たった5ステップで初心者が迷わず物件を購入できる不動産投資の流れ

不動産投資をしたいという人が増えていると言われていますが、いざ初めてみようと思っても、どこから手を付ければ良いのか迷ってしまう人も多いと考えられます。

そこでこの記事では、不動産投資の初心者でも基本的な流れが分かるように解説していきます。

不動産投資を始めたばかりの方は、以下の記事で不動産投資初心者におすすめのブログについて紹介しておりますので、こちらもぜひご参考ください。

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1.投資金額と目標を設定する

投資金額と目標を設定する

不動産投資をしていく上で、まずは投資金額と目標を設定していくことが重要です。この部分をおざなりにして不動産投資を行おうとしてしまうと、物件を選ぶ際に基準が作れないため場当たり的な選び方になってしまいます。

また、計画的に資金を投資していかないと、自分が許容することができるリスク以上のものを背負ってしまうということにもなりかねません。

具体的には、次の3点を明確にするといいでしょう。

  • ・不動産投資に使うことができる金額
  • ・不動産投資で得たいキャッシュフロー
  • ・キャッシュフローを得る時期

不動産投資を考える際にはこの3つの視点でバランスよく考えていく必要があります。

たとえば、不動産投資に使うことができる金額が少ないにも関わらず、キャッシュフローを多く得ようとすると、そこにはリスクが生じます。

不動産投資に使うことができる金額が少なくても、キャッシュフローを得る時期が遅ければ遅いほどリスクは減っていくでしょう。

こういった相関関係を「不動産投資のトレードオフ」といいます。

2.物件選び

物件選び

投資金額と目標を決めたら、次に「物件を探す」という段階に入っていきます。物件を探すといっても一から自分だけで探すわけではありません。物件の情報やデータベースを持っているのは不動産業者です。

そのため、不動産業者へのアプローチが必要となります。インターネットで問い合わせをしたり、直接店舗へ出向いたりしてみましょう。

その際にもらっておいた方がいい資料は以下のとおりです。

  • ・物件概要書
  • ・レントロール
  • ・維持費
  • ・固定資産税評価
  • ・謄本

物件概要書は、物件の住所や築年数、構造や面積などが載っている資料です。

レントロールは現状の家賃がいくらであるかの資料で、付近の家賃相場より高いのか低いのかを調査するために使います。物件を選ぶ場合は感覚ではなく、しっかりと資料を比較していきましょう。

物件概要書とレントロールについては以下の記事で詳しく解説しております。雛形やテンプレートもありますのでこちらもご参考ください。

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そして、実際に物件を見に行って気に入った際は、「買付申込書」を出すと良いです。これは、物件を買いたいという申込書となります。ただ、法的拘束力はないので気にすることなく書いて問題はありません。

不動産業者によっては、買付申込書を出した順番に優先的に物件を回してくれるので、気に入った点があれば早めに買付申込書を出していきましょう。

物件を探して資料を手に入れたら、次にしなければならないことは「物件を絞り込む」ということです。物件を絞り込む際は下記の観点から絞り込んでいくと、納得感のある選定をすることができるでしょう。

2-1.地域で物件を絞り込んでいく

賃貸投資物件として適しているのか、という観点で「地域にどういった施設があるのか」「地域にはどういった収入、年齢、家族構成の人が多いのか」というデータを分析していきます。

