではなく、物件相場と家賃相場を調べよう

利回り相場ではなく、物件相場と家賃相場を調べよう

セクション1で、表面利回りと実質利回りの違い、そしてキャッシュフローの重要性をお伝えいたしました。 繰り返しになりますが、あくまでも物件購入は「キャッシュフローがプラスになるかどうか?」で判断しなければなりません。 とはいえ、実際に物件を探す際には、まず利回りを見て候補を絞り込んでいきますから、「利回りが〇%以上」とか「そのエリアの利回り相場を上回っていること」といった基準を知りたいと思われることでしょう。

しかし、結論から申しますと、利回りの相場を見るべきではありません。その理由を以下にお伝えいたします。

2-1.利回り相場を調べるべきでない理由

そもそも、「利回りの相場」というものがデータ化されていないため、ネットでも調べることができません。 また、利回りの相場はエリアによっても違いますし、物件の築年数や構造、あるいは規模によっても大きく異なってきます

加えて、業者が示す利回りが必ずしも信用できるわけではありません。なぜなら、高く売るためにレトロ―ルを高く見せてくる業者もいるからです。 そこで、利回りの相場を調べるのではなく、

  • □物件の相場
  • □家賃の相場

の二つを自分で調べる必要があります。

2-2.物件相場の調べ方

物件相場は、基本的にネットを使います。

などのサイトを活用し、まずエリアや建物などで絞り込んでいきます。 更に、購入を検討している物件と、築年数や構造などが近い物件に絞り込み、物件価格を比較してみます。

この方法は、あくまでも物件相場の「目安」を調べる方法です。しかし、相場と比較して検討中の物件が明らかに安ければ、購入候補に加えることができます。

2-3.家賃相場の調べ方

物件価格を調べましたら、次に家賃の相場を調べていきます。こちらは2ステップで行います。

2-3-1.ステップ1:ネットで相場を調べる

まず、ネットを使って家賃相場の目安を調べます。

といったサイトを活用します。こちらも家賃相場を調べるときと同じように、購入を検討中の物件と同じエリアで、似たような物件を絞り込んで調べていきます。

2-3-2.ステップ2:不動産業者にヒヤリングする

家賃相場は9割まではネットで調べられます。しかし、問題は「その家賃で客付けができるかどうか?」です。

そこで、最後の最後はその物件近くの不動産業者に聞いて確かめます。なぜなら、地元で長年事業をしている高齢の業者が一番正しい「相場観」を持っていることが少なくないからです。ですから、必ず地元の業者にヒヤリングを行いましょう。

3.相場以上に重視すべき、投資する上での「判断基準」

相場以上に重視すべき、投資する上での「判断基準」

物件購入を判断する上で、物件相場や家賃相場を調べることも必要です。しかし、結局のところ「儲かる物件を買うこと」が投資には欠かせません。また、ある程度投資の規模を大きくしていくならば、融資を引き続けることも必要です。

そこでこのセクションでは、儲かる物件の見分け方と、融資を受け続けられる「持続性のある投資」のポイントをお伝えいたします。

3-1.本当に儲かる物件だけを買う

まず、その物件を本当に儲かるのか?を見極めるポイントをお伝えします。

3-1-1.物件相場や家賃相場から収益性を計算する

先のセクション2でお伝えした方法で物件相場や家賃相場を調べましたら、そこから本当に収益が出る物件かどうかを判断していきます。

■表面利回り
セクション1-1でお伝えしましたように、経費を考慮せず、「年間の家賃収入 ÷ 物件価格」で計算します。例えば、1億円の物件で、家賃収入が1000万円ですと、表面利回りは10%になります。

■実質利回り
表面利回りが経費を一切考慮していないのに対し、「実質利回り」購入時の初期費用やランニングコストなど、予想できる経費を差し引いた場合の利回りとなります。

まず、購入時には以下のような初期費用がかかります。

  • 不動産業者や銀行などへの手数料
  • 所有権の移転
  • 抵当権の設定
  • 各種保険
  • 不動産取得税
  • 表示・保存登記(新築の場合)

