ステップ5:【注意】こんな人は失敗しがちです。

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回のステップ4では、マイホームを持ちながら家賃収入を得る、賃貸併用住宅の3つの収支事例をご紹介しました。ローン返済を家賃収入で賄い、毎月プラス収支になること万が一転勤になった時でも、賃貸併用住宅は収益性が高く、リスクヘッジになることをイメージして頂けたと思います。今日は、

▼ステップ4:「家賃併用住宅で失敗するケースとは?」

と言うテーマでお話します。

  • 賃貸併用住宅は、土地から探して割安に建てること、
  • しっかりと調査して進めること、

によって、失敗するリスクを限りなく下げる方法ですが、中には上手くいかない人もいます

私はこれまでに、沢山の方の物件購入のアドバイスをさせて頂きましたが、

  • 「こんな人は上手くいかない」
  • 「これをすれば失敗する」

というポイントがいくつかあることが分かりました。そこで今日は、失敗しやすいポイントを3つお話しておきたいと思います。

■自分だけで土地を探して進めてしまうケース

「どこに住みたいか」で探してしまうケースは、やはり失敗しやすいケースだと言えます。理由は、そういう探し方だと、「賃貸業として成り立つ場所なのか」という視点が抜け落ちてしまうからです。

収支が取れるかどうかの視点が抜け落ち、住みたい場所を選ぶだけになってしまうと、

  • 入居者が付かない
  • そもそも敬遠される土地だった、

なんてことが後になってわかるようなケースも。大事なのは、土地探しの段階でどういう建物が建つかの、「建築の知識」を持つことです。

例えば、「建ぺい率、容積率だけで計算して、この土地ならこのくらいの規模の建物が建つだろうという安易な考え」というケースは良くある失敗パターンです。『延べ床面積が200平米ぐらいなら、自宅は100平米ぐらいかな。1部屋20平米で5部屋取れたら十分賃料がとれる。これなら収支がとれるだろう』みたいなイメージで簡易に進めていく人は結構多くいます

しかし進めていくと、土地には、消防法、避難経路、共用部分、斜線制限などの関係などに加え、地域によって細かく条例などもあり、『実際には延べ床面積が200平米も取れない』というケースが多くあります。建物が思った以上に取れないことは、賃料に大きく影響します。

「賃貸併用住宅にすれば、家賃収入でローン返済ができて、プラマイゼロでマイホームを持てる。だったら賃貸併用住宅にしよう!」そう考えていたはずが、思ったより建物が取れないと、よくよく計算してみると、「収支がマイナス」になってしまうことも

土地のことは専門的なことが多く、プロに見てもらわないと判断出来ないことも多くあります。にも関わらず自分だけで土地探しを進めてしまう人がいますが、この場合はやはり失敗しがちです。

■建築に安さを求めすぎる人

賃貸併用住宅を建てる際には、いいものを建てたい、できれば安く抑えたい、と考えると思います。色々な工務店を周り、沢山見積りをとって、安く抑えようしますが「建物の建築に安さを求めすぎる」のも注意が必要です。

最初は安く請負契約をしたものの、結果的に追加費用を求められ、当初の予算以上にお金を払うことになることも、よく起こりがちです。客寄せのために「安く建てられますよ」と広告を出している業者が沢山あります。しかし蓋を開けてみれば・・・

1000万円で戸建てを建てられる、と書いているケースでも、→価格は建物本体の工事だけで、地盤改良や外構など色々な工事が他に必要結果的に多くの追加費用を求められるケースも。安い建築会社を探して飛びつくと、こういうケースに出くわす可能性も高くなり、揉める原因を作ることも増えてきます。

家を建てる際の地盤改良や調査などは、やってみないと分からないことが多くあります。しかし見積り段階では、ひとまず安く見積もる業者が多いのが現実だったりします。

また、安く請け負う業者は、仕事に困っている、という実情もあります。中には工事中に潰れてしまう会社もあったりして、途中で倒産して建物が建たないようなケースも、毎年、何件か発生している現状もあるわけです。

銀行からお金を借りて着工金を払ったのに、建物が建たず、家賃収入が入らないまま返済が始まってしまう。そんなトラブルに巻き込まれないようにするためにも、安い業者に飛びつくのは危険です

■資金繰りをプロに任せない人

戸建てと違って、賃貸併用は融資額も大きくなりがちで、資金繰りも複雑になりがちな傾向にあります。また、建物価格だけではなく、水道の引き込みなど、役所に申請する手数料など、家を建てるためには色々な諸経費もかかります。こうした費用は、工務店の建築費用や見積りには入っていないお金なので、見落としがちに。

プロに任せるなどして、どんなお金がかかるのかを全体として見てもらわないと、途中で「あれもかかる、これもかかる」と、数百万円レベルの追加費用が判明することになったりするわけです。もちろん、費用が用意できないと、スムーズに進まなくなってしまうケースも。

家を建てる際のお金は、諸費用含め複雑になりがちなので、プロの目で全体を見てくれる人がいないと、見落としも多く、失敗しやすくなります何にお金がかかって、何が融資されているか、素人目線ではわからない事も多く、後から損することも多いわけです。

と言うことで、失敗しがちな人の3つの事例をお話しました。3つのポイントに共通するのは、素人目線で全部判断すると失敗しやすい、ということです。賃貸併用住宅は、不動産初心者でも収益が出しやすいと言っても、プロの目線で失敗しないように見てもらえるようにすることが大事です。

となると、実際に賃貸併用住宅を建てる際のことも考え、「最寄りの不動産業者にでも相談してみようか」と考えるかもしれませんが、実はここにも落とし穴が存在します。そこで次回は・・・

▼ステップ6:「不動産業者が紹介する賃貸併用住宅が良くない理由とは」

盲目的に、不動産業者に相談してしまうと、失敗しやすくなってしまう理由をお話します。ここは、不動産業界の裏側的なお話になるかもしれませんが、だからこそ、知っているかどうかが、失敗と成功を分ける大きなきっかけになることも。

見逃さないように、必ずチェックしておいて下さいね!

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