ステップ1:「マイホームは買うべき?賃貸?」についてお答えします。

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回は、この無料メール講座の全体像をお伝えしましたが、いよいよ本日から、具体的なステップに入っていきます!

今日は、

▼ステップ1:「マイホームか賃貸かどちらがよいか?」

について解説していきたいと思います。

マイホームを建てようと考える時、多くの人が考えるのは、「マイホーム購入 vs 賃貸」どっちがいいの??ということです。

購入するとなるとローンを組む必要がありそうだし、賃貸だといつまでも家賃を払い続けることになる。どちらがいいのかを判断するためにも、まずはそれぞれのケースごとに見ていきたいと思います。

■マイホームを購入した場合

例えば、こんな感じのモデルケースで考えてみます。


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35歳、年収500万
夫婦、子供1人(1歳)

・購入物件
千葉の土地付き戸建てを総額5000万円で購入
土地:2000万円 
建物:2700万円 
諸費用:300万円
総額:5000万円

・銀行融資
5000万円の融資を受け、35年で返済、金利は1.2%。 
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この場合の月々の返済額は14.5万円です。今住んでいる賃貸の家が、家賃12〜13万円ぐらいだとすると、「同じぐらいの返済額でマイホームが持てるのでは?」と考えるかもしれません。

購入すれば、ローンの返済を終えればその後賃料はゼロになるわけで、「だったら購入した方がいいのでは?」と考える人が多いのではないでしょうか。

もう少し、掘り下げて考えてみます。例えば14.5万円の返済額を、35年ローンで払い続けると、総額はいくらになるでしょうか?

正確には上記の場合、支払い総額:6125万円になります。35年ローンで6125万円を支払うわけです。

その金額を支払って得た資産はどのぐらいの価値があるのか? これを考えてみたいと思います。

実は木造の建物は、35年の年数が経ってしまうと、建物の価値は、実質ほとんどゼロです。土地は資産として残りますが、千葉の土地の価値を考えると大幅に値上がりすることは考えにくく、ほとんど同じ価格帯で考えたとして2000万円。6125万円を支払っても、結果的に残る資産は2000万円の土地だけということに。

建物の維持には、メンテナンス費用もかかることも忘れてはいけません。35年間住んでいる間、壁にひび割れ、亀裂が入ったり、水回りを変えたり、色々と修繕費がかかることになります。マイホームだと、この他にも固定資産税や都市計画税を毎年支払う必要があります。

こうして考えてみると、「マイホームを持てば、賃貸より資産が残るはず」と考えていたのに、実際は大した資産が残らないということが分かると思います。

戸建じゃなくて、都内人気エリアの区分マンションなら?」と思うかもしれませんので、このケースも同様に考えてみます。

マンションだと土地割合が少なく、建物は減価償却をすればするほど価値は無くなります。つまり、区分マンションは35年もたてば実際は建物価値がかなりなくなっていくわけです。賃貸物件として貸し出し、借り手がついてくれれば家賃収入は入りますが、例えば東京都内、60平米のタワーマンションだったとしても、35年経過している状態では、大した賃料にはなりません。修繕をまめに行い維持してもせいぜい、20万~25万円ぐらいだと思います。

固定資産税・修繕積立を払うと、区分マンションも大してお金が残らない、ということがお分かり頂けると思います。また、購入する場合は、転勤のリスクも考えなくてはいけません。

■ 賃貸で一生過ごす場合

賃貸なら転勤なども気にせず、住みたい場所に住めるなど、自由に移動できるメリットはあります。ただし、同じようにお金を払うにしても、払うお金の質が違うことを理解しておかなければなりません。

賃貸:家を借りるためのお金⇒イメージは資産にならない固定費

マイホーム:家を買うためのお金⇒返済すればするほど資産に。イメージは貯金。

賃貸の場合、マイホームと同じ15万円を払い続けても、いつまでたっても資産になりません。「人生100年時代」と言われる今の時代、例えば今30歳だとして、マイホームを購入して35年払い続ければ、家にかかるお金は6150万円。賃貸で考えると、100歳まで生きるとしたら、15万円×12ヶ月×70年で1億2600万円に

購入するか、賃貸かで、一生で家にかけるお金は「2倍もの差」に。これが賃貸の大きなデメリットです。

■比較すれば明確

6000万円と1億2000万円。

比較すれば明確だと思いますが、まず、「賃貸」という選択を選ぶべきではないということが、お分かり頂けると思います。とは言え、区分マンションや価値のない戸建てなどを購入すると、将来的な資産価値は残らないというデメリットがあります。

「将来に資産が残る、賢い最適なマイホームを買う」これが一番賢い選択になることがお分かり頂けると思います。

マイホームを購入する場合でも、35~40年のローン返済が終わったあと、「資産になるマイホームなのかどうかを考え選択する必要があるわけです。さきほど例で挙げた千葉の戸建てのような、35年かけて6200万円払っても、資産が2000万円しか残らない結果だと微妙なわけです。

マイホームは購入したほうがいいと言っても、「資産が残る賢いマイホームを買う」これが賢いマイホームの買い方だと言えるわけです。

とは言え、「どんな家を買えば資産が残るのか?」そんな風に思うかもしれません。そこで明日は・・・・

▼ステップ2:「家賃収入がもらえるマイホームとは」

家賃収入をもらいながら、マイホームを持つことができる、「賃貸併用住宅」という選択肢についてお話します。

例えば、マイホームのローン返済を、家賃収入で返済出来れば生活はとても楽になると思います。今日お話したように、マイホームは普通に買うと資産価値がなくなるのに、売却して利益が得られるマイホームがあるとしたら、同じ買うとしてもとても魅力的なマイホームになるのではないでしょうか?

次回のステップ2では、そのあたりを詳しくお話していきます。

楽しみにお待ちください。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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