収益還元法で不動産の価値を計算！銀行との交渉・融資に活用する方法

収益物件を探す際、「この不動産価格は適正なのだろうか？」と不安を誰しもが抱くと思います。

このとき、「不動産価格はどのようにして決まるのか」ということを知らない人は、自身の勘に頼ったり、営業マンのトークに惑わされたりして、高値掴みをしてしまうリスクがあります。

こうした状況に陥らないためにも「不動産価格の算出方法」を理解しておかなければなりません。計算方法を知っておけば、数値から「買うべきかどうか？」を客観的に判断できます。

不動産価格を算出方法はいくつか種類があるのですが、この記事では「収益還元法」について解説します。

具体的には、

• ・収益還元法について
• ・収益還元法のメリット
• ・収益還元法の算出方法や具体的な計算例

などで収益還元法を理解し、さらに土地購入のために知っておくべき知識についても紹介します。

この記事を読むことで、収益還元法による不動産価格の算出ができるようになります。これにより、投資用不動産で割高な物件を買ってしまうリスクを下げるとともに、優良物件を自分の目で見つけられるようになります。さらに銀行の融資担当者がどんな視点で物件を見ているのかもわかるようになります。

1. 収益還元法についての基本的知識

1-1. 収益還元法とは何か

収益還元法とは、対象となる不動産が将来生み出すであろう収益を基準に、不動産価格を算出する評価方法です。この手法で算出した試算価格は「収益価格」と呼ばれます。

1-2. 収益還元法を使うことのメリット

収益還元法を使うメリットは、極論すれば１つに絞られるといえます。 それは「対象不動産が投資に値するかを“説明”するための共通言語になる」ということです。

1-2-1. 投資に値する物件かどうかを見極められる

この“説明”というのは、まず投資家である自分自身に当てはまります。 上に書いたように、収益還元法により適正価格が算出できるので、投資物件探しのときに物件価格が割高なのか割安なのかが判断できるようになります。

つまり、投資を行うか否かを決めるための“説明”が自分に対してできるようになる、投資判断が下せるようになるということです。

1-2-2. 銀行に対しての説得材料となる

そして、この“説明”は自分自身だけでなく、銀行の融資担当者に行う際にも有効です。 不動産投資は基本的に融資ありきの投資です。特にレバレッジを利かせて資産規模を拡大させたい人の場合、数千万、億単位のキャッシュを用意することは現実的ではありません。

最近では、築古の戸建てを数百万円程度で購入し、安価にリノベーションを行うという手法もありますが、さまざまな知識やノウハウが求められるため、初心者には手を出しにくいといえるでしょう。また、いくら安価とはいえ、現金で購入すれば手元資金が尽きてしまいます。

そこで銀行から融資を受けて物件を購入する場合、当然ながら銀行に対して「この物件は投資に値しますよ」という“説明”を行い、承認してもらわなければなりません。そのときの共通言語の一つが収益還元法になるわけです。

銀行は大きく「借り手」（個人属性）と「物件」（担保評価）の2つの視点から融資を実行するかどうかの判断を行います。 借り手に関しては、年収、自己資金、勤務先などの情報をもとに「この人なら滞りなく返済してくれるか」という点をチェックします。

物件に関しては、主に収益還元法と積算法の2軸で判断します。

どちらを優先的するかは銀行によって異なります。積算法の評価結果を重視する銀行もあれば、収益還元法の評価結果を重視する銀行もあるということです。 したがって、収益還元法を理解できていないと、「銀行はどんな物件に融資をするのか」という指標がわからないまま、がむしゃらに物件を探すことになってしまいます。

よく「物件探しよりも融資のことを先に考えなさい」といわれます。これは、たとえ投資対象となる優良物件を見つけたとしても、融資が受けられなかったら購入することができないからです。

よって、収益還元法に対する理解を深めることは、不動産投資の成否を左右する重要なポイントといえるのです。

1-3. 収益還元法の計算方法

収益還元法の計算方法には「直接還元法」と「DCF法」の２つがあります。

1-3-1. 直接還元法

直接還元法とは、「1年間における純収益÷還元利回り」で不動産価格を求めることができます。

後述するDCF法よりもシンプルな計算式なのですが、式で用いる「純利益」と「還元利回り」を導き出すには複雑な計算が必要です。

純利益は、「家賃総額－諸経費（管理費、固定資産税、修繕費など）」で算出されます。諸経費は、築年数が経つほど高くなっていきます。一般的に家賃総額の20〜30％といわれていますが、正確な数値は物件ごとに異なるため、購入前に一度は計算しておいたほうがいいでしょう。

なお、家賃総額はレントロール（貸借条件一覧表）を不動産会社に見せてもらえれば、すぐに算出することができます。

ただここ数年、利回りを高く見せたい業者の思惑もあり、「レントロール改ざん」という問題もたびたび発生しています。例えば、空室の部屋にカーテンをつけて満室に見せかけるという「カーテンスキーム」がその代表例です。

