不動産投資家が語る!リスクを把握・回避し収益を出す4つのポイント

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不動産投資家が語る!リスクを把握・回避し収益を出す4つのポイント

不動産投資を始めようとする方は、どうしてもリスクが気になることと思います。特に不動産投資は一度に大きな金額が動きますから、失敗したくないという気持ちが強くなり、慎重になりがちです。確かに、リスクが無いのに越したことはありません。しかし、「リスクゼロ」は現実的ではありません

そこで、投資をする場合には考え方を変えて取り組みましょう。すなわち、「リスクをカバーする方法を出来るだけ多く知ること」です。なぜなら、そうした知識があればリスクは実質的にリスクではなくなるからです。実際、知識があれば不動産投資における大抵のリスクはカバーできます。むしろ重要になるのは、必要な知識を身に着けて、自分にはそのリスクをカバーすることができるのかを把握した上で、自身の投資スタイルを確立することです。

そこで、この記事では、不動産投資のリスクをできる限り網羅し、その回避方法を解説します。そして、更に自身でスタイルを確立するための、勉強方法についても解説します。この記事を読めば、リスクを回避する方法がわかり、知識を基に投資に向けた行動を起こせるようになります。

もしあなたが様々な投資先を検討しているなら、不動産投資リスクは大抵カバーできるという安心感を持って不動産投資を選ぶことができるでしょう。そして、こうすればリスクは回避できるという知識を基に、物件探し、必要な保険商品の資料請求など、投資に向けた行動が起こせるようになるでしょう。

更にどういうリスクが想定できるか?そうしたリスクを回避した上で、投資を拡大する方法などを自分で勉強し、知識を深めていけるようになるでしょう。

1.不動産投資リスクの種類を把握する

不動産投資リスクの種類を把握する

投資家(家主)は様々なリスクを想定しておく必要があります。まずこのセクションでは、不動産投資で想定されるリスクを取り上げてみます。

1-1.運用リスク

賃貸経営における一番身近なリスクは「運用上のリスク」となります。では、どんなリスクが考えられるでしょうか?

1-1-1.空室率の高さ

不動産投資を進める場合、「利回りの高さ」で物件を選ぶ人は少なくありません。確かに、利回りは低いよりも高い方が良いのですが、いくら利回りが高くても空室が埋まらなければ家賃収入は得られません

実際、利回りの高さだけを見て投資を始めたものの、立地が悪さや、人口が減り始めているなどが原因で入居者が集まらず、投資に失敗してしまう人も少なくありません。

1-1-2.突発的な補修

特に築年数の経った物件は、突発的なトラブルが発生し、思わぬ修繕費がかかるリスクがあります。そして、トラブルが多発すると入居者が出ていってしまい、家賃収入も得られなくなってしまう・・・といった悪循環にも陥りかねません。

築年数が経った物件は安く売り出されることがありますが、修繕費を見込まずに「安い」という理由だけで買ってしまうと、思わぬ出費が発生し、投資に失敗するリスクを抱えることになります。

1-1-3.人間に関するトラブル

人が住む以上、人間に関するトラブルは残念ながらゼロにはできません。

例えば、騒音やマナーの問題による、入居者同士や近隣とのトラブルがあります。また、「ペット不可」の物件でペットを飼ってしまい、排せつ物、臭い、吠え声といったことが問題になることもあります。加えて、部屋が大きく破損されてしまい、原状復帰に費用や時間がかかるという事態も想定されます。

1-1-4.家賃滞納、夜逃げ

家賃滞納が起こっても、即座に退去させることは難しいのが現実です。かといって、すぐに入居者と連絡を取るなど手を打っておかないと、そのままズルズルと滞納が続き、あっという間に滞納額が高額になってしまいます。滞納が起こると、空室でもないのに家賃が入らなくなりますから、とても厄介な問題です。

また、「様子がおかしいな」と思って部屋を訪ねたら夜逃げしていた・・・ということもあります。特に滞納が続いたうえに、夜逃げされてしまうと家賃の回収はできませんから、やはり大きな損失となります。

