5分で読める!不動産投資の仕組みと資金のない初心者が取れる戦略

不動産投資をこれから始めようという初心者なら、「不動産投資はどんな仕組みで稼ぐものなのか」が気になるでしょう。どんな投資でも、稼ぐための基本的な仕組みを学ぶことは絶対に必要です。

この記事では、不動産投資でお金を稼ぐ仕組みはもちろん、儲けている不動産投資家がどのような仕組みを活用しているのかについて解説します。また、不動産投資の始め方についてもお伝えしますので、特に初心者の方は基礎的な知識を身につけるという意味でも一読いただければと思います。

1. 不動産投資はどんな仕組みで儲かるのか?

不動産投資はどんな仕組みで儲かるのか?

1-1. 不動産投資は運任せで稼ぐ投資ではない

不動産投資の基本的な仕組みはシンプルです。 家賃収入を得て、そこからローン返済、修繕費、固定資産税などの諸費用を支払い、余ったお金(キャッシュフロー)が手元に残るというものです。

代表的な投資である株やFXだと、一個人では市場をコントロールできないものなので、結局のところは「運任せ」になる可能性が大きいです。いくらテクニカルな技術を身につけても、いつ経済ショックが起きて相場が崩れるか、投資先の企業が業績悪化するかは100%読み解けるわけではありません。

しかし不動産投資は、株式投資やFXとは違って、あらゆるリスクに対して事前に対策を講じられます。 例えば、空室リスクには投資エリアのマーケットリサーチを行い、適切な家賃設定ができれば、予想を大幅に超える空室が発生することはまずありません。

また、天災リスクについても、ハザードマップを確認したり、火災保険・地震保険でカバーしたりといった具合に対応策は考えられます。入居者トラブルについても、管理会社に対応を任せられるので、オーナーが精神的負担を抱えることはありません。

このように、不動産投資の仕組みをきちんと理解しておけば、運任せではなく知識と経験でリスクを排除することができるのです。

1-2. 不動産投資のメリット

1-2-1. レバレッジを利かせることで資産拡大できる

収益物件は基本的に安くても数百万円、高ければ億単位になります。 そのため、金融機関から融資を受けて購入することになるわけですが、手元の自己資金の何倍ものお金を借りられます。 このように少額のお金で大きなお金を動かすことを「レバレッジ」と呼びます。レバレッジは、別名「てこの原理」でもあり、「レバレッジを利かせる」とは「いかに少ない資本で大きく投資ができるか」と同義です。

ただ、2018年に起きた「かぼちゃの馬車」問題、スルガ銀行の不正融資などをきっかけに、不動産投資に対する融資は厳しくなっています。

かつてはフルローン(物件価格の全額、融資を受ける)、オーバーローン(物件価格に加え、諸費用分も融資を受ける)も珍しくなかったですが、最近では物件価格の1、2割の自己資金、さらに諸費用分を合わせると3割くらいの自己資金が必要となっています。

しかしそれでも、レバレッジを利かせてスピーディに資産を築くということでいう意味で、不動産投資の強みは失われていません。むしろ、かつての融資状況が緩すぎたと考えるべきで、今は正常化してきているといえます。

1-2-2. リスクを利回り(利益)に変えることができる

これは重要なことですが、「完璧な不動産」というものは存在しません。 「完璧な不動産」とは、100人中100人が好む不動産ということです。もしそこに近い物件があったとしても、価格が高すぎて収益を求める不動産投資には不向きでしょう。

「完璧な不動産は存在しない」ということは、「どんな物件でも何かしらのリスク(デメリット)を抱えている」ということです。なので、「この物件はここがイマイチだな……」とまったく思うことなく不動産投資を始めることはできないと考えるべきでしょう。

実は、成功している不動産投資家は、そのリスクを利益に変えています。この方法はさまざまありますが、リスクでさえも利益に転換することができるのは不動産投資のメリットの一つです。

1-2-3. 投資手法が数多く存在する

以前ほどではありませんが、「不動産投資はお金持ちだけができる投資だ」という考えはまだまだ根強く残っているように感じます。特に初心者の方だと、数千万円、場合によっては億単位の物件を所有していると聞くと、「そんな高い物件を買えるなんて、さぞこの人はお金持ちなんだろうな」と思うかもしれません。

しかし不動産投資は、お金持ちだけができる投資ではありません。資産を持っている人のほうがレバレッジを利かせて規模の大きい物件を買えるのは事実ですし、金利交渉もしやすいので低金利で融資を受けられる可能性もあります。

だからといって、お金がない人が不動産投資をできないかというと、まったくそんなことはありません。例えば、築古の戸建てや区分を数百万円、もしくは100万円以下で購入し、リノベーションして高値で売却するというスキームもあります。 ほかにも、融資がおりやすい住宅ローンを活用した賃貸併用住宅を購入したり、再建築不可などリスクがある物件を選んで、そのリスクを利益に変えるという方法もあります。

