家賃収入で2年以内に月100万円のプラス収支を生む4つの秘訣

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る
家賃収入で2年以内に月100万円のプラス収支を生む4つの秘訣

家賃収入で副収入を得たい、不労所得を得たいと考えている人もいると思います。家賃収入を得るということはアパートやマンションの大家さんになるということです。

大家さんという言葉の響きから気軽に考えている人も多いかもしれませんが、大家さん=不動産賃貸業という立派な事業になります。安定的に長期に家賃収入を得るためには知っておくべき知識とポイントがあります。この記事では、大家デビューをする方のための

  • 家賃収入を得るための仕組み
  • 家賃収入を得ることのメリット、デメリット
  • どのような人が家賃収入を得る不動産投資が向いているか

などの基本的な知識はもちろんですが、家賃収入を得てキャッシュフロー100万円を目指すにあたって、運用しているうちに出てくる、よくある疑問もいくつか取り上げて回答したいと思っています。

また、アパート経営をして家賃収入を得ることに失敗した人と成功した人がやった事や、やらなかった事などを実例を踏まえてお伝えします。

そして最後に、家賃収入を得られるようになった後、キャッシュフロー100万円をなるべく短期で達成するため、長く稼ぎ続けるための運用や規模を大きくするためにはどうしたら良いかなどの情報もお伝えします。

Contents

1.家賃収入でキャッシュフロー100万円を稼ぐための基礎知識

家賃収入でキャッシュフロー100万円を稼ぐための基礎知識

まずは「家賃収入で稼ぐ」ということがどういうことなのか、不動産賃貸業の仕組みから見ていきたいと思います。どのようにして家賃収入を得ていくのか、不動産賃貸業のメリット・デメリットなども合わせて基礎知識として知っておいて下さい。

1-1.家賃収入を得られる仕組みとは

家賃収入とは、あなたが所有する物件を貸し、その対価として家賃を貰うことで得られる収入のことを言います。アパート経営なら、一部屋6万円の家賃を6部屋所有している場合、全て入居者がつけば36万円の家賃収入が得られることになります。

もちろん家賃収入の全てが利益になるわけではありません。管理や維持に必要な費用を含めた「不動産所得」についての考え方も身に付つけることが重要です。

客付けができていれば家賃収入は毎月入るようになります。その為、安定収入になりやすく、管理業務を管理会社などに任せることによってあなた自身が働く必要がなくなります。自分自身が動かなくても家賃収入が入り続け、不労所得にすることも出来ます。

1-2.家賃収入が得られる賃貸経営のメリット・デメリット

アパートを所有するなどの賃貸経営には、安定収入としての家賃収入が入る魅力があるわけですが、そこには当然、メリット、デメリットがあります。

1-2-1.賃貸経営のメリット

賃貸経営の主なメリットには以下があります。

  • 相続対策
  • インフレ対策
  • 安定した家賃収入が得られる。(私的年金に)
  • 生命保険になる。(家族に資産が残せる)
  • 知識を持つことでリスクを下げられる

すでに土地を持っている人なら、相続対策や、空いている土地の有効活用の手段となります。また賃貸経営を行うことで、毎月家賃収入が得られるようになります。

不動産物件を建てることで、万が一の時に家族に残せる資産となることも賃貸業を行うメリットだと言えます。株やFXなどの金融系の投資と比較して、不動産賃貸業は正しい知識を身に付けることでリスクを下げることが出来ます。初心者から始めても、勉強さえすればリスクの少ない投資ができることは大きな魅力です。

1-2-2.賃貸経営のデメリット

賃貸経営には多くのメリットがある一方、下記のようなデメリットもあります。

  1. 空室リスク
  2. 災害リスク
  3. 資産価値の下落リスク
  4. 流動性の低さ
  5. 賃貸管理会社のリスク
  6. 知識をつけるための勉強が必要

賃貸物件を持つためには、多くの場合銀行の融資を受けることになります。そのため、入居者がつかない場合には収益が赤字になることも考えられます。他にも、災害、資産価値の下落などもリスクもあります。

