自分で資産形成を行う方が増え、不動産投資がこれまで以上に脚光を浴びるようになりました。
不動産投資を始めようと思い立つ方も増え、それと同時に不動産投資の種類も広がりを見せています。
ひとくちに不動産投資といっても投資先は様々です。アパートやマンション、戸建て、シェアハウス、土地などが挙げられますが、初心者の方にとっては種類がありすぎてどの投資先を選べばよいのかわからずに迷ってしまうこともあるでしょう。
どの不動産に投資すれば収益をあげることができるのか、どの不動産に投資するのが向いているのかも分からない状態では、投資へ踏み切るのに勇気がいるだけでなく、失敗する確率も高くなってしまいます。
この記事では、不動産投資の種類を網羅的に解説し、おすすめの不動産投資の種類をご紹介します。
不動産投資の種類にこだわらず、収益を得るためのポイントも合わせてお伝えします。
当記事をお読みいただければ、初心者の方でも不動産投資の始め方や、収益の上げ方が分かるようになります。そして、ご自身に合った投資法が分かり、すぐに実践していただくことができるでしょう。
１．不動産投資の種類
不動産投資は、その投資先によって複数の種類に分けられます。 どのような種類があるのか、それぞれみていきましょう。
1-1.マンション・アパート投資
不動産投資の代名詞ともいえるのが、マンション・アパート投資です。 高利回りの物件を所有すれば、毎月家賃収入として高額な不労所得が得られるのが特徴です。
マンション・アパート投資の投資先としては、
- ・区分マンション
- ・一棟アパート
- ・一棟マンション
などが挙げられます。
注意点は、同じ一棟モノでも、構造やどこの地域で購入するかによって投資手法は変わってくることです。
同じ一棟ものといっても「地方高利回り」の物件かどうかや、木造・S 造(鉄骨造)・RC(鉄筋コンクリート)など、構造によっても耐用年数が異なります。
物件の条件が異なれば、投資手法も変わってきます。
1-2.一戸建て
戸建ての住宅を購入すれば、アパートやマンションよりも幅広い利用方法を見出すことができます。
戸建ての投資先や利用方法としては、
- ・新築戸建て
- ・中古戸建
- ・シェアハウス
- ・高齢者住宅
- ・民泊
- ・住居
などが挙げられます。
ただし、同じ戸建ての中古物件であっても築古物件は運営方法が変わってきます。 DIYが得意な方であれば自分でリノベーションをしたり、専門知識を有していれば水回りや空調設備なども自分で完備できます。
不動産でかかるコストを削減できる場合もあるので、築古物件は扱いが異なることを覚えておきましょう。
1-3.テナント・ビル投資
商用利用されるテナントやビル投資は出資額が大きくなる反面、安定したリターンが獲得できる特徴があります。
テナント・ビルの投資先としては、
- ・オフィス
- ・店舗
などが挙げられます。
商用利用されるテナントやビルは、一度契約されれば長い間使用されやすい傾向にあります。
個人に比べて企業やお店は短期間で撤退しにくく、長期的なリターンが期待できます。
また、家賃を高く設定しても、企業が儲かれば払ってくれる可能性があります。 テナントやビルの立地によっては、企業にとって唯一無二の拠点にもなりえます。
コンビニや飲食店であれば、駐車場や段差の有無といった小さな環境で集客率に大きな影響が出ます。 保有する物件が条件にマッチしていれば、簡単には退去しません。
入居している企業にとっても住所を何度も変えていればクライアントから不信感を買ってしまいます。
なるべく同じ場所に腰を据えて事業を展開したいという思いがありますので、個人に比べても安定したリターンが得やすい種類の物件といえるでしょう。
1-4.不動産投資信託
不動産投資は出資額が大きくなりがちです。
そこで、元手となる資金が十分に用意できない方にとっては、株式投資信託のように大人数が少額ずつ不動産に投資するファンドなども魅力的な不動産投資先となります。
1-5.土地活用
不動産には建物だけでなく土地なども含まれます。
土地への投資は不動産投資の中でも値動きが少ないのが特徴です。 土地は老朽化することもありませんので、良い土地を獲得し、有効に利用すれば安定したリターンが望めるでしょう。
土地への投資としては、
- ・パーキング
- ・駐輪場
- ・コインランドリー
