賃貸管理会社の賢い選び方とは?タイプや業務内容・調べ方を解説

賃貸管理会社の選定はどうやって行うのでしょうか?アパートを購入した場合も、マンション一室もしくは一棟を購入した場合も賃貸管理会社は必要になります。

大切な賃貸管理会社の選定は何を基準にすると良いのでしょうか? 口コミも確認しながら、手数料による管理業務の違いを見ていきましょう。

1.賃貸管理会社とは?

賃貸管理会社とは不動産経営をする上でどんな働きをするのでしょうか?まずはどんな会社がどんなサービスを提供しているのかを確認しましょう。 ここからはまず賃貸管理の業務を提供している会社にどんなタイプがあるのかを見ていきましょう。

1-1.地域に根差した賃貸管理会社

賃貸管理業務を提供する会社としてはまず、地域に根差した賃貸管理会社があります。 不動産物件を購入する際に、その地域に強い不動産会社を確認しておくことをおすすめします。

1-1-1.地域に根差した賃貸管理会社のデメリット

地域に根差した賃貸管理会社のデメリットは、全国的に見ると地域によってサービスにばらつきがあるということです。

また、物件を所有しているエリアの各賃貸管理会社の情報をきちんと調べておく必要があります。 各会社の情報を確認しておかないと、何かあった時の対応が遅い会社を選んでしまう可能性があります。

1-1-2.地域に根差した賃貸管理会社のメリット

地域に根差した賃貸管理会社のメリットひとつめは、物件があるエリアの情報を持っているので賃貸価格を決める時の相談がしやすいことです。

次に、その地域での物件管理の経験が豊富なこともメリットにあげられます。冬季の水道凍結防止や除雪管理などは経験の差が出やすいです。

1-2.チェーン展開している賃貸管理会社

最近では、チェーン展開している賃貸管理会社が多くなってきました。チェーンの賃貸管理会社というとわかりにくいかもしれませんが、チェーン展開している不動産仲介会社の多くが賃貸管理業務を提供しています。

購入した不動産物件の近くにあるチェーンの管理会社が直営店なのか、それともフランチャイズ店なのかは事前に確認しておきましょう。

1-2-1.チェーン展開している賃貸管理会社のデメリット

チェーン展開している賃貸管理会社のデメリットその1は、長年同じエリアで仕事をしているスタッフの数が限られていることです。 デメリットその2は、物件担当スタッフの入れ替わりが多くなりがちだということです。

1-2-2.チェーン展開している賃貸管理会社のメリット

チェーン展開している賃貸管理会社のメリットは、賃貸管理業務の均一化が進んでいることです。また、管理業務の教育も行われています。ただ、直営店とフランチャイズ店では教育の機会に参加する強制力が多少違うことがあります。

チェーン展開している会社ならば遠方からの部屋探しにも対応できるので、転勤族の入居を期待することができます。

2.賃貸管理会社の業務内容は?

賃貸管理会社の業務内容は?

賃貸経営をしていく中で、物件管理を代行する賃貸管理会社は欠かせません。では、賃貸管理会社の業務にはどのようなものがあるのでしょうか? 必要のない業務にお金をかけてしまったら、賃貸経営に悪影響が出てしまいます。そんなことにならないように業務内容を確認していきましょう。

2-1.入居希望者との内見立会い業務

都内では、仲介業務専門で営業している会社もあります。この場合、仲介業者が内見立会い業務をしています。入居希望が出た後に管理会社に業務が移ります。

しかし、不動産仲介会社が賃貸管理を行っている場合も多く見受けられます。この場合は同じ会社が内見立会い業務とその後の業務を行います。

2-2.入居審査受付業務

内見を済ませたお客様から入居希望が出ると、入居審査が始まります。入居申込書が仲介会社から管理会社に出されて、物件所有者のもとに送られます。 最終的に物件所有者が入居の可否を決定します。その決定を入居希望者に伝えて次の段階に移ります。

2-3.入居契約業務

入居が許可された場合は仲介会社が入居予定者と入居契約業務を行います。入居予定者がサインした後に管理会社に送られ、そして物件所有者に届けられます。

物件所有者がサインした契約書の1部を管理会社に送って、それが仲介会社を通して入居者に届けられます。

2-4.入居時の修繕発注・確認業務

一般的に入居時の修繕要請は、申込時に入居希望者から出されます。修繕要請に同意していた場合は入居契約を結んだ段階で修繕業者への発注を行います。 修繕終了後に修繕個所を確認して、入居契約金の中から相殺して支払いを行います。

また、相殺後の契約金から仲介手数料を引いた金額を物件所有者に送金します。

2-5.家賃の入金確認業務・家賃保証業務

毎月の家賃の入金を確認して、物件所有者に振り込む業務です。入居者の家賃が振り込まれていないときは、入居者に催促を行います。 入居者への家賃の催促は、まず電話で行われるのが一般的です。それでも支払いが無い際は訪問し、さらに滞納が悪質な場合は内容証明での催促を行います。