また2018年の朝日新聞の発表によると、スルガ銀行の一連の問題で、「偽物の家賃収入は本物の1・7超だった」ということがわかっています。

したがって、賃料や年間家賃収入がどのくらいになるのかはレントロールをすべて鵜呑みにするのではなく、自分自身で判断しなければなりません。

続いて還元利回り（別名：キャップレート）とは、物件から得られる純利益を不動産価格で割り戻すことで算出されます。

こう書くと難しく感じないかもしれませんが、物件の所在地や建物の状態によって決まる数値のため、築年数や駅からの距離などの条件が近い物件と比較して求めることが多いといえます。 わかりやすく言うと、絶対的な還元利回りは算出するのが困難なため、類似物件の取引事例を参考にして求めるということです。

1-3-2. DCF法

DCF法（Discounted Cash Flow）は、対象不動産の保有期間中に得られる純利益と売却時の予想価格を現在の価格から割引いた合計値が不動産価格になるというものです。

DCF法の特徴は、「今の資産価値は将来的に異なる値になる」ということを前提にしていることです。 例えば、「現在の1000万円」と「3年後の1000万円」があるとします。この場合、どちらが「価値が高い」と見なされるのでしょうか？

答えは、現在の1000万円です。なぜなら、現在の1000万円は投資・運用すれば3年後には増やすことができますが、3年後の1000万円は未来のことなので必ずもらえるという保障はないからです。

このように「将来にもらえるお金は、それまでの時間分だけ価値を割引いて評価する」という考え方がDCF法にはあるのです。

よってDCF法を用いる場合、「割引率」という値を算出する必要があるため、直接還元法よりも精度が高いといえます。ただその分、計算が複雑になります。

1-4. 収益還元法の具体的計算例

それでは、実際の例を出して「直接還元法」と「DCF法」で収益価格を計算してみましょう。

1-4-1. 直接還元法の計算例

• 例）
• ・1年間の家賃総額……1200万円
• ・1年間の諸経費（管理費、固定資産税、修繕費など）……200万円
• ・還元利回り……5%

この場合、

（1200万円－200万円）÷0.05＝2億円

つまり、物件の収益価格は2億円となります。

1-4-2. DCF法の計算例

• 例）
• ・1年間の家賃収入……1200万円
• ・3年後に2億円で売れたと仮定

この場合、

1200万円 ×3＋2億円＝2億6000万円

が3年後の利益の合計となります。

しかし、3年後に2億円で売れる保障はありません。そこで、理想の価格で売れなかったリスクを想定して、「3％」という割引率を設定して割引現在価値を計算してみます。

割引現在価値の計算式は、以下のとおりです。

dは「年間の割引率」、xは「i年後の割引現在価格」です。

例えば、dを3％、xを1200万円、iを3年後とすると、10,981,700円となります。つまり、3年後の1200万円の価値は、約1098万円になるということです。 そして年間の家賃収入が1098万円ということは3年間で3294万円になります。

また、３年後に売却して２億円になる見込みですが、こちらも未来のことなので3年間にわたって3%の割引率で計算していきます。 上の公式にはめると、xが2億円に変わるだけなので、計算すると183,028,332円となります。つまり、約1億8303万円です。

ここで、3年間の家賃収入と3年後の売却価格について、それぞれ割引率を用いて算出した結果をまとめると、「1098万円＋約1億8303万円＝1億9401万円」になりました。これがDCF法によって算出された収益価格であり、この価格より安く買えればお買い得ということになります。

1-5. 収益還元法以外の不動産の適正価格を算出する方法

収益還元法以外にも、以下の方法で不動産の適正価格を算出することができます。

・原価法

再調達価格（土地の取得から考量したうえで対象不動産をもう一度建て直した場合の試算価格）によって不動産の適正価格を評価します。戸建てを評価する際によく使われる算出手法です。

・取引事例比較法

対象不動産と類似の不動産が過去いくらで成約していたか(取引価格)を基準に評価します。分譲マンションや土地を評価する際によく使われる算出手法です。

なお、収益還元法は文字通り「収益不動産」を評価する際によく使われる算出手法です。

2. 収益還元法以外で良い物件を見分けられるようになる計算法

不動産価格の評価方法は、収益還元法以外にも存在します。それが「積算法」です。

収益還元法が積算法は、「物件が将来生み出すであろう収益力」から不動産価格を算出していたのに対し、積算法は「土地と建物の担保価値の合計」で不動産価格を算出します。なお、積算法によって出された価格は「積算価格」と呼ばれます。

積算価格とはどういったものかや計算方法は記事をお読みいただければと思いますが、収益還元法と合わせて銀行が融資をする際の基準となるので、重要度は高いといえます。

3. 土地購入の手順

3-1. 土地購入の手順

さて、ここからは「土地を購入するときはどのような流れで進むのか」ということについて解説していきましょう。購入する土地によって流れが多少前後することもありますが、概ねこの手順を理解しておけば問題はないと思います。