- ・太陽光発電
などが挙げられます。
このように、一口に不動産といってもその内訳はさまざまです。
すべてを網羅して詳しくなるよりも、自分に向いている投資先を突き詰めていったほうが建設的でしょう。
そこで重要になってくるのが、どんな不動産投資先を選べばよいのか、という点です。
２．自分に合う不動産投資の種類は何か
2-1．自分に合う不動産投資を見つける
不動産投資を始めるにあたって大切なのは、不動産投資先を自分の適性に合わせて選ぶことです。 以下のようにさまざまな属性の方がいらっしゃいます。
■段階
- 初心者(これから物件を購入する方)
- 中級者(物件を保有しているが、大家経験は浅い方)
- 上級者(複数物件を保有し、賃貸経営期間も長い方)
また、初心者の方についても以下のような分類ができます。
■年収
- 年収 500 万円以下
- 年収 500 万円～1000 万円
- 年収 1000 万円以上
年収や社会的なステータスによって、自己資本として捻出できる金額も変わってくるので、個人の状況も重要な要素になるのです。
また、不動産投資に対して求めているゴールによっても、以下のように分けられます。
■拡大希望
- 拡大希望がある
- 拡大はそれほど考えていない
拡大希望がある方は、家賃収入をプールしある程度の資金を貯めてから物件を売却していきます。
獲得したキャピタルゲインと貯めた資金を合算し、これまでの不動産投資におけるキャリアも含めた融資額もあわせることで、らに高額な物件を購入することもできます。
もちろん、売却せずに2棟目、3棟目を購入し運用することもできるでしょう。
拡大するつもりがない方は、自分の持っている物件の魅力をさらに高める施策を打っていくことができるでしょう。また、住人へのケアに時間や資金をかけることで、長期入居を実現しやすい環境を作っていくことができます。
また、すでに土地をお持ちの方もいらっしゃるでしょう。 土地を保有していると、さらに不動産投資の選択肢の幅が広がります。
■土地がある場合
既に土地を保有していれば、土地の場所や大きさや目標に応じて様々な選択肢を選ぶことが可能です。
例えば、投資で儲けを大きくしたいならアパートを建設、自宅と一緒に不動産投資も行ってみたければ賃貸併用住宅を建てるという選択肢もあります。
このように、段階や年収、拡大希望などの組み合わせでも多くの属性が存在します。 年収と同時に職業や借金の有無も投資スタイルには大きな影響を与えるでしょう。
自由に使える時間の量によっても投資先は異なります。
例えば年収は低いけれど時間があるならDIYを駆使して築古物件をリノベーションする、年収が高く自己資金を多く用意できるサラリーマンなら迷わず一棟を狙う、といったセオリーは存在します。
しかし、個々人によって細かなステータスは変わりますので、確実に適した投資スタイルを見つけるのは至難の業です。
ではどのようにして投資スタイルを確立すればよいのでしょうか。
それは自分と似たような属性を持つオーナーを見つけ、メンターとして教えを乞うことです。 直接会えなくとも、書籍を読んだり分析したりして自分にも真似できる部分がないか吟味します。
不動産投資を成功させるには、最良のメンターを見つけるのがいちばんの近道になります。
2-2．自分に適したメンターの見つけ方
自分に適したメンターを見つけるためには、どのような方法を取ればよいのでしょうか。 それは大きく2つに分類されます。
- □セミナーに参加する
- □書籍で勉強し、著者をメンターとする
直接話を聞いたり、書籍や動画から間接的に学ぶことでメンターを見つけることはできますが、いずれにせよ自分から学びにいく姿勢が重要です。
一つだけ注意してほしいのは、メンターは1人に絞るという点です。
すでに紹介したとおり、不動産の投資先にはさまざまな種類があり、オーナーにもさまざまな属性があります。
不動産投資で成功した人たちは、自分の属性と不動産の投資先が上手く噛み合った人たちです。もし自分自身とかけ離れた属性の人と同じことをしても、成功することは難しくなります。
さまざまな人のいいとこ取りをしようとするのではなく、自分に近い最良のメンターを1人みつけて、手法を徹底的に分析、習得しましょう。
守破離と呼ばれる概念があります。 ものごとを習得する際の心得として有名なものです。
- 守は徹底的にその人を真似ること。