賃貸経営はあくまでも不動産事業なので少なからず知識をつける必要があります。人によっては、勉強が必要なことはデメリットだと言えるかもしれません。

客付けの知識、万が一に備える保険の知識、こうした知識をつければ「知識をつけるための勉強は必要だが、勉強すればリスクを下げた投資」だと言えます。

1-3.家賃収入を得る不動産賃貸業に向いている人

私自身もサラリーマンの副業として不動産を始め、不動産投資のアドバイザーとして数多くの投資家を見てきた経験から「こんな人は不動産賃貸業に向いている」という共通点があるのでご紹介します。

■勉強できる人

メリット・デメリットでもお話した通り、不動産賃貸業は他の投資とは違い正しい知識と情報があれば成功できる可能性が高いビジネスです。勉強する意欲があり、情報を仕入れることを面倒くさがらない人は向いています。

■目標をしっかり持てる人

お金を稼いで何をしたいか、目標がある人は強いです。先に目標を決めてそのために収入を得ようという逆算して考えることで、目標に向かって努力できるからです。

■決断力のある人

不動産賃貸業、大家業は、決断するべきことが沢山あります。業務の多くが外注できるので、実務能力よりもマネジメント能力が求められます。知識を身に付けた上で、前に進むためにドンドン決断出来る人は向いています。

■自己投資のできる人

少なからず勉強が必要なのが不動産賃貸業というビジネス、勉強していく上で大切なのが自己投資です。書籍、教材、知識をつけるための投資はもちろん、人脈を広げるため、スキルをつけるためにコンサルティングを受けるなど、自己投資が出来る人は成功も早いです。

■サラリーマン 

サラリーマンには不動産賃貸業を行う上での多くのメリットがあります。代表的なのが「融資が通りやすい」と言うことです。下記記事では、サラリーマン大家が稼ぎやすい理由を解説にしています。参考にしてみて下さい。

即実践!誰も教えてくれなかった、サラリーマン大家で稼ぐ7つの秘訣

1-4.実際に大事なのは家賃収入そのものではなく、キャッシュフロー

家賃収入を得たい、不労所得を得たい、そう考えると「どれだけの家賃収入が得られるのか」にフォーカスしがちです。しかしここで重要なのは、家賃収入そのものではなく「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローとは一般的には「お金の流れ」という意味で使われる言葉ですが、不動産投資、不動産賃貸業では「最終的に手元に残るお金」のことを言います。

なぜキャッシュフローで考えることが大切なのでしょうか。それは家賃収入だけを見ていては、ちゃんと利益を出すことができないからです。

1-4-1.家賃収入だけを見るとプラスでもキャッシュフローはマイナス

例えばこんなケースで見てみます。

  • 家賃収入:10万円
  • ローン返済:9万円 (35年低金利ローン)⇒ 1万円のキャッシュフローが出ます!

新築ワンルームマンションなどの広告にありがちな内容ですが、正確にはこれは間違いです。1万円はキャッシュフローではありません。

なぜなら、家賃収入には様々なランニングコストが発生するからです。管理費、維持費を考えると実際の収入は少なくなります。更には税金もかかります。これらを含めて考えると最終的な収支はマイナスになってしまうこともあるわけです。

1-4-2.必要な知識を身に付けキャッシュフローで考えることが重要

上記の例からも分かるように、不動産賃貸業で収入を得る為には、目先の家賃収入を見ていくだけではダメです。必要経費、税金を差し引いた「最終的なキャッシュフローがいくら残るか」で考えていくことが大切です。そこで必要になるのが、不動産賃貸業の知識です。

ランニングコストにはどんなものがあって、どれぐらいのコストがかかるのか。税金の仕組みはどうなっていて、どこにどれだけの税金が発生するのか。

これらの知識を正しく身に付け、キャッシュフローを正確に把握することが大切です。必要な知識を身に付けてキャッシュフローをちゃんと計算すれば、収支がマイナスになるような事態はあらかじめ回避できるようになります。