実際の金額は物件によって変動しますが、おおよその目安として、物件価格に7%プラスしたもので計算します。例えば、1億円の物件でしたら「1億円×1.07=1億700万円」となります。

次に、家賃収入から維持管理に必要な以下の経費を差し引きます。

  • 管理費用(管理会社への手数料3~5%ぐらい)
  • 年間の費用(固定資産税、都市計画税、区分の場合は修繕積立金など)
  • ランニングコスト(水道光熱費、清掃費用、リフォームや修繕費用。RCなどの場合は建物管理費用。エレベーターのメンテナンスや修繕費用)

念のため、一定の空室率がある状態を想定しておきます。エリアによりますが、5~10%程度の空室率で家賃収入を計算しておきましょう。

ここまで計算できましたら、経費と空室率を考慮した家賃収入を、「購入金額 × 1.07」の額で割り、実質利回りを計算します。 仮に、表面利回りが10%ですと、実質利回りは6~8%くらいになります。よって、家賃収入が1000万円であれば、実質利回りは大よそ600~800万円となります。

■キャッシュフロー
実質利回りで計算した家賃収入から、以下の費用を差し引いて、幾らの利益が残るかを計算します。

  • ローンの返済額
  • 所得税
  • 住民税
  • 法人税(法人の場合)
  • 減価償却費

尚、「キャッシュフローがいくらだったらOKなのか?」は、投資法によって異なります。実際の投資では、「実質利回りの目標は○%、キャッシュフローの目標は○円」と決めておきます。実質利回りの目標の決め方は、セクション3-3以降で解説いたします。

3-1-2.積算評価を調べる

万が一全て空室になり収益がゼロになったとしても、物件の価値がいくらになるのかという不動産自体の担保力も調べておきます。 調べるのは以下の2点です。

■土地の評価
全国地価マップ」というサイトで、該当する土地の路線価を調べます。路線価が「500C」となっていれば、1平方メートル当たり50万円となります。あとは、この金額に土地の面積を掛ければ、評価額は計算できます。ただし、土地の形状などによって多少価値の高低が生じますので注意してください。

■建物の評価
建物は、構造ごとに平米単価が決まっています。また、構造によって耐用年数も決まっています。これらを調べた上で、以下の数式で計算します。

  • 平米単価 × 延床面積 × (耐用年数 - 築年数) ÷ 耐用年数

ただし、建蔽率や容積率オーバーといった違法建築物件は評価の対象外となりますので注意しましょう。

3-1-3.物件の稼働力を調べる

いくら収益性や積算の高い物件を見つけても、空室が埋まらなければ意味がありません。そこで、しっかり物件の稼働力を見極めることも非常に重要です。物件の稼働力を見極めるポイントは以下の5つです。

■人口流入と流失
物件があるエリアの人口推移や、世帯数のデータを該当する役所のサイトからダウンロードし、そのエリアの人口や世帯数の増減をチェックします。
極端な増減がある場合は、その理由を調べます。例えば、一企業の工場や、大学に重要が頼っている場合、それらが撤退した場合に需要が一気に減るリスクがあります。

■人気のある間取り
そのエリアでは単身者の需要が多いのか? それともファミリー向けの需要が多いのか? それに対し、供給はどうなのか? といった需給のバランスを見ていきます。
ここでは、HOME’Sの「見える賃貸経営」といったサイトを活用し、間取りごとの空室率や人気度を把握していきましょう。

■近隣の商業施設や公共施設
学校、図書館、病院などの公共施設や、商業施設はスーパーや大型施設といった商業施設の有無などをチェックします。
例えば、車社会の田舎エリアでは、駅よりも大型商業施設周辺に需要が偏ることがあります。こういった施設情報はネットで簡単に調べることができます。

■周辺物件の敷金や礼金の設定状況
購入を考えている物件周辺で、その物件と似たような物件を探し、敷金や礼金の設定状況をチェックしていきます。
敷金や礼金は、大家が自分で設定しています。よって、例えば田舎なのに「敷金2カ月、礼金1カ月」といった強気の設定をしていれば、「需要に対して供給が少ない」と判断できます。