- 破は型を破り、独創性を見出すこと。
- 離は型から離れ、自分なりの方法を身につけること。
この3つのフェーズを通して、人はものごとを習得するのです。 不動産投資においても、ぜひ守破離を意識して成功へのステップを登っていってください。
ただ、最初の守の時点で間違ったメンターを仰いでしまうと元も子もありません。 正しいメンターを探すための方法を学んでおきましょう。
３．稼ぐための不動産投資のポイント
不動産投資で損をせず、収益を生み出すためにはいくつかのポイントがあります。
不動産投資家向けのセミナーを開催してきた筆者が、重要だと思うものをピックアップして解説するので参考にしてみてください。
3-1.新築区分ワンルーム
まず、不動産投資で拡大を狙うのであれば、一番最初の投資先として新築区分ワンルームへの投資を避けたほうがよいでしょう。
新築区分ワンルームはキャッシュフローが出にくいのが特徴です。
業者などが複数関わるために中間でマージンがかかりすぎており、エンドユーザーに最も近いオーナーの利ざやが少ないというデメリットが存在するためです。
不動産を料理に例えましょう。
土地というお皿の上に料理である建物を載せるイメージです。 建物の材料となる木材や鉄筋はお肉や野菜です。切ったり加工したりする時点ですでにコストがかかります。
さらに、販売にかかる営業の費用も必要です。
これらの手順をすべて踏んだ上で、かかったコストを上乗せして完成したのが新築区分ワンルームとなります。「新築プレミアム価格」と呼ばれているほど高額です。
それでも手に入るのは区分のワンルームのみですので、空室リスクが高く、補填が効きにくいのです。
初心者の方はなるべくこうした投資先を避けるようにしましょう。
3-2.物件の良い・悪いを見極める判断基準
良い物件と悪い物件を見分けるために、物件を判断する 3 つの判断基準を理解しておく必要があります。
その3つとは、収益力、担保力、稼働力です。
3-2-1.収益力
収益力は、表面利回り、実質利回り、キャッシュフローを分析して表します。 表面利回りは、家賃収入÷物件価格で計算したもので、経費などは無視したものです。
実質利回りは、ランニングコストなど予想できるコストを加味した実際の利回り予想のことです。 キャッシュフローは、税金や修繕費などの経費を合算した上で、どれほどの赤字/黒字になるかを数値化したものです。
この3つを理解していれば、正しく物件の評価を下すことができますので失敗する確立がガクンと減少します。
3-2-2.担保力
担保力とは、販売価額に対して積算評価が占めている割合のことです。
土地と建物の価値が高く、販売価額のほとんどを占めていれば、その物件は担保として有効ですので銀行からの融資を引き出しやすくなります。
万が一失敗しても、担保としての力が残っていますのでリスクは少なく済むでしょう。
土地、建物の価値を別々に算出し、2つを合わせた総合的な価値を担保力として評価します。 土地の価値は路線価×面積で、建物の価値は新築価格×面積×経年劣化で算出します。
3-2-3.稼働力
稼働力とは、不動産に住人や利用者が集まる力のことです。
アパート経営においてよく語られる「空室リスク」や「集客力」とも深く関与しており、不動産投資の手腕が試される場でもあります。
物件の価値は内的要因、外的要因によって変動します。
内的要因とは、経年劣化や住人の質、設備などです。 外的要因とは、日当たりや利便性などの環境を指します。
外的要因は自分でどうにもできないことがほとんどです。 それでも、先見の明を働かせて価値の高まる物件を探す想像力が求められます。
まずは情報を集めるために、自分で物件を見に行ったり、不動産屋さんから実情を聞き出す必要があるでしょう。 地道な作業になりますが、情報を集めてしまえばこちらのものです。
コツを掴んで素早く稼働力を見極めることができれば、物件探しの効率は飛躍的に高まります。
４．まとめ
- １．不動産投資のタイプは無数に存在します。
- ２．オーナーである自分の属性を客観視して向いているスタイルを探しましょう。
- ３．メンターの確保が最重要です。自分に適したメンターを探し、真似をしましょう。
ぜひ本記事を参考に、自分に合った投資スタイルを見極め、また信頼できるメンターを探して、不動産投資にチャレンジしてみください。