位置指定道路とは?トラブルにつながる注意点から廃止方法まで解説

不動産投資を勉強している方なら「位置指定道路」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。位置指定道路は、特に一棟もの、戸建てを投資対象にしている人にとっては求められる知識です。

この記事では、

  • 位置指定道路とは
  • 位置指定道路の廃止は可能か?
  • 位置指定道路が引き起こすトラブル

について解説します。

位置指定道路の知識は、不動産投資ではもちろん、マイホームを購入する際にも必要となる知識です。
権利に関わる問題ですので、購入後に知ったということになると、トラブルにつながる恐れもあります。あまり馴染みのない言葉かもしれませんが、重要であることは間違いありませんので、まだ知らないという方はぜひこの機会に理解を深めていただければと思います。

1.位置指定道路とは

位置指定道路とは

1-1.道路には種類がある

建物を建てる際、必ず何らかの道路に面しているかと思います。しかし、同じように見える道路でも、実は建築基準法上では扱いが異なります。

まず道路は「幅」で大きく2つに分類されます。これは建築基準法第42条で第1項、第2項に値します。

・建築基準法第42条第1項

1つめが第1項、「4m以上(特定行政庁が都道府県都市計画審議会を経て指定する区域では6m)」です。具体的には、以下の5項目になります。

  • (1)道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)
  • (2)都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開 発法等によって築造された道路
  • (3)建築基準法の施行日(昭和25年1月23日)以降、既に存在している道(公道・私道の別は問わない)
  • (4)都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定した道路
  • (5)私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定した道路

・建築基準法第42条第1項

2つめが第2項、「4m未満」になります。正確には、建築基準法の施行の際、すでに建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定を受けた道路を指し、一般的に「2項道路」と呼ばれています。

第2項に該当する4m 未満の道路は、原則として、その道路中心線から2mの位置が道路と敷地の境界とみなされるため、「道路」としての部分を確保しなければ、2mまでの「道路該当」部分には、建物や塀などを建てることはできません。この後退すること、または後退する部分を一般に「セットバック」と呼んでいます。

関連記事

「セットバック」という用語を聞いたことはあるでしょうか。 セットバックとは 、建築基準法で定められた建物を建てる際に、敷地が幅4メートル未満の道路と接していた場合、「日照や風通しの確保」「救急車や消防車などの緊急車両が通れる幅を確保」するた[…]

3分でわかる土地のセットバック、ルールと費用、税金について解説

・基準法上道路以外

さて、上記の第1項、2項に該当しないものは、建築基準法上の道路ではありません。つまり、上記の道路等に接していない敷地では、原則として建築物の建築はできないということです。

ただし、上記の道路等に接しない場合でも、「その敷地の周囲に広い敷地を有する建築物その他国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの」については、例外的に接道義務が適用除外となり、建築が認められる場合があります(「但書道路」法第43条第1項但書)。

1-2.位置指定道路の条件

では、今回のテーマである「位置指定道路」とは何でしょうか。

位置指定道路とは、上で書いた第1項の「⑤私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定した道路」のことです。より端的にいえば、「建築基準法の要件を満たす私道」という言い方もできます。

例えば、建売住宅などで大きな土地を分割して利用する場合などで、各建築敷地が道路に接するために、新しく道路を造ることがあります。この場合、関係権利者の承諾を得たうえで、道路の申請をして位置の指定を受けたものが位置指定道路となります。

具体的には、以下の条件を満たしている場合、位置指定道路になります。

  • ・道路延長が35m以下
  • ・幅員が6m(もしくは4mの場合もあります)以上
  • ・突き当たりが広場などで、自動車の転回が可能
  • ・35mを超える場合は、自動車の転回用スペース(自動車転回広場)がある

※指定基準については、建築基準法施行令第144条の4に定められていますが、厳密には市区町村などによって微妙に異なります。道路の種類を調べるには、不動産会社に問い合わせる、もしくは役所に行って自分で調べましょう。

