不動産ファンドとはどんな仕組み?出資し成功するための3つの知識

年金問題などから将来のお金の不安を感じ、今の給料から少しでも収入を増やせるように投資を始めたいという方もいらっしゃるかと思われます。

その中の選択肢として不動産投資がありますが、始めるためには多くの資金が必要となったり、利益を出すために直接リスクを取る必要があったりします。あまりリスクを取りたくないという方は、「不動産ファンド」への投資という方法があります。

この記事では、不動産ファンドの種類や仕組みメリットやデメリットなどの基本的な情報、そして始め方などを説明し、投資をして利益を出す考え方なども併せて紹介します。

この記事を読み終わる頃には、不動産ファンドの仕組みや始めるまでの流れが分かり、投資をするべきかどうかを含めた理解度が深まることでしょう。

1.不動産ファンドについて

不動産ファンドについて

まずは、不動産ファンドがどういったものかについて説明します。

1-1.不動産ファンドとは

不動産ファンドとは、投資家に資金を出資してもらい、その資金と銀行融資から投資用不動産を取得し、その不動産から得られる収益を出資者に還元する不動産投資信託のことです。つまり、間接的に不動産に投資をすることになります。

通常の不動産投資では投資家が直接物件を購入し、入居者を募集し管理をするなどの仕事が必要になります。しかし、不動産ファンドの場合は不動産の運用はファンド側で行うため、投資家自身は物件の運用にタッチしません

1-2.不動産ファンドの儲かる仕組み

不動産投資は、マンションやアパートなどの投資用不動産を購入し、入居者から支払われる家賃収入か、物件を売却して収益を得ることができます。

不動産ファンドの場合、資金を運用し、家賃収入や売却益を直接得るのは投資家ではなくファンドになります。そして、ファンドは利益を投資家に分配することにより、投資家が利益を得る構造となります。

不動産ファンド会社はまずSPC(特別目的会社)を設立します。SPCは物件を所得・運営するための会社です。SPCを作ることによって、企業とSPCはバランスシート上でも隔離されることになります。

取得した不動産ごとに収支を分離することができますし、SPCが赤字になっても企業はダメージを受けなくなるため、特に多くの不動産を所有しているファンドにはリスクがありますので、分離することにメリットが生まれます。

ただ、SPCも設立して間もない場合、資金が不足する場合もあります。その際はノンリコースローンを利用して資金の調達がされます。

ノンスリコースローンは、非遡及融資とも言われるローンで、担保設定以上の支払い義務を負わなくなります。事業が失敗しても不動産の処分だけで済みます。しかし、ファンド及び投資家にもデメリットがあり、金利が高くなる点や、審査が厳しくなります。収益を圧迫する可能性があります。

1-3.不動産ファンドのメリットとデメリット

次に、不動産ファンドのメリットとデメリットについて紹介します。

1-3-1.メリット

メリットの第一としては、リスクを抑えながら少額で投資を始められる点にあります。

不動産投資はマンションやアパートなどを購入する都合上、一般的には大きな資金が必要です。しかし、不動産ファンドの場合は少額から始められることが出来るので、スタートを切りやすい投資と言うことが出来ます。

また、リスクの分散にも有効です。例えば、所有している物件が火災などで被害を被った場合通常は物件が受けたダメージは投資家自身が直接負わなければなりませんが、不動産ファンドの場合ではいくつかのファンドへの投資や複数の不動産への分散投資により、リスクを分散することが可能です。

そのため、仮に1つの物件でアクシデントが起きたとしても、損失を丸抱えすることは少なくなります

不動産運営管理に直接携わらないので、不動産に対する知識が少なくても始められるという点もメリットかもしれません。

1-3-2.デメリット

不動産ファンドのデメリットとしては、自身が物件を購入して行う不動産投資よりリターンが少ない点にあります。 不動産の購入以外にファンドの運営費用もかかるため利益が少なくなります。

他にも、自身で物件を購入した場合、物件の状況を自身で改善することによって利回りの改善なども図ることが出来ますが、不動産ファンドへの投資の場合は投資家自身が運営していないことから、物件の改善などは出来ません