自分がその物件に入居するつもりになって考えていくと、よりいい物件を見つけやすいでしょう。

2-2.予算で物件を絞り込んでいく

物件を購入する際は、通常は「自己資金+融資」という考え方になります。物件選定の場合は無理をせず、きちんと予算を決めて検討していきましょう。

地域によっても物件の価格帯は大きく違ってくるので、買える物件の価格と地域、両方の視点から狙う物件を決めていきましょう。

2-3.投資対象として物件を絞り込んでいく

不動産投資をする際は「住む」という目的ではなく「収益を上げる」ということが目的となるため、投資対象として物件を見ていきましょう。

その際のポイントは下記になってきます。

  • 融資を受ける際に良い条件の物件か
  • 運営費や修繕費はどのくらいか
  • 空室率はどれくらいになりそうか
  • 家賃はいくらくらいを見込めそうか

これらに加えて、実際に現地で内見をし、周辺環境や建物の状態、入居者の様子などを確認して評価をしていくことが重要です。

3.物件の申込みと条件交渉

物件の申込みと条件交渉

物件を探して絞込みを行うことができたら、次にするのは「物件の申込み」です。ただ、購入申込みというのは厳密には契約ではありません。

購入の意思表示と、契約をするための条件調整という位置付けです。物件の申込みは下記のような情報を記載していきます。

  • 購入する金額
  • 支払いの方法や時期
  • 物件の所在地や具体的な内容
  • 契約書に盛り込まれる条件

物件の申込みをした後は、細かい条件を交渉していくこととなります。具体的には下記の内容について交渉していきます。

3-1.契約金額

せっかく不動産投資をしても、投資対象として成り立つような物件を購入できなければ意味がありません。そのため、自分自身でしっかりと投資分析をして、収益を見込めるような金額で購入できるようにするため金額交渉をしていきましょう。

3-2.支払い方法や時期

手付金、中間金、残金をどれくらいの金額に設定するかというのは大きなポイントとなります。それによって資金準備のタイミングが変わってくるため、ここは明確にしておきましょう。

3-3.ローンの停止条件

買い主からすると、物件を購入したいと思って申込みをしたとしても、融資がおりないという可能性があります。

そういった場合に備えて、「融資がおりなかったら、支払った手付金を無償で返還してもらう」という特約は是非つけておきたい所です。ただ、売り主にしてみると、契約が白紙になる可能性が高くなってしまうので、こういった特約はつけたくないでしょう。

3-4.預り金や敷金について

預り金や敷金について、関東と関西では扱いが違ってくるようです。

関東では預り金や敷金は、「入居者への返還義務がある債務」として売り主から買い主に引き継がれます。

しかし関西では、預り金や敷金は売り主にそのまま残り、買い主は返済義務のみ負うという形式が一般的となっています。

3-5.瑕疵担保責任

買い主は物件の瑕疵を事前に把握することが難しいため、交渉で特約を結んでおいた方が安全です。

4.売買契約

売買契約

不動産売買契約を結ぶ際は、売り主と買い主が実際に顔を合わせて契約を行うことになります。

流れとしては下記のようになります。

  • ・宅地建物取引士から重要事項説明を受ける
  • ・登記事項証明書・固定資産税納付書・賃貸契約書などの関連書籍を受け取る
  • ・契約書の条文を読み合わせ
  • ・署名捺印と手付金の授受

そして、物件の売買契約が完了すると、物件の引き渡しを行っていきます。残代金の支払いと同時に、賃貸契約書や登記に関する各種書類、鍵などの引渡しを行っていきます。

実際に不動産を売買することを「決済」といい、一般的には決済は銀行で、売り主と売り主の不動産業者、買い主と買い主の不動産業者、司法書士が出席して行われます。

5.物件管理及び運営

物件管理及び運営

上記の引渡しが完了すると、正式にオーナーが変更されたことになります。物件に入居者がいる場合はその旨の通知を行って、家賃の振込先などの変更手続きを行う必要があります。

それに加えて、入居者との賃貸契約書を作り直すか、または「すべての権利義務を引き継いだ」という書類を入居者全員に交付する必要があります。物件の引渡しを受けた時に「大家」となるわけですが、大家になってからやるべきことは様々なことがあります。

5-1.空室が出ないようにする

空室率が高いと収支が厳しくなってきます。そのため、家賃に合ったサービスを提供できているのか、見直しが必要です。

5-2.賃料を下げないようにする

清掃やリフォームを行っていくことによって、賃料を下げなくても借り手が付くような運営をしていく必要があります。

5-3.ローンの借り換えや金利の引き下げを検討していく

よりコストを下げられるよう、ローンの借り換えや金利の引き下げ交渉なども行っていくと良いでしょう。

6.まとめ

まとめ

これまで、不動産投資の物件選びからの流れを解説してきましたが、物件の売却についても検討していく必要があります。

これはいわゆる「出口戦略」と呼ばれるものですが、不動産投資をしていく上でとにかく重要なのは数値管理です。しっかりと収益が上がるように情報を集めて行動していくことによって、不動産投資を成功させることができる可能性が上がっていくと考えられます。

是非、物件選びの段階から費用対効果を考えながら検討して頂けたらと思います。

以下の記事では物件選びで重要な収益性について解説しておりますので、こちらもぜひご一読ください。

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