不動産投資の「レバレッジ」とは?収益をあげる方法とリスク対応策

不動産投資を勉強している方なら「レバレッジ」という言葉を見聞きしたことがあるでしょう。とはいえ、「実は正確な意味を把握していないまま使っている」という人もいるのではないでしょうか。

また、

  • ・レバレッジを利用するメリット・デメリットって?
  • ・レバレッジ効果を生みだすための融資額と自己資金の目安は?
  • ・レバレッジ効果を得るためには、自己資金の何倍ぐらい融資を受けるべきか?

といった疑問をお持ちの方もいるかもしれません。

もしくは次のようなニーズもあるでしょう。

  • ・属性がそこまで高くない人は、レバレッジについてどう考えるべきなのか知りたい
  • ・株式投資やFXでもレバレッジを利用した投資が可能だが、不動産投資と何が違うのか知りたい
  • ・多額の借り入れをして、日々の生活が脅かされるような不動産投資はしたくない。レバレッジは本当にかけるべきなのか知りたい
  • ・少ない自己資金しかないけれど、融資を受けて不動産投資の規模を拡大させたい。レバレッジ効果を用いて不動産投資に成功するためのポイントを知りたい

そこでこの記事では、

  • 不動産投資におけるレバレッジの意味とは?
  • 事例でわかるレバレッジのメリット
  • 目安となるレバレッジ効果の測定方法とは?
  • 逆レバレッジとは? レバレッジのリスクを知る
  • レバレッジ効果を上げて不動産投資を拡大させるためのポイント

などについて、50冊以上の不動産投資に関する書籍に携わった経験があり、自身も投資歴が10年以上ある筆者が徹底解説します。

この記事を読むことで、レバレッジの基礎知識が得られるとともに、レバレッジ効果を計算する方法も事例を通してわかります。また、レバレッジの危険性やリスク回避策についても知ることができるので、リスクの高い投資を避けることができます。

本記事が「不動産投資で安定収入を得たい!」という方のお役に立つことができれば幸いです。

1.不動産投資におけるレバレッジの意味とは?

不動産投資におけるレバレッジの意味とは?

まず、不動産投資におけるレバレッジ効果という意味が何かを見ていきましょう。

1-1.レバレッジとは「てこの原理」

一般的に、不動産投資では安くても数百万円、高ければ億単位の物件を購入することになります。最近は融資が厳しくなっていることもあり、数十万円〜300万円程度の築古戸建て投資が流行っていますが、それでも不動産投資では数千万円が物件のボリュームゾーンといえます。

数千万円もする物件を現金一括できる人はほぼいません。そこで金融機関から融資を受けて、物件を購入することになるのですが、このときに「レバレッジ」という言葉が関係してきます

レバレッジとは「てこの原理」を表します。
つまり、「小さい力で大きなものを動かす」という意味で、不動産投資に置き換えると「自己資本を極力使わずに、他人資本(融資)を用いて投資効率を上げる」ということになります。

1-2.旧約聖書にも書かれているレバレッジ効果

レバレッジの話をするときによく例として出されるエピソードがあります。それは、旧約聖書に書かれた、巨人ゴリアテと羊飼いの少年ダビデの話です。

この話では、圧倒的な力を持つゴリアテに対し、非力なダビデは石投げ紐を用いた投石を使ってゴリアテを倒しました。「力なきものでもレバレッジを用いれば強者を倒せる」という教訓です。

不動産投資の世界においても、これは同じことがいえます。
レバレッジを最大化した融資を用いれば、自己資金だけでは到底買えなかったような大型物件が購入できるようになり、自己資金に対する利回りが飛躍的に向上するのです。

言い換えれば、同じ自己資金でも、融資を引くことでより大きな物件を購入し、より大きな利益を得られるのです。

2.事例でわかるレバレッジのメリット

事例でわかるレバレッジのメリット

では、具体的にレバレッジをかけることによるメリットを見ていきましょう。

2-1.レバレッジを効かせることで、これだけ変わる!

