ステップ6:不動産業者がすすめる物件をそのまま購入してしまうと・・・

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回のステップ5では、賃貸併用住宅で失敗しやすい、3つのポイントをお話しました。

  • 自分で土地を探して進める人
  • 安い建築を求めすぎる人
  • 資金繰りをプロに任せず自分でやってしまう人

賃貸併用住宅は、不動産初心者でも収益が出しやすいと言っても、プロの目線で失敗しないように見てもらえるようにすることが大事です。となると、実際に賃貸併用住宅を建てる際のことも考え、「最寄りの不動産業者にでも相談してみようか」と考えるかもしれませんが、実はここにも落とし穴が存在します。そこで今日は、

▼ステップ6:「不動産業者が紹介する賃貸併用住宅が良くない理由とは」

安易に不動産業者に相談することで引き起こすデメリットについてお話します。

  • 「賃貸併用住宅を探そう」
  • 「まずはプロの相談してみよう」

そう考える時には、最寄りの不動産業者を思い浮かべる人も多いかもしれません。しかし安易に不動産業者に相談することは、おススメできません。その理由についてお話します。

■パッケージ商品はとにかく建築費が高い

不動産業者が提携している工務店に頼むと結果的に、建築費が高くなります。理由は、価格に含まれる紹介料です。

例えば5000万円の賃貸併用住宅を建てるとした場合、不動産業者は10~20%の紹介料をもらうことになります。この場合だと、500万円から1000万円の紹介料が発生するわけです。

その紹介料は工務店が自腹で払うというわけではなく、お客様が払う費用に、含まれているわけです。工務店の見積りは、紹介料なども含めた「上乗せされた価格」ということになるわけです。この仕組みを知れば、割安に建てるなら、「不動産業者が紹介する工務店に頼んではいけない」ことが理解できると思います。

また、不動産業者は大手建築業者を紹介しがちで、紹介される私たちも、「大手メーカーだと安心」と思いがちな傾向があります。確かに大手ならは財務状況や基盤は安定しているので、途中で倒産してしまうなどの不安はありませんが、実際の建築作業は、ほぼ下請け業者に丸投げなのが実情です。つまり、表向きは大手に頼んでいるつもりでも、実際には下請けの工務店が建築作業を行っているわけで、下請けの工務店に直接頼んだとしても「建物のクオリティは一緒」だったりします。

ステップ3でもお話しましたが、間に入る業者がいるだけでその分値段は高くなるわけです。大手が間に入るかどうかで、相場より1.5倍ほど高くなってしまう、そんなケースも多くあります。

■そもそも利益相反関係にある

不動産業者は、物件を売ってその仲介手数料を得ることで利益を得ます。工務店を紹介した場合は紹介料が大きな利益になります。つまり、不動産業者にとっては、「お客様に高く売ること」が利益になるわけで、「少しでも安く抑えたい」という、私たちお客様側の人間とは、利益相反関係にあるわけです。なので、

  • 「なるべく安く建てたい」
  • 「予算を抑えたい!」

不動産業者に相談したところで、思うように叶えてくれるわけではないわけです。売り手と買い手の関係性からよくお分かり頂けると思います。

■ 不動産業者は「何も知らない素人」

不動産業者に気軽に相談すべきではない、最大のポイントは、「不動産業者は何も知らない素人」だからです。不動産業者は不動産のプロですが、不動産賃貸業のプロでもなければ、建物のプロでもなく、銀行融資や投資のプロでもありません。つまり、不動産投資のことは何も知らない素人と言えるわけです。

賃貸併用住宅は、ただマイホームを建てるのとはワケが違い、不動産賃貸業、不動産投資の知識が大事になります。不動産業者は、そこについての知識はありません。ここはよく勘違いしがちですが、

  • どうすれば収益が出るか?
  • 相場より割安に建てられるか?
  • どうすれば高い賃料で取れるのか?

不動産業者は、不動産投資の知識を持たないので、こうした相談に答えることが出来ません。そもそも一般的なマイホームばかり扱っている不動産業者は、賃貸併用住宅のことをよく知りません。その証拠に、このような投資では、どの銀行で融資が組めるのかなどを知らないわけです。加えて、建築についても知識がありません

と言うことで、お分かり頂けたと思いますが、賃貸併用住宅を建てる際に相談をする相手は、

  • 不動産投資の基礎知識があり
  • 建築の基本的な知識もわかり、
  • 銀行融資も分かる人に相談する

ことが重要なわけです。不動産業者はそういう意味で素人なのですが、勘違いして相談してしまう人も多く、注意が必要なのです。そういう意味では、収益性の高い物件、資産になる物件を建てるためには、自分自身も、

  • 儲かる賃貸併用住宅を建てるための知識、
  • 大家業の知識

を持つことが大切になります。そこで次回は・・・

▼ステップ7:「良い賃貸併用住宅を建てるために 必要な、大家業、賃貸業の知識」

儲かる賃貸併用住宅を建てるために必要な大家業、賃貸業の大事なポイントを3つお伝えします。この3つのポイントを押さえることで、良い土地を見つけて、良い物件を建てられるように。しっかりと収益性が出せるようになります。

ポイント自体は実にシンプルなので、ぜひ次回も見逃さないように、しっかりとチェックしておいて下さい!

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