ステップ4:【実例解説】賃貸併用住宅で家賃収入を得られる収支事例

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回のステップ3では、儲かる賃貸併用住宅の条件、「土地から探して建てること」についてお話しました。一般的に販売されているパッケージの多くが、間に入る多くの業者のコストが上乗せされた状態。土地から探して、出来るところは自分でやるようにすることで、割安に賃貸併用住宅を建てられることをお伝えしました。

そうして、儲かる賃貸併用住宅を建てることが出来れば、「実際どのぐらいの家賃収入になるのか」は気になるところだと思います。今日は、

▼ステップ3:「家賃併用住宅の実例紹介」

賃貸併用住宅の場合、

  • 自宅スペース、
  • 賃貸スペース、

をどのぐらいにするかによって、収益性も変わってきます。そこでここでは、自宅スペース割合がどのくらいなら、家賃収入がどのぐらいになるのか、実例を交えながら、実際の収支事例を見ていきたいと思います。

■事例1:自宅スペース割合1/2パターン

  • 土地が205平米、62.2坪
  • 価格:4040万円

この土地に、総額で8000万円弱の賃貸併用住宅を建てたケースがあるとします。35年金利、1%ローン金利です。建物は、20平米の賃貸部分が4つに、自宅部分が80平米。この場合のローン返済額は月23万円。

一方、家賃収入は7万円×4部屋で=28万円です。収支としてはプラス5万円ということになります。

このケースでは、賃貸併用住宅を建てたことで、毎月の収支はプラス5万円になり、35年住んだ後にも、4000万円の土地が残ることになります。もちろん、家賃収入も毎月28万円得られるわけです。

もちろん実際には、修繕費、固定資産税・都市計画税など、様々な出費を含んで計算する必要がありますが、ここでは分かりやすくお伝えするために省きました。

ざっくり見ていくだけでも、通常のマイホームを建てるよりも、賃貸併用住宅を建て方が収益性は高い、と言うことがお分かり頂けると思います。

■実例2:自宅スペース割合1/3パターン

  • 横浜東急沿線主要駅徒歩2分、
  • 土地が110平米、33.3坪、価格は3150万円。

建物は、

  • 賃貸:1階に3部屋
  • 賃貸:2階に3部屋
  • 3階が自宅で50平米。

子供がいない夫婦で共働き、自宅部分はそんなに広くなくても良い、というようなケースです。35年ローンで、金利は1%のオーバーローン総額1.05億円で賃貸併用住宅を建てたケースです。

この場合の毎月の返済は33万円。一方家賃収入は、6部屋×7万円で42万円。この場合も毎月9万円のプラスとなります。

■実例3:転勤で引越すことになってしまった

賃貸併用住宅を建てた5年後、転勤することになってしまったケースで見てみます。

東京都23区の高級住宅街で、土地が3580万円建物4600万円(諸費用込み)、合計8200万円弱で賃貸併用住宅を建てた場合。

1/3賃貸併用住宅で、ワンルーム5部屋、自宅80平米。毎月のローン返済額が30.2万円、一方家賃収入は、42.5万円、プラス12万円の収支となります。誰もが憧れる高級住宅に住めて、プラス12万円の家賃収入が入ります。

賃貸併用住宅は、賃貸部分を事業性融資と見てもらうことができるので、大きな融資をひけるメリットがあることをお伝えしましたが、普通にマイホームを購入する場合には普通は買えないような場所に住めて、さらにプラス家賃収入が貰えるわけです。

とは言え、この方の場合、仕事の都合で、5年後に転勤をすることになり、住めなくなってしまいました。普通のマイホームだと、転勤などで住めなくなってしまうと、ローン返済分を賃料で賄えるようになることはまずありません。仮に借り手がついたとしても、毎月の収支はマイナスになることも多いわけです。

賃貸併用住宅なら、自宅部分を貸し出しながら、賃貸部分の家賃収入も入ってきます例えばこのケースだと、自宅を20万円で貸し出し、プラス賃料分が42.5万円、合計62.5万円の家賃収入が入ってくるようになります。返済分30万円を引いても、プラス32万円の収支です。

賃貸併用住宅は普通のマイホームより圧倒的に収益性が高く、予期せぬ転勤などがあっても、マイナス収支になるどころか、毎月一定の利益を生みだしてくれる、「損しない、賢いマイホーム」になります。

と言うことで、3つのケースにおける、収支事例を見てきましたがいかがでしたでしょうか? 普通にマイホームを建てることと比較しても、賃貸併用住宅なら普通には住めないような、憧れの場所にマイホームを持つことができ、プラスお小遣いとなる家賃収入まで入ってくるようになります。万が一、転勤になって住めなくなったとしても、賃貸併用住宅は収益性が高いので、ローンを払えなくなることへのリスクヘッジにもなります

普通のマイホームだと、転勤で住めなくなることがあり、その場合、ただただローン返済だけが残る。しかし、賃貸併用であれば、転勤になっても収支はプラスで、場合によっては売却することで、売却益も狙うことが出来る。そんなメリットがあるわけです。

とは言え、賃貸併用住宅も不動産投資なわけですから、100%必ず成功するわけではありません。前回のステップ3でもお話しましたが、土地から探して割安に建てることで、収益性がでないなどの失敗を防ぐことができますが、他にも、

  • こんな人は失敗しがち
  • こんな行動や考えは失敗に繋がる

という失敗しやすいいくつかのポイントもあります。そこで明日は・・・・

▼ステップ4:「賃貸併用住宅で失敗するケースとは?」

  • こんな人は失敗する、
  • こんな行動は失敗の元になる、

ありがちな失敗事例についてお伝えします。

このポイントをしっかり抑えておくだけで、初めての不動産投資であっても、失敗を回避できるように。

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