自己資金1000万円の人が物件を買おうとしています。
このとき、レバレッジを効かせなかった場合と効かせた場合を比較してみましょう。

レバレッジの図

  • 【ケースA】レバレッジを効かせなかった場合
    他人資本(融資)を利用しないということなので、購入できる物件は1000万円です。ここでは諸経費を考慮せず、1000万円の物件を買ったとしましょう。利回りは8%です。
  •  
  • 【ケースB】レバレッジを効かせた場合
    金融機関から金利3%で2000万円の融資を受けるとします。そして、自己資金1000万円と合わせて3000万円の物件を購入したとしましょう。利回りは【ケースA】と同様、8%です。

さて、ここで【ケースA】と【ケースB】の年間収益を比較します。

  • 【ケースA】は1000万円の8%なので、年間収益は「80万円」です。
  • 【ケースB】は3000万円の8%なので、年間収益は「240万円」です。
    ※ここではわかりやすく計算するため、諸経費や空室リスクを考慮していません。
  •  
  • ただ、【ケースB】は金融機関から金利3 %の融資を受けています。そのため、借入金2000万円の年間利息額(金利3%、初年度の場合で計算)である約60万円を年間収支から引きます。
    240万円から60万円を引くと、「180万円」です。これが【ケースB】の実質的な年間収益となります。

この比較からもわかるとおり、見た目上の利回りが同じでも、レバレッジを効かせた【ケースB】のほうが借入金の利息を考慮しても、100万円もの収益増となります。

また、【ケースB】は自己資金1000万円に対して180万円の収益という計算になるため、自己資金に対する利回りは「18%」となります。

2-2.「レバレッジ○倍」の計算方法

よく「レバレッジを○倍効かせた」などといわれることがありますが、この「○倍」はどのように算出されるのでしょうか。

計算方法は以下の通りです。

レバレッジ○倍=〈レバレッジを効かせた場合の収益〉÷〈レバレッジを効かせなかった場合の収益〉

上の【ケースA】と【ケースB】を用いて考えてみましょう。

  • 〈レバレッジを効かせた場合の収益〉は、【ケースB】の「180万円」になります。
  • 〈レバレッジを効かせなかった場合の収益〉は、【ケースA】の「80万円」になります。

よって、計算式は「180÷80」で「2.25倍」となります。
つまりこのケースでは、「2.25倍のレバレッジを効かせた」ということです。

2-3.株式投資やFXにおけるレバレッジとの違いは?

株式投資やFXの世界でも、レバレッジという考え方は存在します。

株式投資の場合、信用取引(※)をすれば、保証金の最大約3.3倍までの投資ができます。
※信用取引とは、現金や金融商品を担保として差し入れて証券会社より借り入れて株の売買を行う投資手法のこと。

FXの場合、国内は現行25倍まで(法人は100倍まで)のレバレッジが認められています。

では、不動産投資におけるレバレッジと、株式投資やFXにおけるレバレッジでは、どのような違いがあるのでしょうか。

最も大きな違いは、投資対象の価格下落リスクです。
株やFXでレバレッジを効かせると、価値がゼロになるどころか最悪の場合、借金を背負うことになります。一方、不動産では価値がゼロになることはまずありません。

また、そもそもレバレッジに対する姿勢も異なるといえます。
株式投資やFXの世界ではレバレッジを効かせない投資も当たり前ですが、不動産投資の場合、レバレッジを一切効かせず手元資金だけで行う人のほうが少数派です。
したがって程度の差はあれども、不動産投資ではレバレッジを効かせることは常識ということといえます。

3.目安となるレバレッジ効果の測定方法とは?

目安となるレバレッジ効果の測定方法とは?

融資を利用してレバレッジを効かせる場合、そもそも融資を受けられるかも重要なのですが、レバレッジが効果的に働いているかどうかを検証することも大切です。

検証する際には、以下の計算式が参考になります。

実質利回り>年間返済比率 

以下、詳しく見ていきましょう。

3-1.実質利回りとは?

「実質利回り」は以下の計算式で表せます。

(不動産投資で得ている全ての収入-経費)÷物件価格×100

表面利回りよりも実質利回りのほうがより正確な収益力を判断することができます。利回りについては以下の記事で詳しく解説していますので、「表面利回りと実質利回りの違いがわからない」という人は、ぜひチェックしてください。

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3-2.年間返済比率とは?

