ステップ8:コレをやってしまうと上手くいきません。

こんにちは。藤山大二郎です。

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前回のステップ7では、良い賃貸併用住宅を建てるために重要な3つのポイントについてお話しました。

  1. 土地探しのコツ
  2. 建物のコツ
  3. 不動産賃貸業の計算のコツ

この3つの知識があれば、買うべきか、買わないべきかを判断できるようになります。失敗しないようにするためには、基本的な知識と合わせて、今の不動産市場の状況などを知っておくことも大切です。そこで今日は、

▼ステップ8:「失敗しやすい賃貸業(大家業)と成功しやすい賃貸業の違いとは?」

と言うテーマで、

  • 不動産投資、賃貸業で、
  • 失敗しやすい考え方と、
  • 成功しやすい考え方の違い、

についてお伝えしていきたいと思います。

初めて不動産投資を始める方、初めて賃貸併用住宅を建てる方なら、「いきなり新築を建てるより、価格も安い中古の方がいいのでは?」と思うかもしれません。新築を建てることに比べると、金額的なリスクも低くなる、中古物件の方がいいのでは?と考えがちですが、これは「失敗しやすい賃貸業の考え方」だと言えます。なぜなら、良い中古物件を購入することは、非常に難しいからです。

■今中古物件市場は価格が高騰気味

良い中古物件は物件価格も高く、見つけることもそうですし、見つけても購入することは難しい現状があります。高騰気味な中古物件市場において、いい物件が出回れば、資金力のある人が現金で買っていく時代なのです。資金力の無い人は、いい中古物件を購入するのは難しい現状があります

では、今から不動産投資を始めるなら、どんな方法だと成功しやすいのか。それが、ステップ3でも少しお話した、「土地から探す新築物件」です。土地から探して建てることで、中間コストを抑えて、安く新築物件を建てることが出来ます。

■歪みを取ること

前回のステップ7でもお話しましたが、不動産投資は「歪み」を取ることで、割安に購入することが出来ます。例えば同じエリアの物件でも、利回りの違いなどで、価格の歪みが出て、相場よりも高い価格で取引されることもあります。逆も然りです。

  • 立地の悪さ
  • 築年数の古さ
  • 間取りの悪さ

こうした歪みを積極的に取ることで割安に購入でき、収益性に繋げていくことも出来ます。

しかし注意すべきは、歪みをとるといっても、リスクが高すぎる場合があることに注意することです。築年数が古い物件を、リフォームして再生させようと歪みを取って購入しても、そもそもリフォームについてもそれなりの知識がないとまず上手くいきません。地方の物件などもそうです。実績も信用も無い中、「安く買えるから」と地方の物件を購入しても、管理会社任せで空室を埋めるしかなく、それだけでは厳しいのは目に見えています。歪みを狙うことは大切です。とは言え、リスクが高すぎる物件は避けることが賢明です

■そんな中私が注目しているのが、「土地から探す賃貸併用住宅」

このメール講座で繰り返しお伝えしてきました、土地から探して新築を建てる、「土地から探す賃貸併用住宅」です。賃貸併用住宅のメリットは、このメール講座でもお伝えしてきましたように、

  1. マイホームを持ちながら、家賃収入が得られる、と言うこと。
  2. マイホームのローン返済を家賃収入で補うことで、毎月の持ち出しゼロで、手に入れることも出来ます。
  3. しっかりと資産になる、賃貸併用住宅を建てれば、ローン返済が終われば、それは資産となります
  4. 賃貸併用住宅はニーズも高く、キャピタルゲイン(売却益)を狙える物件としても魅力的です。

ただマイホームを建てるだけなら、30年以上ローンを払っても、払い終わった頃には物件価値はゼロ。30年の間に建物も劣化して、修繕費もかかることに。

賃貸併用住宅なら、ローン返済が終わっても家賃収入が入り続け、売却によって大きな利益を得ることもできます。ステップ3の事例でも紹介しましたが、例えば転勤などで自分が住めなくなっても、毎月まとまった家賃収入を生みだしてくれる資産になります。長い目で見ても、同じマイホームを建てるなら、ただ一般的なマイホームを建てるより、賃貸併用住宅を建てた方が、将来的な資産になることがお分かり頂けると思います

私がマイホームを建てるなら、賃貸併用住宅を建てた方がいいとお伝えするのは、実際に私自身が賃貸併用住宅を建て、大きな売却益得た経験があるからです。そこで次回は、

▼ステップ9:このやり方しかない!全ての賃貸併用住宅が儲かるわけではない理由

と言うテーマで、儲かる賃貸併用住宅を建てるためのポイントを、実際に賃貸併用住宅を建てた私の経験を交えて、お話していきたいと思います。

ぜひ楽しみにしておいて下さい!

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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