ステップ3:儲かる賃貸併用住宅の条件とは?

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回のステップ2では、家賃収入がもらえるマイホームとなる、「賃貸併用住宅」についてお伝えしました。

賃貸併用住宅には、家賃収入が貰えるようになる他、

  • 通常のマイホームよりいい場所に買える、
  • 低金利の住宅ローンが使える、
  • 売却益も狙える、

そんなメリットがあることをお話しました。

とはいえ、「ただ賃貸併用住宅を購入すればいい」と考えていたら失敗することになります。大事なポイントを押さえておく必要があることをお伝えしました。今日は、

▼ステップ3:「儲かる賃貸併用住宅の条件とは」

どんな賃貸併用住宅なら、

  • 不動産投資初心者、
  • 初めて不動産物件を購入する人、

でも収益性を出しやすいのか、そのポイントについてお話していきたいと思います。

賃貸併用住宅のメリットについては、前回のステップ2でもお話しました。同じマイホームを建てる場合でも、賃貸併用住宅にすることで、「家賃収入を得られるマイホーム」を持つことができます。とは言え、「ただ賃貸併用住宅を購入すればいい」と言うわけではありません。ではどんな賃貸併用住宅ならいいのか?それは、

■ 中古ではなく新築で作ること

ということです。

物件価格の安い中古物件の方がリスクが低いのでは? そう考え中古物件を優先的に探す人もいますが、それだと実はかえって、収益性を出すことは難しくなります。理由は、今の不動産市場の物件相場において、中古での賃貸併用住宅は高騰気味にあるからです。

収益性の高い中古物件は、資産を持つ人たちが現金で購入していきます。つまり、資金力がない場合には、収益性の高い物件を購入することがなかなか難しい市場なわけです。

そこで、狙い目となるのが「新築」です。新築を建てる方が、費用が多くかかることからも、リスクが高そうに感じるかもしれませんが、新築には、確実に相場よりも割安に、賃貸併用住宅を建てる方法があります。

■ 土地から探して建てるのがポイント

新築がいいと言っても、不動産業者が販売するようなパッケージのようなものではありません。そういう物件は収益性が悪く、おすすめではありません。

収益性の高い物件を購入するためのポイントは、「自分で土地から探して建てる」という方法です。この方法なら、賃貸併用住宅を割安に建てることが出来ます。

その理由についても、簡単にご説明しておきます。まず、不動産物件が設計され、実際に建物が購入するまでには、沢山の業者が間に入り、工程が進んでいきます。各工程ごとに、専門の業者が入り、必要なコストが乗せられたものが、最終的に私たちが購入する費用となるわけです。特に不動産を購入する時、家を建てる時は、大手業者に相談、依頼することが多いと思いますが、実際に家を建てる工程を受け持つのは、下請けの工務店だったりします。

つまり、新築物件が建つまでには、多くの業者が間に入り、その分の費用が上乗せされているわけですが、これを「自分でやる」ことで、費用を抑えることができるわけです。

不動産業者が販売しているような、パッケージだと収益性が良くないのは、すでに間の業者分のコストが乗せられた状態で販売されているからです。土地から探し、各工程を自分で手配することで、余計なコストを抑え、割安で賃貸併用住宅を建てることが出来ます。これが、「土地から探して建てる方法」を、おすすめする理由です。

ただ間を抜くだけで、割安にコストを抑えることが出来るこの方法は、誰でもできる方法であり、初めて賃貸併用住宅を持つ人、これから不動産投資を始める人にとっても、再現性の高い方法だと言えます。

と言うことで、今日のステップ3では、儲かる賃貸併用住宅の条件として、「土地から探して建てる方法」をお伝えしました。ではそのような方法で、賃貸併用住宅を建てたとして、実際どれ位の収支が出ているのかは気になるところだと思います。そこで明日は・・・・

▼ステップ4:「賃貸併用住宅の実例解説」

賃貸併用住宅の場合、

  • 自宅スペース
  • 賃貸スペース

これらをどのぐらいにするかによって、収益性も変わってきますので、例えば、

  • 自宅スペース割合1/2の場合、
  • 自宅スペース割合1/3の場合、

いくつかのパターンで、実際の収支を見ていきたいと思います。

どのぐらいの物件なら、どのぐらいの収益が出るのか、参考にしてみて下さい。

と言うことで、次回も楽しみにお待ちください!

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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