返済比率とは不動産投資用ローンの返済額が家賃収入に占める割合のことで、以下の計算式で表せます。

返済比率(%)=「不動産投資用ローンの毎月の返済額」÷「満室時の家賃収入」

年間返済比率は、以下のようになります。

年間返済比率(%)=(「不動産投資用ローンの毎月の返済額」÷「満室時の家賃収入」)×12

ちなみに、返済比率は低いほうが手元に残るお金が多くなり、必要経費の支払いも余裕をもって行うことができます。

例えば、毎月の不動産投資用ローンの返済額が50万円、満室時の1カ月の家賃収入が100万円だとしましょう。この場合、返済比率は「50÷100」で「0.5」、つまり50%となります。

この場合、残りの50%(50万円)から管理委託費、固定資産税、修繕費などを支払わなければならないため、実際の手取りはもっと少なくなります。

では、毎月の不動産投資用ローンの返済額が60万円、満室時の1カ月の家賃収入が100万円だとしましょう。この場合、返済比率は「60÷100」で「0.6」、つまり60%となります。

この場合、残りは40%(40万円)となるため、諸経費を差し引くことを考えると、返済比率50%よりも利益となる金額は少なくなるのです。

したがって、返済比率が低ければ余剰金が多くなり、反対に返済比率が高ければ余剰金が少なくなります。

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3-3.レバレッジ効果の目安は?

話が逸れましたが、レバレッジ効果が有効となる目安は、前述したとおり、
実質利回り>年間返済比率
となります。

年間返済比率よりも実質利回りが高ければ、手元に利益が残り、レバレッジ効果が効いていることになります。

ここで重要なのは、「レバレッジが有効に機能している=借金の額が大きい」ではないということです。「数億円(ときには数十億円)の借金がある」という”借金自慢”をするオーナーがいますが、ただ多額の融資を受けているだけでは、レバレッジ効果が最大限に発揮できているとはいえません。

  • ・表面利回りは高いが、実質利回りが低い
  • ・頭金が少なく、収益性も低いので年間返済比率が高い

こうした投資をしている場合、「実質利回り>年間返済比率」の条件を満たすことができず、「借金だけ多くて投資としては失敗」というパターンも十分に考えられるのです。

4.逆レバレッジとは? レバレッジのリスクを知る

逆レバレッジとは? レバレッジのリスクを知る

ここまでレバレッジ効果のメリットをお伝えしてきました。しかし、レバレッジはかければかけるほど利益が増えて良いことしかないように思えますが、実は落とし穴があります。

4-1.逆レバレッジとは?

注意すべきなのが「逆レバレッジ」です。これは「金利の上昇や利回りの下落により、レバレッジが逆に働いてしまう」ということです。

わかりやすく説明しましょう。
例として、2-1で紹介した【ケースA】と【ケースB】で比較します。

  • 【ケースA】は1000万円、利回り8%の物件を現金一括購入。年間収益は「80万円」
  • 【ケースB】は3000万円、利回り8%の物件を自己資金1000万円、融資2000万円の金利3%で購入。年間収益は「180万円」

ということでした。

  • ここで、もし金利が3%から8.5%に上昇したとしましょう。この場合、【ケースB】の年間の利払い金額は約170万円となり、年間収益は180万円から「約70万円」に下落します。

こうなると【ケースA】の80万円を下回るため、「融資を受けない(レバレッジを効かせない)ほうがよかった」という結果になります。

逆レバレッジの図

また、逆レバレッジは金利の上昇だけでなく、「投資利回りの低下の場合」も当てはまります。

  • 【ケースB】の利回りが2.5%に落ちた場合、
    年間収益=3000万円×2.5%(利回り)-2000万円(融資)×3%(金利)=15万円
    よって、自己資金に対する利回りは「15万円÷1000万円」で「1.5%」となります。
  • 同じくレバレッジを効かせていない【ケースA】でも利回りが2.5%に下落した場合、
    年間収益=1000万円×2.5%(利回り)=25万円
    よって、自己資金に対する利回りは「25万円÷1000万円」で「2.5%」となります。