3-1-1. 土地を見つける

基本的に、不動産投資の対象となるような土地は高額です。そのため、購入後に失敗したことに気づいたのでは遅すぎます。事前にしっかりリサーチを行い、「良い土地」「価値ある土地」を見つける必要があります。

3-1-2. 買付証明書を用意

購入する土地が決まったら買付証明書を用意し、提出します。ただ、これはあくまで購入の意思を不動産会社に伝えるためのものですので、法的に必要な書類ではありません。

買付証明書を提出した後は、売買契約に進みます。購入希望者が他にいる場合は、契約条件について順番に交渉することになります。

書類が受領されたら、売主から希望条件の売渡承諾書が届きます。条件に問題がなければ契約に進みます。

3-1-3. ローンの事前審査

現金一括で購入する人は少ないと思いますので、ローンの申請を行う必要があります。

3-1-4. 重要事項説明を受ける

不動産会社の担当者とともに重要事項の読み合わせをします。土地の登記記録や制限など購入する土地に関わる全ての取引条件についての説明を受けるので、理解できないところ、不明点があれば質問をし、納得してから次の説明に進むようにしましょう。後から「聞いていませんでした」は通用しないので注意が必要です。

なお、重要項説明は宅地建物取引業法（第35条）によって定められており、必ず行わなければなりません。

3-1-5. 売買契約

重要事項の段階でも説明を受けたことが契約書にも書かれていますので、再度確認しましょう。ここで押印をしたら契約締結です。融資が出て土地の残代金を支払い終えたら、次の「土地の引き渡し」に進みます。

3-1-6. 土地の引き渡し

引き渡し書類を受け取ったら、司法書士に依頼して所有権移転登記や抵当権設定登記を行います。ここで固定資産税などのお金を支払います。

以上が土地購入の手順の大まかな流れになります。より詳しい情報は以下のページで解説していますので、ぜひご一読ください。
「土地購入の手続き・書類を網羅！スムーズで損をしない4つのポイント」

3-2. 土地購入の初期費用

土地を購入するときは、土地の代金以外にもさまざまな費用がかかります。どのような初期費用が発生するのか見ていきましょう。

3-2-1. 仲介手数料

仲介した不動産会社に支払う費用です。計算式は「売買価格（税抜）×3％＋6万円」×消費税」です。契約時に50％、決済時に残りの50％を支払うのが一般的です。なかには決済時に100%支払うケースもあります。

3-2-2. 所有権移転登記費用

土地の所有権を移転する際に登記所へ支払う費用です。不動産評価額の1.5％が登録免許税となります。手続きが煩雑なので、司法書士に依頼することが一般的です（依頼相場は、3万～7万円程度）。

3-2-3. 測量費

土地の境界線や面積を明確にするために必要な費用です。一般的には売主が負担します。

3-2-4. ローン手数料

融資を受ける場合に発生する費用です。金額はローンの総額、金融機関によって異なります。

3-2-5. 印紙代

売買契約書に貼る印紙の費用です。金額は以下を参考にしてください。

※参考：blog | 都城市 今富不動産

3-2-6. 固定資産税

所有権移転日以降から固定資産税が発生するため、所有権移転日から年末まで日割り計算した金額を売主に支払う必要があります。

3-2-7. 抵当権設定登記費用

不動産購入時にかかる抵当権設定登記の費用です。金額は物件や借入額によって異なります。

3-2-8. 農地を宅地にする場合の許可届け出費用

農地を宅地に転用する場合は、届け出が必要です。行政書士に依頼することが一般的で、相場は10万～20万円程度です。

土地購入の諸費用については、以下のページでより詳しく解説していますので、ぜひご一読ください。
「土地購入にかかる諸費用はこれ！購入時の8種類＆購入後の6種類」

4.まとめ

• 1. 収益還元法は、物件の「収益力」を算出するための方法です。これは物件探しのうえで役立つことはもちろん、銀行の融資基準を知るという意味でも非常に重要な知識です。
• 2. 収益還元法には、「直接還元法」と「DCF法」の２つがあります。「直接還元法」のほうが簡単な計算式で算出できますが、より厳密に計算したい場合は「DCF法」を用いましょう。
• 3. 収益還元法と合わせて「積算法」も同じくらい大事な不動産の評価方法です。合わせて理解することで、より物件の正確な評価ができるようになります。
• 4. 土地を購入する際は、どのような流れで進むのか、初期費用はどれくらいかかるのかを把握しておくことが重要です。これにより、スムーズに購入まで進めることができますし、「次はどうすればいいんだろう」という不安を抱かずに済みます。

収益還元法に対して「なんだか難しそう」というイメージを持っていた方も、この記事を読んでも理解を深められたのではないでしょうか。

繰り返しになりますが、収益還元法を知ることで物件の目利きができ、融資先の銀行の考えも把握できるようになります。不動産投資の成否を左右するといっても過言ではありませんので、まだ理解が不十分と思った方は、リンク先の記事も合わせて読んでいただければと思います。