2-6.契約更新手続き業務

多くの物件では2年に1度契約の更新をします。普段、直接連絡を取る機会が少ない入居者と接触する機会なので入居者からの要望を確認しておきます。

2-7.建物清掃管理・入居中のトラブル対応業務

建物共用部分と敷地の定期的な清掃をして、空き物件のポストにチラシなどがたまっていたら回収します。 入居者から設備故障などの連絡があったら、状況を確認に行き修理の依頼をします。

2-8.退去申請受付業務

退去申請が出た際に、物件所有者に連絡します。退去申請の事前連絡期限が過ぎている時には、入居者にその分の家賃が発生することを伝えます。

2-9.退去時の室内状況確認業務

退去に立ち合い、室内に入居者の私物が無いか、損傷個所が無いかを確認します。

2-10.退去後の原状回復修繕発注・確認業務

室内の損傷個所修理と原状回復の依頼をします。リフォーム終了後に修理個所を確認します。

2-11.原状回復費用請求業務

原状回復費用の入居者負担部分と物件所有者負担部分を計算してそれぞれ連絡して清算します。

2-12.入居者募集業務

次の入居者を募集するための業務を始めます。賃貸物件の敷地に入居者募集の看板を出したり空き室の窓にポスターを貼ったりします。 仲介業務を行う他社に入居者募集を手伝ってもらうために直接依頼したりインターネット上に情報を流したりします。

3.賃貸管理会社の手数料とは?

賃貸管理会社の手数料とは?

賃貸管理業務を行う上で、人件費や外注費が発生します。これらの実際に発生した費用と、賃貸管理会社の利益を合計した金額が手数料として請求されます。 手数料は毎回計算されるのではなく、「賃料の〇%」といった形で一定になっている管理会社がほとんどです。

3-1.手数料はどのくらい?

賃貸管理会社の手数料は、賃料の3%から10%と幅があります。その中でも5%を中心価格帯としている会社が多くなっています。

管理業務内容によって手数料の割合が変わってくることが多く、家賃保証や賃貸物件共用部の定期清掃などは手数料が高く設定されています。

3-2.手数料は安いほうが良い?

手数料は安いほうが良いのでしょうか?支払いは安いに越したことはありませんが、賃貸管理手数料は安ければ良いわけではありません。 支払う手数料によって、どのような管理業務が提供されるのかを確認してから決めることが必要です。

4.賃貸管理会社の口コミを調べよう

賃貸管理会社の口コミを調べよう

チェーン展開をしている大手の会社ならば、検索で管理状況の口コミを調べることも比較的容易です。

地域に根差した賃貸管理会社ですと、管理状況の口コミは限られてくることが多いです。ですので、会社としての口コミや社員が出している会社の評価なども参考にしましょう。

4-1.賃貸管理会社の口コミは信じられる?

賃貸管理会社の口コミは信じられるのでしょうか?ここで気を付けておかなければならないのが、口コミというのは前例に過ぎないということです。 特にチェーン展開している会社の口コミというのは、物件のあるエリアの店舗に関するものではないことがあります

賃貸管理を実際に行うのは依頼した店舗の担当になった社員であって、最終的には人によるものだということを忘れずに管理会社を選ぶ必要があります。

4-2.口コミは賃貸管理会社選定の基準

一般的に、賃貸管理会社を選定するために、何度も同じ会社に足を運ぶことは多くありません。 事前情報としてインターネットで収集できる口コミを確認してから、実際に店舗を訪ねて賃貸管理の契約を結びましょう。

店舗を訪問したときには、集めた口コミの情報をできるだけ確認しましょう。可能ならば、実際に物件を担当する社員と顔合わせをしておくことをおすすめします。

5.賃貸管理会社を上手く選定して安定した賃貸経営をしよう!

賃貸管理会社を上手く選定して安定した賃貸経営をしよう!

安定した賃貸経営をする上で、実際に物件管理を行う賃貸管理会社の選定は大切なポイントになります。 賃貸管理を依頼しようとしている会社が地域に根差した管理会社なのか、チェーン展開している会社なのかを確認しておくことも大切です。

賃貸経営を行う中で、管理会社が代行できる業務は多岐に亘ります。入居者の入居から退室までの業務を物件所有者個人が行うとなると、なかなかの作業量です。 また、日常の物件管理状態は物件の評判にも影響しますので、安定した賃貸経営のためには良質な賃貸管理が欠かせません。

上手に賃貸管理会社を選定して、あなたの物件が常に満室で安定した賃貸経営ができるようにしましょう。

 

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