前回の記事では、不動産投資を成功させるポイントとして「満室経営」を続けていくための心得を解説してきました。 良い融資を受けた上で、良い物件を購入し、きちんとした不動産経営を続けていく事で不動産投資を成功させることができます。
ここまでの記事を理解することで、
- １．不動産投資に必要なマインド
- ２．物件購入に必要なポイント
- ３．銀行融資を開拓する方法
- ４．管理会社の活用法
上記について、理解することができていると思います。
ちょっと不安だなという方は、ぜひ過去の記事を見返したうえで今回の記事を読んでみてくださいね。
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さっそく、不動産投資を始めようと思われた方には、この記事で実際に不動産投資を始める前にやるべき大事な事をお伝えしていきます。
- ・不動産投資の目標設定
- ・投資のスタンス
この2つを決めることが非常に重要です。
不動産投資の目標設定と、投資のスタンスを明確にしておかないと、実際に不動産投資を始めてもうまくいかないことが多いですし、不動産を購入できたとしても、気が付いた時には、何もできなくなってしまうというケースも多いです。
今回の記事を理解して頂く事で、
- 「どのような目標を立てるか」
- 「どのような投資スタンスを決めればよいのか」
- 「どのように不動産投資を進めていくか」
上記の内容を、きちんと考えることができるようになります。 成功に欠かせないポイントとなるので、しっかりと確認をしていきましょう。
１．闇雲に動いても物件が買えない
不動産業者に提案された物件を購入していくだけでは、融資が受けられなくなってしまい、保有物件を増やしていくことができなくなり、結果的に身動きが取れなくなってしまうということもあります。
1-1.物件が買えなくなってしまった失敗事例
以前、不動産投資の面談に来られた方の事例です。
この方は、「収益物件を5棟から10棟くらい購入すれば、会社を辞めてリタイアすることができる」と考えていました。
そして、不動産業者に紹介されるままに1棟目、2棟目と購入をしました。
しかし、2棟目を購入し3棟目の購入を検討し始めたところで、それ以上、追加で融資を受けるのが厳しいことが判明してしまいました。続けて融資を受けて不動産を購入することができなくなり、どうしたらいいのか分からなくなってしまったのです。
不動産業者の担当者に聞いてみても、しばらく物件を持ち続けてローンの支払いを続けるしかないという回答しかもらえず、何もできなくなってしまいました。
1-2.購入する前の大きな落とし穴
不動産投資ではどういった物件を、どういう銀行から融資を受けて購入をしているかというのが非常に重要です。
しかし、相談者のように、業者に言われるがまま物件を購入していってしまったら、間違いなく買い進めることができない状態に陥ってしまいます。
不動産投資において、長期的に規模を拡大していくためには、きちんとした戦略が必須になります。
２．規模拡大の戦略を組み立てるうえで必要なポイントとは？
不動産投資を拡大していくためには、戦略的に考えて物件を買っていくことが大事です。
- ・どのような銀行で
- ・どのような物件を
- ・どのような時期に
- ・どうやって買っていくか
このような事をきちんと考え、購入戦略・融資戦略を組み合わせ、1棟目から買い進めていくことが大事になります。
もちろん、戦略や指標は、人それぞれ全く異なります。 購入する人の属性によって戦略が変わるからです。
- ・年収はいくらか
- ・手元に現金がいくらあるか
また、購入する人の目標によっても行動するべきことが変わります。
- ・年間いくらの利益を目標にするのか
- ・何年で達成するか
利益目標が100万円なのか1000万円なのか。 そして、目標を3年で達成するのか、10年で達成するのか。
属性と目標によって、戦略を決めていく必要があるのです。
2-1.明確な目標を最初に設定する
まずは明確な目標設定が必要です。
人それぞれ、人生設計があると思いますので、どういう人生を送りたいかを考えた上で、具体的な目標を設定していきましょう。
例えば、
- ・3年後の4月までに毎月100万円のキャッシュフローを得る
このように具体的に考えると、目標設定をしやすくなります。
2-2.現実的な目標かどうかをチェックする
パッと思いついたものを目標設定にしていたとしたら、 自分自身の理想を目標にしている可能性が高いです。