1-5.なぜキャッシュフロー100万円を目指すのか

家賃収入を得る為に不動産賃貸業を始めるなら「なぜお金を稼ぎたいのか」「お金を稼いで何を成し遂げたいのか」を明確にして下さい。

例えば「会社を辞めたいから」「豊かな生活をしたいから」と考える人も多いかもしれませんが、これでは不十分です。なぜなら、会社を辞めることがゴールではなく、辞めてどうなりたいのかが本当のゴールだからです。

豊かな生活をしたいのは誰しも思うことですが、具体的に何をもって豊かと考えるのか、そこを明確にしなければ、具体的な目標を描けません。目標が具体的にならなければ、それを実現するプランも具体的に描けません。

私もやっていますが、目標は紙に書いたり言葉に出したりして明確にすることが大事です。キャッシュフロー100万円を目指すなら、なぜ目指すのか、その結果どうなりたいのかを明確にしてみて下さい。

2.家賃収入で稼ぎ始めたら出てくる「よくある疑問」にお答えします

家賃収入で稼ぎ始めたら出てくる「よくある疑問」にお答えします

家賃収入得る仕組みや、それを実現するために必要な考え方をお伝えしてきましたが、とは言え行動していく中では様々な疑問が浮かぶはずです。ここではそんな疑問に対してお答えしていきたいと思います。

2-1.本当に稼げるのか?

第1章でもお伝えしてきましたように、不動産賃貸業は正しい知識と情報を身に付ければ稼げる可能性は高くなります。「勉強次第で確率を高められる」のは不動産投資の魅力です。株やFXと違いギャンブル的な要素がなく、初心者の人でもポイントをおさえれば十分稼げるようになります。

2-2.家賃収入はまるまる自分の収入になるの?

「1-4.実際に大事なのは家賃収入そのものではなく、キャッシュフロー」でも触れましたが、家賃収入が全てそのまま自分の収入になるわけではありません。賃貸経営には様々な費用がかかります。それを差し引いたものが自分の収入となるわけです。

例えば代表的な経費として、

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕費
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 借入金の利子

などがあります。

事業として拡大していくことを考えるなら、家賃収入はそのまま自分の収入として使わないようにすることもポイントです。そうることで、修繕費などの突発的な出費にも対応できるようになります。家賃収入に手をつけないことは銀行にも良い印象を与えることができ、その後の融資を受ける際にもプラス材料になります。

2-3.会社に勤めていてもできるの?

会社勤めをしているサラリーマンでも不動産投資はできるのか?お金や時間の面からそんな疑問を持つことも多いようです。私自身サラリーマンの副業として不動産投資を始めましたが、実はサラリーマンだからこそのメリットも沢山あります。

  • 時間に縛られない
  • 自己資金が無くてもできる
  • 会社員だと銀行の融資が受けやすい。

などがあるからです。「融資が受けやすい」という点においては、むしろサラリーマンだからこそ有利に進められるポイントだと言えます。

詳しくは、下記も合わせて読んでみて下さい。

即実践!誰も教えてくれなかった、サラリーマン大家で稼ぐ7つの秘訣

2-4.家賃収入がある人の確定申告は?

家賃収入で生計を立てている人はもちろん、会社員の副業でも家賃収入があれば自分で確定申告を行う必要があります。家賃収入から経費を引いた利益から税額を計算し、納税することになります。

下記国税局のページも参考にしてみて下さい。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/shoto315.htm
https://www.nta.go.jp/m/taxanswer/shoto315.htm

3.家賃収入を稼げなかった人と稼げた人の違いから学ぶ不動産投資

家賃収入を稼げなかった人と稼げた人の違いから学ぶ不動産投資

同じように不動産投資を始めても、家賃収入を稼げるようになる人と、ならない人がいます。不動産投資の視点で、事業としてしっかり利益を出していくためには、上手くいく方法と上手くいかない方法、それぞれを知っておくことが大切です。

これまでに沢山の不動産投資家のアドバイスをさせて頂いた経験から「どんなことが失敗に繋がりやすく」「どんなことが上手くいきやすいのか」をお伝えしていきたいと思います。

