ステップ7:この「3つのポイント」を押さえておけば大丈夫です!

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回のステップ6では、不動産業者に気軽に相談してしまうと、失敗したり、損をしたりする理由についてお話しました。不動産業者は不動産のプロではあるものの、不動産投資のプロではありません。賃貸併用住宅は、普通のマイホームと違い投資物件です。建てる際には、不動産投資の視点が必要になるわけです。

必要なのは、不動産業者のアドバイスではなく、不動産投資のプロのアドバイスです不動産、建築、投資、が分かる、専門家に相談することが重要です。

もちろん、自分自身も賃貸業や大家業の知識を持っておくことはとても大切です。そこで今日は、

▼ステップ7:「良い賃貸併用住宅を建てるために必要な、大家業、賃貸業の知識」

良い賃貸併用住宅を建てるために必要な、大家として、賃貸業として、大切な3つのポイントについてお話したいと思います。賃貸併用住宅を建てて、しっかり収益を出していくためポイントは以下の3つです。

  • 土地探しのコツ
  • 建築のコツ
  • 不動産賃貸業の計算のコツ

この3つのポイントを、正しく見て判断するための【コツ】を理解することで、事業としてしっかりと利益が出せるようになります。

■土地探しのコツ

「相場よりも割安な土地を探せるかどうか」はとても大切です。必要なのは、相場観をしっかりと調べて、見ている土地が相場より安いかどうかを、判断できるようになることです。とは言え、難しく考えなくても大丈夫です。一般的な土地の価格は、

  • 実勢価格(取引されている相場の価格) 
  • 固定資産評価額
  • 公示地価(国土交通省が発表している適正な土地の価格)

こういう指標が公開されています。詳しい説明はここでは省きますが、比較して安いかどうかを判断できるようになれば、「相場より安いかどうか」を見極められるようになります

割安な土地を探すためには、このメール講座の初めの方でお話した、「ゆがみを取る」こともポイントになります。例えば、駅から離れれば離れるほど割安になり、接道が狭い「旗竿地」と呼ばれる土地も、割安に買えることが多くあります。このように、「ゆがみを取る」を意識することで、割安に土地を購入できるようになります

■建築のコツ

どのような建物が建つのかを、想定できるようになることも大切です。そこで必要になるのは、

  • 建ぺい率
  • 容積率

などの考え方や、そもそもその土地に、

  • 共同住宅で建てるのか、
  • 長屋で建てるのか、
  • 2階建てなのか3階建てなのか、
  • 3階はどのくらい削られるのか
  • 結果的にどのくらいの延べ床面積が取れるのか

そうしたことも加味して、どんな土地ならどんな建物が建つのかを、想定できる知識を身につけることが大切です。建物のボリュームチェックを、簡易的に判断できる知識が必要になってくるわけですが、これは賃貸併用住宅なら収支に直結するところだからです。どのぐらいの部屋数が取れそうなのか、こうした判断が出来るようになれば、その土地を買うべきかどうかが瞬時に判断できるようになるわけです。

■不動産賃貸業の計算のコツ

どれぐらいの建物が取れるかが分かれば、そこからどれぐらいの収支になるのか、収支のシュミレーションが出来るようになることも重要です

  • どのくらいの延床で何部屋取れて、
  • 自宅が何平米で、このエリアなら賃料はどのくらい取れるのか、
  • 何部屋で家賃収入がとれぐらいになって、
  • 返済額を差し引くと、最終的にどのぐらいの収支になるのか、

「不動産投資としての収支シュミレーション」ができる知識が必要です。これも、難しい知識というよりは、調査することで計算できるようになります。必要なのは、「どんなことを知っておくべきか」ということです。

  • どこを見れば、どれぐらいの部屋数が取れそうかを判断出来るのか、
  • どこを見れば、そのエリアの家賃相場を調べることができるのか、

こうした知識を持っておけば、計算すること自体は難しくはないわけです。

と言うことで、良い賃貸併用住宅を建てるために必要な、大家業、賃貸業の知識として、

  • 土地探しのコツ
  • 建築のコツ
  • 不動産賃貸業の計算のコツ

についてお伝えしました。ポイントは実にシンプルです。

  1. 土地を見て、相場よりも安いかどうかを判断できる「相場観の知識」
  2. どんな建物が立つのか、建物のボリュームはどのくらいになるのかを判断出来る「建築の知識」
  3. どういう建物ならどのぐらいの部屋数になり、家賃収入や返済額と差し引きするとどうなるのか、という「不動産投資の知識」

この3つです。この3つの知識があれば、「買うべきか、買わないべきか」をしっかり明確に判断できるようになります。いくら土地が良くても、思うような建物が建てられなければ難しいですし、建物が立っても収支の算段が立たなければ、買うべきではないわけです。

こうした知識を持っておけば、賃貸業でも失敗することなく、しっかりと収益を出していけるようになるわけですが、「どうすれば失敗しがちなのか」という賃貸業で失敗しやすい事例も、知っておくことは重要です。そこで次回は・・・

▼ステップ8:「失敗しやすい賃貸業(大家業)と成功しやすい賃貸業の違いとは?」

というテーマで、成功しやすい賃貸併用住宅において、「どんな考え方だと失敗しやすいのか」についてお伝えします。

賃貸併用住宅を建てて、堅実に黒字収支を出すために重要なテーマなので、次回も見逃さないようにして下さい!

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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