■不動産屋さんや賃貸仲介業者にヒヤリング
セクション2-3-2でお伝えしましたように、家賃相場は9割まではネットで調べられます。
しかし、最後の最後はその物件近くの不動産業者に聞いて確かめなければなりません。なぜなら、地元で長年事業をしている高齢の業者が一番正しい「相場観」を持っていることが少なくありませんので、必ずこのヒヤリングは行います。

そこで、物件近隣で一番栄えている駅(3駅ぐらい離れていてもOKです)にある不動産業者を3~4社をピックアップします。ピックアップしましたら、電話または直接訪問し、そのエリアの相場家賃で今現在客付けができるのかどうかをヒヤリングしていきます。

尚、セクション3-1-1~3-1-3については、以下の記事も参照してください。
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

3-1-4.相場より多少高くても購入できるノウハウも持とう

不動産投資の基本は、相場よりも安い物件を購入するのが基本です。しかし、「とにかく安い物件を買う!」にこだわり過ぎてしまうと、結局物件を買うことができず、ただ時間だけが過ぎていく・・・こんな状況にも陥りかねません。 そこで、相場より多少高い物件でも購入できるノウハウも同時に身に着けましょう。

例えば、相場より高い物件でも、積算評価が高ければ、「何部屋か空室になったとしても売却時に苦労しないだろう」という判断ができます。そうした、判断基準を磨いていくのも一つの方法と言えるでしょう。 また、「相場よりも高い」という判断ができているのであれば、その判断基準を材料に使い、指値交渉をするという方法もあります。

3-2.使う銀行を事前に決めておく

不動産投資でありがちな失敗は、無計画に買い進めていった結果、3件目あたりで融資が下りなくなり、そこで投資が頭打ちとなってしまうパターンです。 こうした事態を避けるためには、まず「使う銀行を事前に決めること」が欠かせません。

具体的には、まずは自分がどの銀行でどれぐらい借りられるのかを調べ、期間と利率を把握します。これらを把握できたら、そこから逆算し、

  1. 購入する物件
  2. 購入するタイミング
  3. 購入時に使う銀行

といった計画を立て、自分に合った物件を探していきます。

3-2-1.銀行開拓のステップ

銀行融資は個別性が高く、銀行によって重視するポイントや評価基準、考え方も違います。よって、どの銀行で幾ら借りられるかも、その人によって大きく変わってきます。そこで、こうした違いを知り、最大限の融資を引き出すためにも、以下のステップに従い銀行開拓を行いましょう。

  1. 銀行を徹底的にリストアップ
  2. 電話によるアポ取り
  3. アポが取れたら資料作成
  4. 銀行の担当者との面談
  5. 1~4を継続する

率直に言って、銀行開拓には地道な行動が求められます。しかし、これをやっておけば、後々楽になりますので根気強く行いましょう。

尚、銀行開拓の詳細は、以下の記事も参照してください。
【年収・銀行別比較】アパートローンで最大限に融資を引く7つの秘訣

3-3.融資条件、返済比率から必須利回りを計算し物件を選ぶ!

3-2-1でもお伝えしましたように、人によって組める融資の額は変わってきます。結果的に、「月にこれだけ稼ぎたい!」とい月間のキャッシュフローの額が同じででも、人によって目標の利回りが変わってきます。 例えば、月間の目標キャッシュフローが100万円の場合、融資を1億円しか組めない人と、5億円組める人とでは目標の利回りは大きく異なることになります。

そこで、投資を進めるにあたり、融資を受けられる銀行の

  • 金利
  • 返済期間

といった条件から逆算して、儲けが出る利回り(必須利回り)の物件を買うことがとても重要です。

3-3-1.融資条件・返済比率から必須利回りを計算する方法

私が融資条件から必須利回りを計算する際、スプレッドシートを作成してシミュレーションします。以下は、静岡銀行から借りる場合のシミュレーションの一例です。ぜひこれを参考に、ご自身でもシートを作成なさってみてください。