1-4.不動産投資ファンドの種類と違い

次に不動産投資ファンドの種類と違いなどについて紹介します。不動産投資ファンドは共同特定事業と不動産投資信託(REIT)に分けられます。それぞれ見てみましょう。

1-4-1.共同特定事業

共同特定事業は「不動産共同特定事業法」に準じて行うビジネスで、不動産を複数の投資家が出資して不動産会社が取引を行います。販売されるのは不動産小口化商品です。

不動産小口商品は特定の不動産を特定の期間、組合や出資者と共同所有します。組合に出資または出資者が共同で出資する形となり、換金するには組合事業を運営する営業者の了承が必要となります。市場での流動性は高くないため、価格が比較的安定します。

尚、不動産共同特定事業には国土交通省の許可が必要で、許可無く始めてはならない規則となっています。

1-4-2.不動産投資信託(REIT)

不動産投資信託も複数の投資家が出資して不動産から収益を得る点では同じですが、出資の方法が違って来ます。共同特定事業の場合は不動産小口化商品を購入しますが、REITの場合は不動産投資法人への投資となり、発行された投資証券を購入する形となります。

投資証券は株式と同様に、市場での購入が可能です。証券取引所で日々取引が行っているので価格が分かりやすい反面、証券の価格変動があるため株式投資と同じように、配当と売却狙いの両方を狙うこともできます。

また、共同特定事業とは不動産の手放し方も違います。共同特定事業においては不動産共同特定事業者が持ち分を買取り、第三者に譲渡する形となります。一方でREITの場合は市場での売却が可能なので、途中解約が簡単にできます。

2.不動産ファンドへの投資の流れ

不動産ファンドへの投資の流れ

次に不動産ファンドへの投資の流れについて説明します。

2-1.商品検討

まずは商品の検討からです。

不動産ファンドの種類は2つあることを紹介しましたが、共同特定事業とREITでは、商品の紹介のされ方が異なります。基本的には資料請求やホームページの情報から検討することになりますが、画面に表示される情報が違います

例えば、ホームページを見て検討する場合、共同特定事業の商品紹介は、物件の紹介と、小口の申し込み単位、そして利回りなどについて記載されています。

その一方で、REITの場合は証券会社のホームページを開き、各運営法人の株価をチェックすることになります。

2-2.出資の申し込み手続き

基本的な流れとしては、口座開設、商品選択、申し込みの順序になります。 口座開設はホームページ上でも可能です。開設の後で投資金額を入力します。

次に投資する商品の選択です。ただし、選ぶ前に投資する商品に目星を付けておく必要があります。 具体的には、ネットや資料で検討した商品と自分の投資スタイル(特に目標値)を比較して、条件が合う物に決定します。特に注目しなくてはいけない点として利回りや担保、そして保証などの条件です。

2-3.契約手続き

契約手続きは大体以下の流れになります。

2-3-1.申し込み内容の確認

まずは申込み内容の確認を行います。 不動産ファンドへの投資もお金が関係しますので、手違いが無いかの確認は、非常に重要です。

2-3-2.重要事項説明

不動産取引において、取引の条件を示す重要事項説明は不可欠となります。物件の状況や、場合によっては瑕疵についても触れられているので、しっかりと聞く必要があります。

2-3-3.契約書類への署名・捺印

契約書類への署名・捺印となります。 不動産取引での契約書類は取引条件を記した非常に重要な書類となります。署名・捺印の際には十分に注意しましょう。

2-4.出資金の振り込み

出資金の振り込みとなります。

2-5.取引報告書の受領

一連の手続きが終わった後で取引報告を受け取ります。 届いた書類は確認をしっかりとして、保管や取り扱いにも気をつけましょう。

3.不動産投資ファンドで成功するための考え方

不動産投資ファンドで成功するための考え方

ここでは不動産投資ファンドで成功するために考え方について、代表的な物を挙げてみます。

3-1.最初から大きく儲けようとせず堅実なファンドを選ぶ

不動産投資ファンドに投資をする際にも、どのようなファンドに投資するかが重要です。 ファンドの中には、危険なファンドも存在するからです。

例えば、他のファンドに比べて極端に利回りが高い場合など要注意です。

危険なファンドを避けるために、金融庁のホームページから運営業者もしくは販売者が金融商品取引業者として登録されているかどうかをチェックすることができます。また、過去の運営実績や評判なども確認するようにしましょう。