いずれにせよ、不動産投資にはさまざまな投資手法が存在し、資産背景だけでなくリスクの大小を基準にして、自分に合ったスキームを選ぶことができます自己資金がないなら、ないなりの闘いができるということです。

1-3. 不動産投資のデメリット

1-3-1. ローン返済のリスク

前述したように、不動産投資は基本的に金融機関からの融資を受けて行う投資である以上、毎月ローン返済を行わなければなりません。しかし、空室や突発的な修繕などにより、家賃収入よりもローン返済額が上回った場合、持ち出しで支払わなければなりません。

このリスクは事前の収支シミュレーションである程度回避できるものの、100%ゼロにするのは不可能です。したがって、計画通り運営できているときのキャッシュフローは使わずに貯めることをおすすめします。

よく「不動産投資で稼いだら、すぐに贅沢したい」という方がいますが、これはあるレベルまで規模が大きくなるまで控えたほうがいいでしょう。

もちろん、時々無理のない範囲で贅沢するのはいいのですが、いきなり高級車を購入したり、海外旅行で豪遊したりすることは経営の観点から考えると避けたほうが良いことになります。

1-3-2. 「金の卵を産むダチョウ」を殺してはいけない

これは投資全般における非常に重要な話なので、少々脱線しますが、お話ししたいと思います。

イソップ物語に出てくる「金の卵を産むニワトリ」の話はご存じでしょうか。

貧しい農夫が飼っていたニワトリがある日、金の卵を産みました。次の日もその次の日もニワトリは毎日一つずつ金の卵を産みました。おかげで貧しかった農夫は新しい家に住み、美味しいものを食べ、きれいな服を着ることができました。

ところが、欲に溺れた男は「ニワトリの腹の中には金の固まりがあるに違いない」と思い、ニワトリのお腹を切り開きました。しかし、お腹の中には金の固まりはなく、ニワトリを失った農夫はあっという間に貧乏に戻ってしまう。そんな寓話です。

この話から派生して考えると、金の卵(キャッシュフロー)が安定的に手に入るとしても、それを使っていくと、欲求は肥大化していき、最終的には金の卵を産むニワトリ(物件)を手放すことになるということです。

したがって、手に入れたキャッシュフローはすぐに手を付けず、万が一のリスクを補填するため、あるいは次の物件の買い増し費用として残しておくのがベストな選択肢だと思います。

2. 不動産投資は節税になるのか

不動産投資は節税になるのか

2-1. 不動産投資が節税になる理由

不動産投資に関心を持ったきっかけの一つとして「節税になるから」と答える人は多いと思います。たしかに日本の税制上、不動産投資は節税効果が高いといえます。

不動産投資で得た賃料収入は「総合課税」になります。これは給料と合算して課税対象の所得額が決められるということです。

不動産投資では、修繕費、管理委託費、火災保険料、ローンの利息部分などさまざまな経費が発生します。特に物件を購入した年は減価償却費、不動産取得税、印紙税など2年目以降よりも多くの経費がかかります。

総合課税であれば、これらの経費を計上したうえでの合算になるので、実際に所得が増えていても、帳簿上の所得をマイナスにできるのです。

確定申告をして税制上の赤字に収めれば、その分所得税の還付を受けることができます。

2-2. 節税目的の不動産投資のリスク

節税効果を得るために赤字を求めすぎると、本当に赤字経営になっているのに気づかなくなる恐れがあります。いくら節税できても、収支がマイナスになるのであれば、それは不動産投資の成功とはいえないでしょう。

また、あまりに赤字経営が続くと、「このオーナーはきちんとした経営ができていないな」と金融機関とみなされ、信用を失う可能性もあります。

そうなると、買い増しをしようと思ったときに融資を受けられなくなることも考えられます。不動産投資による節税効果はたしかに大きいですが、やりすぎはデメリットにつながりますので注意が必要です。

3. 不動産投資で利益を得るまでの流れ

不動産投資で利益を得るまでの流れ

では、不動産投資で利益を得るまでの流れを簡単に解説していきましょう。

3-1. 目的に合った収益物件を探す

自分が目指している目標(例えば「月のキャッシュフローが100万円」)から逆算して、購入すべき収益物件を探します。 ポータルサイトでこまめにチェックしたり、不動産会社に直接希望を伝えて探すのも一手です。 また、知り合いに不動産投資家がいるのなら、その人に情報を求めるというのもいいでしょう。

3-2. ローンを打診する

購入希望の物件が見つかったら、金融機関に融資の打診に行きます。 不動産会社に依頼している場合、提携の金融機関があることが多いので、自動的にそこに決まるでしょう。 融資の可否については、物件の担保価値・収益性はもちろん、借り手の属性(年収、勤め先、自己資金など)によって決まります。