夢物語のような理想で設定してしまっている場合、注意が必要です。
目標は現実的に成り立つものでないと意味がないからです。
例えば、
- ・今の市況
- ・物件の価格
- ・自分の属性
上記の内容がきちんと考えられて、目標が立てられているかをチェックする必要があります。
しかし、一人で目標設定をしていくと、客観的にみることが難しいので、客観的に見られる第三者、とりわけ成果をだしているメンターにチェックをお願いするのが良いでしょう。
2-3.目標を決めたら目標を最短で達成できるように道筋を立てる
目標を設定したら、達成に向けて最短で向かっていける道筋をたてましょう。
例えば、３年間でキャッシュフロー1000万円を目指すとしたら、
- ・1棟目はどの銀行でどの物件を買うのか
- ・購入物件は木造かRCか？
- ・どのくらいの築年数？
- ・どのエリア？
- ・どのくらいの収益性？
- ・個人で買うのか、法人か？
1つ1つ明確に決めた上で、紙に書き出していきましょう。
この方法は仕事で成果をだすために必要なプロセスと同じです。 目標を達成するためにしっかり道筋を立てて、日々のKPI、行動指標に落とし込んで実行していくという、目標達成のプロセスは多くの方が行っていると思います。
このように不動産投資も目標を立て、「毎日物件検索をする」「週に一回は物件を見に行く」「月に一回は銀行面談に行く」など日々のアクションに落とし込む必要があります。 具体的な目標と日々の行動ステップをしっかり立てていると、不動産投資で成果が出る可能性が高まるでしょう。
3.目標を立てる上で最初の1棟目はとにかく大事
不動産投資は1棟目が非常に重要になります。
様々な書籍にも書かれていますが、1棟目で積算評価が低い物件を買ってしまうと、債務超過に陥ってしまい、銀行から2棟目以降の融資を受けられず買い進めることができなくなると言われています。
ただし、積算評価が高い物件を買うというのは、正しい面もあれば、間違っている部分もあるので、100%正しいということではありません。
- 1棟目は自分自身の目標を達成するために、最適な物件を選べているのか？
という視点で考える必要があります。
以前は、積算評価を重視した上で、融資決定をする銀行がほとんどでした。 しかし、今の銀行では収益還元を重視して、収益が出ていればプラスの評価をしてくれる銀行もあります。
そのため、何が正解で、何が不正解という答えはありません。
自分自身の属性で融資を組める銀行はどこか？ そして、その銀行がどのように評価をするか？が重要になってきます。
不動産投資は大きなお金を動かすので、失敗したからすぐに辞めるという訳にはいきません。
だからこそ、明確な目標設定と、その目標から逆算してどのように進めていくかを決めていきましょう。 最短ルートで道筋を立て、焦って行動をせずに、きちんとメンターに相談しながら取り組んでいくことが大切です。
4.まとめ
- １．闇雲に動いてしまうと、銀行からの融資を受けるのが難しくなり、物件が購入していく事ができず、身動きがとれなくなってしまうということがあります。
- ２．不動産投資の規模を拡大していく上で、戦略的に購入していく必要があります。その為には、不動産投資の目標設定と、投資スタンスを明確に決めておくということが大切になります。
- ３．目標設定は仕事で成果をだすためにも重要です。自分1人で目標を決めていくと、理想になってしまったり、客観的に設定できていなかったりする可能性があります。信頼できるメンターにチェックしてもらうことで、ぶれない目標設定をすることができます。
- ４．正しい目標設定と不動産投資のスタンスを確立したのであれば、実際に不動産購入に 向けての行動をしていきましょう。不動産投資においては最初の1棟目が非常に重要です。1棟目の購入方法として何が正しいという回答はありません。自分の属性でどのような融資が組めるのか？どのような銀行を選ぶ必要があるのか？いうことを決めていきましょう。
不動産投資で成果をだすにあたって、目標設定と投資スタンスの設定は非常に重要になります。
闇雲に買い進めていってしまうと、不動産を購入することはできるかもしれませんが、目指すべきゴールに到達するには非常に時間と労力がかかることがあります。
不動産投資で成果をだしていくために、ゴールを明確にして、逆算して目標設定を行い、きちんとしたメンターに相談した上で、最短距離で行動していくことで、大きな成果をだしていきましょう。