そのうえで、堅実なファンドを選ぶようにしましょう。

3-2.分散投資

不動産ファンドへの投資のメリットに分散投資で、リスクも分散できることです。

アパートなどの一棟ものに投資をした場合、物件に発生したトラブルは大家が負うことになります。自然災害などにより物件に損害があった場合、修理などに多額の費用が発生することもあります。リスクを分散するためには、複数の物件を所有する必要があり、購入するための資金が必要なります。

不動産ファンドへの投資の場合、少額ずつ複数のファンドに投資することで簡単に分散投資が行えます

3-3.リスクを理解する

不動産ファンドにおいても想定されるリスクを把握しておく必要があります。 ファンドによって、投資する物件、内容、戦略が変わってきます。

主に4つの投資対象、コア型、コアプラス型、バリューアデット型、オポチュニスティック型が考えられ、コア型が一番低リスク・低リターン、オポチュニスティック型が高リスク・ハイリターンといわれています。

3-3-1.コア型

ファンドの期待リターンが、物件の賃料収入の獲得を目指すことにあります。投資対象の物件が確定していることが多く、投資家からすれば、事前に物件の詳細を確認して検討することができます。ですので、投資家自らが物件に対して投資判断を行うことができます。

3-3-2.コアプラス型

コア型と同様に、期待リターンを賃料収入の獲得で目指すことになります。ただし、一定の投資基準のもとに追加の物件取得や、投資期間中に物件の売却を行うこともあります。 コア型よりも動きのある運用となります。

3-3-3.バリューアッド型

主な期待リターンが、賃料収入の獲得に加えて、割安に取得した不動産に付加価値などをつけて収益性を高め、売却益を狙う運用となります。

3-3-4.オポチュニスティック型

期待リターンを不動産売買益で狙う運用法です。運営するファンドの投資戦略や投資のタイミングがとても重要になり、ファンドの能力が一番求められます。投資段階で取得物件が決まっていないことが多くあります。

賃料収入で利益を狙うファンドであれば、どのような物件(オフィスビル、賃貸住宅、商業施設など)に投資し、その物件に空室が発生しないかなども大事になりますし、売却益を狙う戦略であれば、ファンドの狙い通りに物件が取得でき、本当に売却が狙える物件を取得できるかなどのリスクを考えておく必要があります。

3-4.情報収集する

投資と呼ばれるものすべてに共通しますが、不動産ファンドに投資する場合でも情報収集が大切になります。利益の出るファンドであるか、あるいは有望な物件であるかについて、正確な情報が必要になります。

情報について正確性が欠けていたり、古い情報である場合には、適切な行動を取ることが難しいです。過去のファンド運営実績や評判などもインターネットで調べることもできます。 的確なアクションを取るためにも、情報収集に注力しましょう。

4.まとめ

  • 1.不動産ファンドは直接の不動産投資と違い、物件の運営等に出資してリターンを狙う投資です。メリットとしては直接の不動産投資と違って少額の資金で始められる点があり、デメリットとしては、大きなリターンを狙うことが難しい点があります。また、種類は大別すると2つあり、共同特定事業とRIETになります。
  • 2.不動産ファンドの流れとしては以下の順序となります。
     ①商品検討→②出資の申し込み手続き→③契約手続き→④出資金の振り込み→⑤取引報告書の受領
  • 3.不動産ファンドで儲けるためには堅実さとリスクの分散と把握、そして情報収集が大切になります。物件を選ぶ上での眼力や、リスクや情報に対する判断力が必要になります。

不動産ファンドは出資のシステムなどが違いますが、投資と名前のつくものには多かれ少なかれリスクがあります

全く何も知らずに簡単に投資をするだけで確実に利益が出るというわけではありませんので、ファンドに投資する場合は最低限何を対象に、どんな運営をし、どれぐらいの利益を目指しているのかを調べるようにしましょう。また、運営会社の情報などもきちんと調べておくことが重要です。

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