よって、このケースでも「融資を受けない(レバレッジを効かせない)ほうがよかった」という結果になります。

レバレッジの図

4-2.逆レバレッジへの対応策

このように

  • ・金利が高くなった場合
  • ・利回りが下がった場合

という2パターンにおいて逆レバレッジが発生する恐れがあります。

したがって、この2つのリスクを避けるためには「利回りと金利の差をできるだけ大きくする」ことが重要です。利回りと金利の差を「イールドギャップ」と呼び、このイールドギャップを大きくすることが重要となります。

  • イールドギャップ(利回り-金利)の目安となる数字
  • 中古:6%以上
  • 新築:5%以上

といわれています。この基準をクリアすれば、購入検討する価値があると判断できます。

ただし、「イールドギャップが高ければOK」というものでもありません。イールドギャップには融資期間が含まれていないからです。

融資期間が短いほど毎年の返済が多くなり、キャッシュフローを得られません。
一方、融資期間が長いと毎年の返済額が少なく、キャッシュフローを多く得られます。

同じイールドギャップでも、融資期間によって大きく収入が変わるので注意しましょう。

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5.レバレッジ効果を上げて不動産投資を拡大させるためのポイント

レバレッジ効果を上げて、不動産投資を拡大させるポイントは、「いかに融資を上手に利用するか」に尽きるといえます。

融資については借主の属性や資産背景、担保となる物件評価によっても変わるので、本で学んだり、先輩大家さんに聞いたりして同じようにしようと思ったとしてもできないことがあります。

そのため、まずは最新の融資状況を知ることが重要です。
例えば、自分で金融機関開拓をしたり、金融機関に詳しい収益専門の不動産業者から情報収集したりすることで、「いま金融機関は不動産投資に対してどんな融資姿勢なのか」ということがわかるようになります。

また注意していただきたいのは、「先輩大家さんからアドバイスを受けるときは同じ属性の人の話でないと参考にならない」という点です。 物件についてもその金融機関によって評価が変わるので注意しましょう。

  1. 市況
  2. 投資家個人の評価(法人の場合は法人の評価)
  3. 物件の評価

その3点を抑えると融資を受けることができて、レバレッジ効果が上がり、規模拡大が可能となります。

不動産投資の融資については以下の記事で詳しく解説しています。

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まとめ

1. 不動産投資のメリットの一つは「レバレッジを効かせられること」。

2. 不動産投資におけるレバレッジとは「自己資本を極力使わずに、他人資本(融資)を用いて投資効率を上げる」こと

3. ただし、「とにかくレバレッジを効かせること=不動産投資の成功」ではない。逆レバレッジなどリスクもあるため、「限界まで融資を引くのが不動産投資の王道」という間違った考え方をしてはいけない

4.レバレッジ効果を上げて、不動産投資を拡大させるポイントは、「いかに融資を上手に利用するか

融資を受けやすくするためには次の3点がポイント
(1)市況
(2)投資家個人の評価(法人の場合は法人の評価)
(3)物件の評価

いかがでしたか。レバレッジを効かせることで投稿効率を上げ、スピーディに資産規模を拡大できるのは事実です。しかし、行き過ぎたレバレッジは取り返しのつかない失敗を招く要因になりかねません。きちんと収支シミュレーションを行い、無理のないレベルで融資を受けることが重要です。

レバレッジを効かせて不動産投資を拡大するポイントについては以下の記事でも解説しています。こちらもあわせてお読みください。

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この記事を書いた人
山本ゆりえ

山本ゆりえ

ライター・編集者・大家。
木造アパート4棟、重鉄マンション1棟、区分マンション2戸を取得(3棟・区分2戸は売却済)。転貸のレンタルスペース1戸運営中。これまで購入した自宅は3戸。不動産投資の分野を得意とし、これまで関わった不動産関連書籍は100冊を超える。
執筆している記事:MONEY PLUSbizSPA!フレッシュ

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