1-1-5.孤独死などによる事故物件化

近年は高齢化や単身世帯の増加により、孤独死するケースが増えています。また、自殺や殺人事件が起こり、事故物件化してしまう可能性もあります。

もちろん、こうした事態はできれば避けたいところです。しかし、こうした事故は、セキュリティーを高めても完全には防ぐことができませんから、ある程度想定しておく必要があります。

1-1-6.詐欺被害

不動産業界において、詐欺事件は決して珍しいことではありません。特に不動産投資は動くお金が大きいですから、1度の詐欺被害で、数千万、数億円のお金を一気に失うことになります。

とはいえ、失ったお金が自己資金だけなら、大変ではありますが「お金が無くなった」で済みます。しかし、銀行から借りたお金を奪われてしまうと、自己破産などで全てを失ってしまいます。実際、詐欺被害に遭遇して人生が台無しになってしまう投資家もいます。

1-2.自然災害

ここ数年のニュースを見ても分かりますように、日本ではどのエリアでも災害のリスクが高まっています

まず、地震に備えておく必要があります。日本では「耐震基準」が定められています。しかし、1981年(昭和56年)以前の旧耐震基準に基づいて建てられた物件は、地震で被害を受ける確率が高くなります。

また、台風や豪雨による水害、土砂崩れ、大雪、火山の噴火といったリスクも想定しておかなければなりません。

自然災害が原因かどうかに限らず、火災にも備えておく必要があります。鉄筋コンクリートのマンションの場合、1部屋が全焼しても被害は最小限に抑えられます。しかし木造アパートの場合、1部屋からの出火でアパートが全焼するリスクがあります。また、場所によっては道路などが狭く緊急車両が通りにくいため、結果的に消火が遅れてしまうというリスクもあります。

1-3.経済変動

平成バブルの崩壊や、リーマンショックなど、これまで大きな経済変動が起きています。平成バブル崩壊は国内要因でしたが、リーマンショックに代表されるように、近年では海外で起きた経済ショックが日本にも波及しやすくなっています。ですから今後も、大きな経済変動は起こり得ると考えるべきでしょう。

経済変動が起こると物件価格が下がる、空室が増えるといったことが当然起こります。また、管理会社が倒産し、家賃を回収できなくなるという事態も想定しなければなりません。

2.リスクをカバーする方法

リスクをカバーする方法

先のセクションでお伝えしたように、不動産投資を行う上で様々なリスクを想定しなければなりません。しかし、不動産投資は他の投資法に比べて、リスクに備えやすいという利点もあります。具体的には・・・

  1. どういうリスクが起こり得るのかを十分想定できる。
  2. リスクをカバーするノウハウ・手段が確立されている。

言い換えれば、リスクの種類と、それをカバーする方法に関する知識さえ身に着ければ、殆どのケースで対処できるということです。 以下に、それぞれのリスクをカバーする方法をお伝えいたします。

2-1.立地に関するリスクへの対処法

特に地方エリアですと、空室率が高くなりがちです。そこで、「空室になりやすい」という立地的なリスクを客付けの強化でカバーしていきます。

具体的には、以下のような工夫をしていきます。

  • 1.そのエリアで需要のある物件に投資する。
  • 2.客付けしやすい家賃を設定する。
  • 3.客付けに強い管理会社を選ぶ。
  • 4.空室が続く場合、管理会社と協力して対策を打つ。

こうした工夫をするためには、エリア需要や適切な家賃設定の調べ方、客付けに強い管理会社の探し方や見分け方、管理会社との協力体制の構築方法に関する知識を高めておきましょう。尚、以下の記事も合わせてお読みください。

◆エリア需要や家賃設定の調べ方は、こちらをご覧ください。
◆客付けに強い管理会社の探し方は、こちらをご覧ください。
◆空室が続く場合、管理会社と協力して対策を打つ方法については、こちらをご覧ください。