■静岡銀行■返済比率50%以下にする最低利回り

■静岡銀行■返済比率50%以下にする最低利回り

以下に、シミュレーションの流れを記述します。

  • 1.B列に物件価格、C列で諸費用込みの物件価格を入力。
  • 2.借入額をD列に入力
  • 3.F列に借入期間、G列に金利を入力(H列で月ごとの返済額が計算される)
  • 4.返済比率を決め、J列に入力
  • 5.毎月の返済額から目標家賃収入(I列の月間、K列の年間)が決まる
  • 6.必須利回りが決まる(E列)

これらを銀行ごとにシミュレーションしていきます。 金利や返済期間といった融資条件は、使う銀行で大体決まります。よって、目標返済比率をどこまで許容するかで、おのずと必須利回りも決まってきます。こうして必須利回りを決めてから、必須利回り以上の物件を購入していきます。

先のセクション2で、「利回りの相場を見るべきではありません」とお伝えした理由はここにもあります。なぜなら、利回りの相場というものは相対的なものであり、仮に相場の利回りを満たしたとしても、それで自身が儲かるとは限らないからです。ですから、自身の融資条件や返済比率から逆算して「必須利回り」を決めるべきなのです。

また、最低限必要な利回りを把握しておくと、物件を調査する上での目安となります。「最低限必要な利回りはこれ!」と決めてしまえば物件探しも楽になりますし、失敗のリスクをかなり抑えることができます。

3-3-2.金利は低ければ良い訳でもありません

銀行から借りる際に意識されがちなのは、「とにかく金利は低く」という点ではないでしょうか? 確かに、金利は低いに越したことはありません。しかし、ただ低ければ良いという単純な話でもありません。

どういうことでしょうか?

例えば、公庫は金利が安いものの、返済期間が短くなります。よって、返済比率を抑えようとすると、目標利回りを高くしなければなりません。以下の公庫のシミュレーションと、3-3-1でご紹介した静岡銀行のシミュレーションで、同じ5000万円を返済比率50%で借入する場合と比較してみてください。

■公庫■返済比率40%以下にする最低利回り

■公庫■返済比率40%以下にする最低利回り

静岡銀行は、金利が3.9%あります。しかし、返済期間が30年あるため、必須利回りは11.32%になります。一方、公庫の金利は2.4%と静岡銀行より低いものの、返済期間が15年しかないため、必須利回りは15.89%に跳ね上がります。 当然ながら必須利回りが高くなると、相場より安く物件を買うことができても、今度はキャッシュフローを出すのが難しくなります。

このように、「金利の低さ」だけで融資を引くと、思わぬ落とし穴があることが分かります。しかし、融資から逆算しておけば、自分自身の儲かる物件の条件を事前に洗い出すことができますので、こうした落とし穴を避けることができます。

4.まとめ

  • 1.利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。しかし、利回り以上に重要なのは所得税や住民税、あるいは法人税などを引いても「キャッシュフロー」が出ることです。
  • 2.物件は、利回りの相場から探すべきではありません。なぜなら、利回りの相場はデータ化されておらず、諸条件で大きく変化するからです。そこで、物件の相場や、家賃の相場を調べます。相場から安い物件かどうかや、相場の家賃で客付けできるかどうかを調べていきます。
  • 3.物件を探す際は、物件相場や家賃相場、キャッシュフローが出ることに加え、積算評価があることや、その物件の稼働力も同時に調べていきます。
  • 4.物件を様々な角度から調査することも大事ですが、銀行開拓も欠かせません。投資の頭打ちを避ける上でも、事前に銀行開拓を行い、開拓できた銀行から投資計画を組み立てていきます。
  • 5.投資計画を建てる上で特に大事なのは、利用できる銀行や返済比率から「必須利回り」を計算し、「必須利回り以上の物件を買っていくこと」です。「金利の低さ」だけで借入し投資を進めると失敗するリスクがありますので、キャッシュフローも含めた「トータルでの利回り」から投資判断をしていきましょう。
【融資から逆算せよ】不動産利回り相場の落とし穴と儲かる2つの条件
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