3-1.失敗した人がやった事、やらなかった事を知る

まずは上手くいかなかった人、失敗した人がとった行動、とらなかった行動ついて見ていきたいと思います。

■新築区分ワンルーム

不動産投資を始めようと思うと、まず最初に手をだしがちなのが新築区分ワンルームです。しかし不動産投資を始める上で買ってはいけない物件の典型例がこれです。理由はキャッシュフローが出にくいからです。返済比率が高く、実際運営していく中でキャッシュフローが出るどころか持ち出しになってしまうこともあります。

■1銀行1法人

1つの銀行に対して1つの法人を作り1つの物件を購入していくとう方法で、ここ数年ブームになった投資法です。失敗しがちな理由はいくつかありますが、結果的に割高になることや、債務のリスクがあることがその理由です。賛否両論言われますが、グレーな手法であることから手を出すべきではないやり方です。

■サブリース

サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証、のついた契約のことを言います。入居者が付かない場合の家賃保証となるためメリットになることもありますが、途中で家賃保証が切られたりと、サブリースのほとんどがうかつに契約してはいけないものばかりです。

不動産投資事件として巷を騒がせている「かぼちゃの馬車」もこのサブリース契約が関係していました。 サブリースについては以下の記事も参考にしてみて下さい。

サブリースのここに気をつけろ!契約するべきかどうか見分ける5つのポイント

■管理会社との関係性

管理会社ときちんとコミュニケーションが取れていないと何かあった際に上手く対応してくれず自分の手間ばかりが増えます。協力してくれなくなったり、満室経営が難しくなることにも繋がります。管理会社との関係性が悪いと、不動産投資という事業が上手く回らなくなることが多くあります。

3-2.成功した人がやった事、やらなかった事を知る

次に成功した人の事例を見ていきたいと思います。

■歪みを取って相場より安く購入

不動産投資でキャッシュフローを得ていくためには、その土地の相場より安く購入するということが重要です。具体的には、相場より最低でも1割以上は安い値段で買うという事です。そこで必要なのが「歪み」を取ることです。立地が悪い、築年数が古いなど普通の人は避けたがる物件を狙うことで相場より安く仕入れることが出来ます。

■自分で勉強

繰り返しお伝えしていますように、不動産投資で成功するために必要なのは正しい知識と情報です。そのためには自ら積極的に勉強していく姿勢が求められます。特に重要なのが自己投資、知識や情報を仕入れるための投資は惜しまずに積極的に出来る人ほど早く成功していきます。どんな勉強をすればいいのかは下記の記事も参考にしてみ下さい。

これだけやればOK!不動産投資3ステップ勉強法&高レベル勉強法
現役不動産投資家が教える!不動産投資で不可欠な4ジャンルと必読本
経験者が教える、怪しい不動産投資セミナーを見分ける5つのポイント

■地道な作業

不動産投資には、地味な作業が多くあります。物件管理や収支の計算、銀行開拓などの泥臭い作業も沢山あります。こうした地道な作業、泥臭い作業を継続してやれるかどうかが事業の成否を分けます。不動産投資で成功する人は、こうした地道な作業が出来る人がほとんどです。

■業者の言いなりにならない

勉強して知識をつけることで、不動産業者のいいなりにならなくなります。不動産業者は大家の利益より自社の利益を優先します。不動産業者の言いなりになっていると損してしまうこともあるわけです。

もちろん不動産業者の言うことも参考にすることは大切なので、多くの情報の中から大事な情報、必要な情報だけをピックアップしていける判断が出来るようになることが大切です。

■管理会社とうまくいっている

不動産投資の成否を握るのが、管理会社との関係性です。「3-2.成功した人がやった事、やらなかった事を知る」でも書きましたが、満室経営を継続するためにも、管理会社との関係性を良好に保つことは重要です。

4.キャッシュフローを100万円にするためにするべきこととは

キャッシュフローを100万円にするためにするべきこととは

不動産投資で成功している人がやっていることを参考にしながら、少しずつでも家賃収入が得られるようになれば、キャッシュフロー100万円を目指すための具体的なステップについても知っておきましょう。

