「レントロール」とは「どんな人がどんな条件で入居しているのか」が分かる、物件調査の指標の１つです。レントロールを見ることで、契約内容や現状の把握が出来るほか、物件の利回りを計算する際にも役立ちます。
レントロールを見て確認することで、契約内容や現状を正確に把握することが出来るわけですが、中にはいい加減なものがあったりします。そこで必要になるのが、レントロールの正しい見方や、不動産投資に活かすにはどこを見ればいいのか、などの知識です。
この記事では、
- ・そもそもレントロールとはどういったものか
- ・どんな項目があって、どこを見ればいいのか
- ・不動産投資に活かすにはどこを重視すればいいのか
などの基礎知識を、レントロールの実物を見ながら解説して行きたいと思います。この記事を最後までお読み頂くことで、見るべき項目や、気を付けるポイントが理解できるようになります。相場と比較してレントロールの数字が正しいのかどうかを判断出来るようになり、いい加減なレントロールに騙されないようにもなります。
また更に、数多くの不動産物件を扱う私が、実際に使用している「レントロール資料の雛形」もご用意しています。ダンロードするなどしてご活用下さい。
１．レントロールとは
レントロールとはそもそも何なのか？どんな項目があって、どこを見ていけばいいのか、など、知っておくべき基礎知識についてお伝えします。
1-1.レントロールとは
レントロールとは貸借条件の一覧表のことで、「どんな人がどんな条件で入居しているのか」が分かる、家賃明細表のことです。レントロールを見ることで、各入居者の貸借条件が分かり、継続の条件や変更になりそうな項目などを見て分析することで、収支予測などを行うことができます。
月間賃料や、年間賃料、満室時全体賃料、稼働率、利回りなどが記載されている場合があり、こうした項目を含め、レントロールを見ていくことで「投資対象として購入すべきかどうか」を判断する材料にすることが出来ます。
1-2.レントロールの項目
レントロールには、決まった形式がありません。大家さんによって記載されている内容は様々ですが、一般的に記載されている項目は以下になります。
- ・部屋番号
- ・契約日
- ・貸借人情報
- ・間取り
- ・面積
- ・契約期間
- ・共益費
- ・保証金
- ・賃料
場合によっては下記項目が記載されているケースがあり、これらの項目がある場合には利回りの計算が容易になる他、投資対象として良いか悪いかを判断しやすくなります。
- ・月間賃料
- ・年間賃料
- ・現況利回り
- ・満室時全体賃料
- ・稼働率
- ・満室時利回り
1-3.レントロールの見方
レントロールは投資すべき物件かどうかを見極めるための重要な資料ですが、記載項目が沢山あるため、どこを見ていけばいいのかが分かりにくいことがあります。不動産投資の視点から「ここは見ておくべき」と言う項目を解説していきます。
下記の基本項目を見ていくことで、物件と入居者の現状を把握でき、入居付けしやすい物件かどうかを判断することが出来ます。
- ・敷金があるのか
- ・店舗の家賃があるのか
- ・水道電気ケーブルテレビ
- ・入居者の属性
- ・法人のよる借り上げか
他にも「入居者の契約期間」はしっかりと見ておく必要があります。例えば半分ぐらいの部屋が「直近に埋まった」物件なら、空室が無いように見せるため業者が無理やり埋めている可能性があります。
古い入居者であれば、高い家賃で入っている可能性があり、その人が出た後も同じ家賃で募集できるのかなども見ておく必要があります。
見落としがちな項目に「家賃以外の収入」があります。例えば、携帯の基地局、自販機、看板広告、太陽光発電などがあり、場合によっては意外な収入額になっている場合があります。こうした収入源は大家自身も十分に分かっていないこともあるので、自分で調べるのがベストです。
２．レントロールの実際の具体例
1章ではレントロールの項目や見方について解説しましたが、実際にどうやって見ていけばいのかを、具体例を見ながら解説して行きたいと思います。
2-1．契約開始日から退去タイミングを推測する
上記のケースでは、「契約開始日」に注目して見てみます。そうすると、ほとんどの入居者が2017年に入居していることが分かります。
このことから何が予測できるかというと、「2019年の更新時に退去が多く出る可能性がある」ことが分かります。また上記には、管理費、共用電気代、振込み手数料などの支出部分の記載もあります。収入と支出が明確なので、毎月のキャッシュフローの計算が容易です。
2-2.概要書から売り出し理由を推測する
このケースでは、概要書を見ながら解説していきます。概要書を見ると、積算評価が低いことが分かります。
このことから「満室近くになったため、売りに出したのだろう」と推測することが出来ます。とは言え、空室部分はどのくらいの期間空いていたのか、敷金・礼金の徴収はあったのかは概要書からは分かりません。
こうした分からない項目は問い合わせるなどして把握しておく必要があります。
2-3.その他の収入をチェックする
上記で注目すべきは、下段の「太陽光発電、売電売上」です。太陽光発電による、毎月一定の収入があることが分かります。
ここでチェックしておくべきは、太陽光発電の毎月の返済額です。太陽光だけで月にどのぐらいの収入が生まれているのかを知るために、問い合わせる必要があります。その際には、自動販売機など他の収入がないかも確認してみるべきです。