位置指定道路の図

1-3.位置指定道路の基本は「行き止まり」

位置指定道路とは、基本的には行き止まりになっていることが多いといえます。なぜなら、住宅メーカーによる宅地開発のときに作られることが多いからです。

行き止まりになった道路を建売住宅が取り囲んでいる場所を見たことがあると思いますが、その道路の大半が位置指定道路です。

ちなみに、行き止まりになった位置指定道路を作るときには、上に書いたように、道路の長さは35mまでという制限があります。35mを超える場合、車がUターンできるようにスペースを設けなければいけないことになっています。

1-4.私道が位置指定道路として認められなかった場合

位置指定道路として認められた場合、その私道は公的な道路として扱われます。 公的な道路は、2m以上接道していれば問題なく家を建てることができます。

とはいえ、位置指定道路とは「建築基準法の要件を満たす私道」と前に書きましたが、そもそも「私道」とは何なのでしょうか。

私道とは、個人または団体が所有している土地を道路として使用している区域のことで、誰でも利用できる公道とは異なり、土地所有者の許可を得なければ通行することはできません。皆さんも「私道のため通行禁止」などと書かれた看板を一度は見たことがあると思います。私道のなかでも誰でも利用できるように開放している道路もありますが、それは土地所有者が許可しているものになります。

なお、私道には大きく3タイプに分けられます。

  • ・幅が4m以下の、道路と認められていない私道
  • ・幅が4m以上の、道路と認められている私道
  • ・幅が4m以上で、かつ公共の道路と同じ品質をもっており、位置指定道路として認められている私道

ちなみに、公道とは国や公共の団体によって管理されており、国道・県道・市町村道などの道路です。一方、私道は一般の個人や企業・団体が管理しています。

1-5.申請に必要な書類

位置指定道路の申請をする場合、特定行政庁ごとに用意されている窓口で行うのが一般的です。
その際、必要となる書類は以下のとおりです。

  • ・道路位置指定申請書
  • ・道路位置指定の同意書
  • ・地籍図
  • ・関係土地の登記簿等本
  • ・印鑑証明書
  • ・付近見取図
  • ・指定道路の維持管理者届
  • ・公共施設明細図および新設明細図
  • ・道路平面図、横断図、縦断図
  • ・工作物の構造図 など

※必要書類は地域によって異なりますので、申請前に直接確認してください。

2.位置指定道路の廃止は可能か?

位置指定道路の廃止は可能か?

2-1.行政への確認が必要

位置指定道路になると、建築可能な建物敷地を確保できるというメリットがあります。
しかし、位置指定道路を含む一帯の土地に物件を建てようとする場合、建築不可の位置指定道路部分の存在によって、自由な建築設計もできなくなります。その意味では公道に近い性質を持っています。

このようなときは、位置指定道路の申請と同じような手続きに従い、位置指定道路の廃止もしくは変更の申請というものが認められています。とはいえ、いったん指定された道路の行政処分を無視するような効果を肯認するわけにもいきません。

詳しくは各地方公共団体によって、位置指定道路に関して、指定申請だけでなく、廃止・変更申請手続きも明記されています。

また多くの場合、位置指定道路の廃止・変更申請においては、廃止対象道路における権利者の承諾書も必要となることを覚えておきましょう。したがって、「位置指定道路の廃止は可能だが、簡単ではない」と考えるのが正解です。

2-2.罰則が科せられることも

位置指定道路を適切に排除しないまま当該道路上に建築を行ったりした場合、工事の停止はもちろん、以下のような罰則に科される可能性があります。

  • ・3年以下の懲役
  • ・300万円以下の罰金

3.位置指定道路が引き起こすトラブル

位置指定道路が引き起こすトラブル

3-1.どのようなトラブルに発展するのか?