ここではキャッシュフロー100万円を実現するためにどんなことが必要かを解説していきます。

4-1.知識を学んで運用を行う

不動産投資を進め、物件管理や運用を行う上では「知識」がとても重要です。例えば管理会社との付き合い方が大切なことを繰り返しお伝えしていますが、上手く利用して「やっておきました」と管理会社に言われる大家さんになれるかどうはとても大切です。

管理会社にたいていのことを任せられれば、自分は規模を拡大するための売却や購入などに時間をさけるようになるからです。

4-2.規模を大きくし、最短距離で一気にキャッシュフロー100万円に近づく

キャッシュフローを増やし100万円を目指していくためには、不動産投資として事業規模の拡大が必要になります。そこで重要なのが早めに準備することです。理想的には、早い段階から先を見据えて事業を進めることです。

途中で資金が尽きたリ、融資が受けられなくなってしまうことは事業の停滞を意味しますが、その原因の多くは先を見据えていないことにあります。最短距離でキャッシュフロー100万円を実現するためには、早くから先を見据えで事業を進めること、その為の準備を早めに考えておくことです。

4-2-1.規模を大きくするためには何をすれば良いのか?

事業規模を大きくしていくためには具体的にどうすればいいのでしょうか?答えは自己資本を増やしていくことです。そうしないと物件を増やしていく事ができないからです。しかし現実には1棟目の物件購入で資本や融資の上限に達してしまうこともあるかもしれません。

そこで必要なのが、売却と購入を繰り返すことです。ただ購入していくだけではキャッシュフローを増やせても、それ以上に買い進めることが出来なくなり事業規模を拡大していけなくなります。購入した物件を売却し、売却益を元手にして次の物件を購入。このような売却と購入のサイクルを繰り返すことで自己資本を増やしていくことが出来ます。

4-2-2.より多く稼げるようになるためには法人化して事業性融資を引く

物件を増やし規模を大きくしていくためには、金利の低い事業性融資をひけるようなることもポイントです。そのためには法人化する必要があります。

法人化することは、融資においてはもちろん、事業としても様々なメリットがあります。法人化のメリットについては下記も参考にしてみて下さい。
「大家=不動産賃貸業」個人と法人11の違いと4つのポイント

4-3.私が実際に経験したリタイアまでの規模拡大のステップ

家賃収入を得られるようになり、そこからキャッシュフロー100万円を目指す道のりについては「事業規模を拡大」しながら「法人化」していく道のりを解説してきました。合わせて私が実際に不動産投資を始めて、リタイアするまでの規模拡大のステップについてもお話しておきます。

下記は、私が会社員時代に不動産投資を始めて、1年半で家賃年収3000万円を達成するまでの具体的なステップをまとめたものです。初心者だった私がどのようにしてキャッシュフロー100万円を達成して、そこから家賃年収3000万円を達成するためにどのように考えでどのように物件を購入したのか、その道筋を解説しています。

サラリーマン大家として不動産投資を始めて、最短距離でキャッシュフロー100万円を実現するための参考にしてみて下さい。

1年半で家賃収入年3000万!会社員リタイアまでの物件購入記

5.まとめ

  • 1.不動産賃貸業には「向いている人」「向いていない人」がいます。
  • 2.大事なのは家賃収入ではなく、キャッシュフローを意識することです。
  • 3.不動産投資はサラリーマンであることのメリットを活かせます。
  • 4.知識、情報があればリスクを下げられます。
  • 5.キャッシュフロー100万円を達成するためには、早くから意識して準備しておくことが大事です。

家賃収入を得るための不動産投資の仕組みなどの基礎知識、キャッシュフロー100万円を狙うために必要な考え方や行動について解説しました。大事なことなので繰り返しお伝えしていますが、不動産投資は正しい知識と情報を身に付けることが何より重要で、そうすることで、想定されるリスクを下げることが出来ます。

そのためには自己投資することもとても重要です。私自身もそうでしたが、サラリーマンとして働きながらでも、そのメリットを活かすことで、効率的に不動産投資を進めることが出来ます。家賃収入を得るための、不動産投資をスタートさせる参考にしてみて下さい。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • LINEで送る

SNSでもご購読できます。