2-2.古い物件はリフォームやリノベーションの知識でカバー

築古物件への投資は安く買えるため、ローンを組まずに始められることから人気があります。

しかし、古い物件には必ずどこかにガタがきていると考えるべきです。また、今は特に問題が無くても、年数が経つにつれて必ず何らかの問題が起きてきます。 また場所によっては「古い」ということで敬遠され、客付けができないこともあります。

そこで、古い物件はリフォームやリノベーションの知識でカバーしていくことが欠かせません。特にリフォームには費用がかかりますが、

  • ペンキ塗りなど、自分でできるリフォームの知識・スキルを身に着ける。
  • 安く工事してくれる業者を探す方法を身に着ける。
  • 少しでも工事費を安くする知識を身に着ける(例えば、水道工事は不動産会社を通すと安くできる、など)。

こうした知識を身に着けておくことで、外注の費用を安く済ませることができます。

加えて、突発的なトラブルを抑えるために、事前に物件を調査して、あらかじめ必要な手を打っておく知識も欠かせません。詳しくは以下の記事を参照してください。 「築古物件投資の落とし穴、購入する前に検討すべき7つのポイント

2-3.人的リスクは基本的に保険で対応

家賃滞納、夜逃げ、入居者トラブル、部屋の破損といった人的トラブルは、基本的に保険でカバーできます。 例えば、部屋の破損などは、火災保険のオプションや、借家人賠償責任保険などで対応できます。また、家賃滞納や夜逃げは、保証会社を活用すれば補償の範囲内でカバーできます。

近年増えている孤独死についても、最近では保険のオプションが充実しています。また、事前の防止策や、孤独死が起きても早期に発見することでダメージを最小限に抑えることができます。詳しくは、以下の記事も参照してください。 「高確率で賃貸経営で利益を出し、収益を拡大するための4つのポイント

2-3-1.管理会社の倒産による家賃未回収を防ぐには?

管理を管理会社に委託している場合、家賃は管理会社に振り込まれてから家主に入ってきます。もし、管理会社が倒産すると家賃が入ってこないだけでなく、未入金の家賃も大抵は回収できなくなります

しかし、管理会社の倒産には兆候があります。例えば、家賃の入金遅れが何度も起こるようなら要注意です。「何か変だな」という兆候が見られたら、解約までの期間や、違約金を確認して、早めに契約を解除する方が良いでしょう。

また、経営の安定している管理会社を選ぶというのも防止策となります。目安として、

  1. 管理している物件・戸数が多いこと
  2. 賃貸住宅管理業登録制度に登録しているかどうか
  3. 長く創業していることなどの実績

こうした点を総合的に判断して管理会社を選びましょう。

2-4.その他の人的トラブルのカバー方法

保険でどうしてもカバーできない人的トラブルは、司法書士や弁護士に依頼することで解決できます。

また、入居審査を厳格にすることで、トラブルを起こしそうな人が入居しないよう、ある程度の予防を講じておくことができます。例えば、普通はしないような時期(年末年始など)に入居したいという人は注意すると良いでしょう。

2-5.火災や自然災害も保険でカバー

火災や自然災害も、火災保険や地震保険でカバーすることができます。

重要なのは、そうした保険にケチらずに入ることです。特に火災保険はリスクをカバーする上でとても重要ですので、オプションも含めてしっかりと補償に入りましょう。

2-6.詐欺リスクに備える方法

不動産業界では、投資詐欺は決して珍しいことではありません。例えば「かぼちゃの馬車」については記憶に新しいと思います。

実はこうした詐欺も、法律を知っておくことで回避することができます。例えば「かぼちゃの馬車」では、サブリース契約を解除するなど、法律の知識を活用することで被害を回避できた人もいます。 また法律の知識があれば、契約書のおかしな部分を見抜いて、契約書を変更してもらうことで被害を回避できます。

2-7.経済変動に備えるには?

リーマンショックのような大きな経済変動についてはどうでしょうか?