位置指定道路は法的に認められた道路のため、一定の制限がかかります。しかし、あくまで私道であるため、トラブルに発展するケースもあります。

主たる理由は、管理は所有者が行うからです。私道の場合、道路が劣化しメンテナンスしたくても、所有者の許可がなければ道路を補修できません。

また、許可する代わりに金銭を要求するトラブルも起こっています。さらに、道路上に自転車などを置き通行上の邪魔になったり、通行料を要求したり、私道という意識が強い人が所有者である場合に特有のもめ事が起こるケースもあります。

3-2.位置指定道路の持ち分

位置指定道路に面した不動産を購入する際は、事前に所有者を確認することが重要です。当該道路の所有権も含めて購入するのなら問題はないのですが、位置指定道路に面しているものの道路の所有権は持っていない場合、上記のようなトラブルが発生する恐れがあります。  

位置指定道路の図解

したがって、位置指定道路に面した不動産を購入する際は、同時に位置指定道路の共有持分も購入するのがいいでしょう。もし位置指定道路が他人の所有になっている場合、購入する段階で後々トラブルに発展しないよう覚書を交わしておくのが安全です。

覚書に記載する内容は、

  • ・掘削・通行などを将来にわたって許可すること
  • ・代償として金銭を要求しないこと
  • ・位置指定道路の所有者が変わっても覚書の内容を承継すること

などを明記しておきましょう。

3-3.位置指定道路の注意点

位置指定道路は、築造当時から図面と異なる場合があります。図面どおり建てられていても、私道ということもあって図面とは大きく隔たりがある状況になっている可能性もあります。

したがって、必ず図面と現地を照合する必要があります。メジャーなどを使用し、以下の図面と現地を照合しましょう。

  • ・位置指定図、もしくは位置指定申請図面の閲覧、コピー
  • ・位置指定道路の認定日、認定番号
  • ・現地確認:道路幅員、全長の確認

なお、対象の私道が所在する役所の建築を担当する部署(建築指導課・建築調査係など)へ行けば、位置指定図を閲覧、コピーすることができます。

4.まとめ

1. 位置指定道路とは、建築基準法第42条第1項の「⑤私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定した道路」のこと。より端的にいえば、「建築基準法の要件を満たす私道」を指す

2. 次の4つの条件を満たしている場合、位置指定道路になる。「道路延長が35m以下」「幅員が6m(もしくは4mの場合もあります)以上」「突き当たりが広場などで、自動車の転回が可能」「35mを超える場合は、自動車の転回用スペース(自動車転回広場)がある」

3. 私道とは、個人または団体が所有している土地を道路として使用している区域のことで、土地所有者の許可を得なければ通行することはできない

4. 私道は次の3タイプに分けられる。「幅が4m以下の、道路と認められていない私道」「幅が4m以上の、道路と認められている私道」「幅が4m以上で、かつ公共の道路と同じ品質をもっており、位置指定道路として認められている私道」

5. 位置指定道路の廃止・変更申請においては、廃止対象道路における権利者の承諾書も必要となる。したがって、「位置指定道路の廃止は可能だが、簡単ではない」といえる。なお、位置指定道路を適切に排除しないまま当該道路上に建築を行ったりした場合、懲役や罰金などの罰則に科せられる可能性もある

6. 位置指定道路に面した不動産を購入する際は、同時に位置指定道路の共有持分も購入するのがベスト。もし位置指定道路が他人の所有になっている場合、購入する段階で後々トラブルに発展しないよう覚書を交わしておく

7. 図面どおり建てられていても、私道ということもあって図面とは大きく隔たりがある状況になっている可能性もあるため、必ず図面と現地を照合する必要がある

いかがでしたか。位置指定道路に関しては建築基準法をはじめ、さまざまな専門知識が求められます。そのため敬遠しがちなテーマではあるのですが、最低限、「行き止まりになった道路を物件が取り囲んでいる場所」に所在しているのなら、位置指定道路を疑う習慣を身につけてください。実際の対処法については、基本的な部分は独学しつつ、わからなかったことがあれば不動産会社に聞くというスタンスでもいいかと思います。

>再建築不可物件の建築可能化プログラム

再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

CTR IMG