2-4.レントロールのチェックポイントのまとめ
1章と2章では、レントロールのチェックポイントをお伝えしましたが、チェックポイントをまとめた一覧表を用意しました。下記よりご自由にダウンロードして、ご活用ください。
３．レントロールを物件購入に活かすための具体的なポイント
レントロールのチェックポイントや見方について、具体例を見ながら解説してきましたが、見ていくべき項目は沢山あることを知って頂けたと思います。その中でも、不動産投資の物件購入に活かすために最も重要な項目は「家賃」です。なぜ家賃が重要なのか、どのように見ていく必要があるのかを解説していきます。
3-1.なぜ「家賃」が重要なのか？
売主は少しでも高く買って欲しいと考えるわけで、その為には「少しでも良い物件に見せよう」と考えるわけです。その為、レントロールにはいい加減な資料もあります。騙されないようにするためも特にしっかりとチェックしておくべき項目が家賃です。
例えば空室が多いような場合には、レントロールには「埋まったことを想定した家賃を入れている」というようなケースもあります。このように、想定家賃が記入されていたり、そもそも高めの家賃が記入されていたりすることがあり、その場合には当然利回りは高くなるため注意が必要です。
3-2.適正家賃かどうかをチェックする
レントロールでは家賃が5万円と入っていても、それが適正家賃ではないことがあります。現状の入居者が抜け、次に募集する時も同じ家賃で募集できるのかどうか、適正家賃なのかどうかをチェックする必要があります。
適正な家賃かどうかをチェックするには、
- ・SUUMO、ヤフー不動産などインターネットを活用して相場を調べる
- ・近隣の不動産仲介業者に電話でヒアリングをする
などの方法があります。
不動産業者へのヒアリングは「こういう間取りでこういう物件で探している」や「こんな物件を持っている管理会社を探している」などのように、探している理由やスペックなどを伝え「この家賃で決まるかどうか？」を聞くことで、相場や適正家賃を判断出来ます。
ここで言うスペックとは、
- ・築年数
- ・広さ
- ・間取り
- ・諸条件など
のことを言います。地場の不動産業者、大手不動産業者を織り交ぜ、最低でも3社ぐらいにヒアリングをしていくことで大まかな相場を把握することが出来ます。
3-3.バランスを取る
家賃相場をチェックしていく中で、周辺エリアの相場が分かってくると「ネットで見ると4万円だから、同じように4万円にしよう」と考えるのは、不動産投資の視点だと正解ではありません。
このようにして家賃を決めてしまうと「キャッシュフローが低すぎて、そもそも購入することが出来ない・・・」となってしまうことがあります。
リスクを考える上で家賃を堅く読むことも必要ですが、堅く読み過ぎるとそもそも買えなくなってしまいます。そこで大切なのが、バランスを取ること。バランスを取るためには経験が必要になるので、経験を積んでいく中でこうした判断が出来るようになっていきましょう。
４．自分で作るレントロール資料
レントロールは物件売却時に必要な資料です。物件を売却する際には自分で作成する必要があるわけですが、ここでは作成時に気を付けるべきポイントをお話します。
4-1.作成時の注意点
レントロールに求められるのは、分かりやすさです。入居者がいるのはどの部屋で、どんな条件で賃借しているのかなど、分かりやすく見れる物であることが重要です。そこで意識するべきなのは、どんな目的があるかです。
不動産会社によって、どんな情報を把握したいのかが変わります。どの部屋が埋まっているのかを知りたいだけなのか、賃料なども含めた現状を知りたいのか、必要な情報次第でどんな項目を記載するのかは変わります。
ポイントは、情報を詰め込み過ぎないことです。詰め込み過ぎることで、必要な情報が見にくくなることがあります。必要な情報は何なのかを考え作成することがポイントです。
4-2.レントロールの雛形
下記リンクより、私が実際に使用しているレントロール資料の雛形を一式全てダウンロード出来ます。
レントロールには正式なフォーマットが決まっていないので、目的に応じて必要な項目を盛り込むようにする必要がありますが、作成時の参考にしてみて下さい。
まとめ
- １．レントロールには沢山の項目があり、必要な情報を見て分析することが大事です。
- ２．レントロールを分析することで、様々な項目の推測が可能になります。
- ３．不動産投資の視点では特に「家賃」が重要、適正家賃かどうかをチェックしましょう。
- ４．レントロールの作成時は分かりやすさがポイントになります。情報の盛り込み過ぎに注意しましょう。
レントロールを分析すれば、購入すべき物件かどうかが判断できるようになります。項目が多い分、どこを見ればいいのかは分かりにくいかもしれませんが、本記事で解説したポイントを中心に見ていくことで、様々な分析が可能になります。
不動産投資において、買うべき物件かどうかを自分で判断出来るようになるかはとても大切です。その為にもレントロールを正しく見る知識は重要です。本記事でご紹介しましたチェックポイントや雛形なども活用してみて下さい。
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