まず、不動産は「急激な市況変化が起こりにくい」という特徴があります。例えば、1990年以降のバブル崩壊でも、物件価格が半分まで下がるのに20年かかっています。ですから、1年や2年といった短期で半値になることはまずありません

また、仮に物件価格が半値になったとしても、家賃が半分になることはありません。今現在、その家賃でしっかりと客付けができているのであれば、経済変動が起きたとしても基本的に家賃は下がりません。ですから、持ち続けることで家賃収入を得ることができます。

重要なのは、日頃から相場よりも物件を安く仕入れておくことです。なぜなら、相場よりも安く仕入れておけば、しっかりとキャッシュフローが出せるからです。よって、大きな経済変動が起きてもある程度は耐えることができます。

3.投資家としてリスクを取る必要性

投資家としてリスクを取る必要性

私は様々な場所で、不動産投資家とは「自らリスクを取り、リスクをカバーして利益に変えること」だと申し上げています。

実際、あらゆるリスクを排除していこうとすると、なかなか物件を買えません。仮に買えたとしても、まず儲かりません。 ですから、儲かるためには何らかのリスクを取り、それをカバーしていくことが欠かせません。

例えば、

  • ・築年数が古い
  • ・管理状態が悪い
  • ・駅から離れているなど、立地が悪い

こうした物件は敬遠されるので、相場よりも安く買うことができます。しかし、そのままだと客付けが難しくなるので、リフォームやリノベーションをしたり、客付けを工夫したりして、なるべく空室にならないように工夫をしていきます。

このように、リスクを取れば安く買うことができますし、リスクをカバーすれば収益を高めていくことができます。これが、投資家がリスクを取るべき理由です。

4.自分の不動産投資スタイルを確立する

自分の不動産投資スタイルを確立する

「投資家はリスクを取りなさい」とは言っても、闇雲にリスクを取れば良いということではありません。 リスクを取ってもカバーできなければ損をするだけですから、

  1. 自分ならどういうリスクが取れるのか?
  2. そのリスクをどうやってカバーしていくのか?

という点を投資家として、これらを見極められるようになることがとても大事です。

4-1.リスクとカバー方法にはパターンがあります

実は、不動産投資におけるリスクと、そのカバー方法にはある程度パターンがあります。その一部を今回の記事でご紹介しましたが、まだまだパターンがあります。

そこで、リスクとそのカバー方法にどんなパターンがあるかに関する知識を深め、バリエーションを増やしていけば、あなたが取れるリスクも増え、収益を高めていくことができます。

そのためには、常に情報のアンテナを張り、知識を深めていく努力が欠かせません。不動産投資では知識の差が、収益の差に直結すると言っても過言ではありません。そこで、まずは勉強をして知識を深めていきましょう。

不動産投資の勉強について、何をどのように進めていったらよいか分からない方や、これから勉強を始める方は、ぜひ一度以下の記事もご覧ください。
現役不動産投資家が教える!不動産投資で不可欠な4ジャンルと必読本
これだけやればOK!不動産投資3ステップ勉強法&高レベル勉強法

5.まとめ

  • 1.不動産投資には大きく分けて運用上のリスク、自然災害、経済変動があります。
  • 2.不動産投資では、リスクをカバーするノウハウや手段はかなり確立されています。そこで、リスクとカバー方法に関する知識を高めていけば、大抵のリスクは回避できます
  • 3.投資家は自らリスクを取ることで、相場よりも物件を安く買えます。その上で、リスクをカバーする手段を講じていけば、収益性を高めていくことができます
  • 4.と投資家は闇雲にリスクを取るのではなく、自分がどういうリスクなら取れるのか、またそのリスクをどうやってカバーしていくのかを見極められるようになる必要があります。
  • 5.リスクとそのカバー方法にはある程度パターンがありますので、そうしたパターンを覚え、バリエーションを増やしていけば取れるリスクも増えて、収益も高まっていきます。

これから投資を始める人は、常に情報のアンテナを張り、知識を深めていきましょう。また知識を深めましたら、ぜひ物件探しや保険資料の請求など、投資に向けた行動を起こしていきましょう。既に投資を始めている方は、リスクを取りつつ投資を拡大する方法についても知識を深めていきましょう

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