3-3. 物件を購入する

購入時には物件価格以外にも諸費用が発生します。詳しくは後述をご覧ください。

3-4. 売買契約の締結・ローンの契約・物件の引き渡し

重要事項説明を受けたあと、売主と買主が合意をしたら売買契約を結びます。この後、ローンの本審査に通過したら、正式に契約となります。そして銀行から購入費用が振り込まれ、引き渡しです。 ここまで概ね1カ月程度かかります。

3-5. 家賃収入を得る・売却して売却益を得る

いよいよ不動産投資がスタートです。自主管理でない限り、基本的には毎月家賃が振り込まれるのを確認するだけで大丈夫です。退去者が出たり、突発的な修繕が発生したときは管理会社の指示に従って対応をします。こうした家賃収入を「インカムゲイン」と呼びます。

そして、売却でもうまく成功すれば、大きな利益を手にできます。売却益のことを「キャピタルゲイン」と呼びます。

4. 不動産投資で忘れられがちなコスト

不動産投資で忘れられがちなコスト

4-1. 購入時の費用

物件価格以外に次の費用が発生します。

【売買契約時】

  • ・印紙税

【引き渡し時】

  • ・登録免許税
  • ・司法書士報酬
  • ・固定資産税
  • ・都市計画税
  • ・不動産仲介手数料
  • ・ローン手数料
  • ・ローン保証料
  • ・火災保険料
  • ・団体信用生命保険料

【購入後】

  • ・不動産所得税

4-2. 維持の費用

  • ・管理委託費
  • ・修繕費
  • ・広告費
  • ・固定資産税
  • ・管理費/修繕積立金(区分の場合)
  • ・共用部の水道光熱費(一棟の場合)

そのほか、エレベーター付きの物件なら年一度の法的点検、雪が多く降るエリアなら除雪費、法人化しているなら法人税、税理士顧問費などが発生します。

5. 初心者でも理解しやすい不動産投資の特性と始め方

初心者でも理解しやすい不動産投資の特性と始め方

5-1. 不動産投資は株などと違い、初心者でも稼ぎやすい

個人が行える代表的な投資として「株式投資」が挙げられます。しかし、不動産投資は株式投資よりもはるかに稼ぎやすいといえます。

というのも、株式投資の場合、市場取引で需要と供給だけで価格が決まるため、端的にいえば誰が買っても同じという状況になります。

一方、不動産投資は相対取引であり、「誰が・誰から買うのか」によって価格差が生じます。だからこそ例えば、相続が発生して売り急いでいるケースだと、相場よりも安く市場に出たりするのです。

こうした“歪み”を狙えば、有利な条件で物件を買い進めることも可能です。 株式市場は個人の力ではどうやっても動かせませんが、不動産市場では売り主の個人的理由により「お買い物件」は常にあるのです。それが不動産投資ならではの魅力の一つといえるでしょう。

5-2. 不動産投資の始め方

不動産は高額ですし、不動産投資に関するネガティブなニュースも多いので、なかなか一歩を踏み出せない人は多いものです。もちろん勉強は大事ですので、セミナーに参加したり、書籍を読んだりして知識を身につけることは大切です。

しかし、知識ばかりを身につけることばかりに主眼が行き過ぎると、マイナスな面ばかりが気になり、いつまで経っても物件を買えません。実際、そういう人は多いものです。

私の経験でもそうですが、不動産投資は「やってみてわかること」が非常に多いです。書籍やセミナーでは語られないこともたくさんあります。ですので、ある程度は勉強をしたうえで。「まずは買って確かめてみよう」というスタンスも非常に大切だといえます。

6.まとめ

  • 1. 不動産投資には、他の投資にはない「稼げる仕組み」が存在する。それは、リスクとその対策が明らかになっていること。またメリットとしては「レバレッジ効果」「リスクを利益に変えること」「多様な投資対象」が挙げられます。
  • 2. 不動産投資は節税効果も期待できます。しかし過度な赤字経営が続くと、金融機関からの信用を失うというリスクがあるため注意が必要です
  • 3. 不動産投資では、購入時・運用時にかかるコストが明らかになっています。ここを事前に把握しておくことは収支計画を立てるうえで必須なので、必ず知識として身につけましょう。
  • 4. 不動産投資は相対取引であるため、市場価格との“歪み”が生じることが多々あります。ここを狙うことが不動産投資における成功の最短ルートといえます。

いかがでしたか。不動産投資の仕組みはシンプルであり、成功するための方法も本来難しくはありません。最近はさまざまな手法も確立しているため、どのルートで成功に辿りつくか、自分に合ったものを選ぶことが大切です。

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