「新築アパート」についての情報を探す方の多くは、自分自身が住むためではなく、投資目的の方が多いのではないでしょうか。不動産投資において、新築アパートは安い買い物ではありませんし難しい買い物になると言えます。正しい知識や情報を身に付けず手を出してしまうと、失敗する可能性も高くなってしまいます。
必要なのは、失敗しないための正しい知識と情報を持つことです。そこでこの記事では新築アパートへの投資でおくべき基礎知識をお伝えします。
- 投資目的で購入するメリット・デメリット
- 購入までの手順
- 失敗しないための抑えておくべきポイント
これらの失敗しないための基礎知識に加え、「新築アパートに限らない、不動産投資で成功するための考え方」についてもお伝えします。
私は不動産物件を10棟所有する現役不動産投資家であり、不動産投資を始める方へのアドバイス、コンサルティングなども行っています。プロの不動産投資家の視点から、失敗しない新築アパート投資の知識とコツを解説します。
■2019/01/18 加筆修正 おすすめ投資法から賃貸併用住宅を削除いたしました
Contents
１．新築アパート買うなら、建売の購入か建築か？
投資用に新築アパートを購入する場合、以下の２つの選択肢があります。
- ・業者などが間に入ってすでに出来上がっていたものを買う方法
- ・土地から自分で探して建てる方法
前者は「建売」と呼ばれ一般的なアパートの購入方法となります。それぞれにどんな違いがあるのか、それぞれのメリット・デメリットについて理解した上で最適な選択を選ぶことが大切です。
1-1.建売や業者が間に入る「建売」のメリット、デメリット
すでに建物が出来上がっている「建売」で購入するメリットは、手間がかからないことです。アパートを建てるためには、様々な工程、様々な手続きが必要ですが、建売はすでに出来上がったものを購入するため、そうした工程がありません。建築にあたっては各工程に業者が入ることで、建物としてはある程度プロの仕事になっているとも言えます。
一方不動産投資の視点で見ると、自分の好きなように建てられないことは大きなデメリットになります。建売のアパートは、そもそも不動産投資の視点で建てられていません。収益性を考えれば「本来こうすべき」というところも、反映させることが出来ません。また、建築費用も割高です。建売は、建築の過程に沢山の業者が入ることにより、自分で建てるよりも割高になります。
不動産業者はアパートを建てる際、オーナーの利益を考えているわけではありません。建前や安心を重視することから大手建築業者が間に入ることが多く、間に沢山業者が入ることによって費用は割高になってしまうことがあります。
1-2.土地から探す新築アパート建築のメリット、デメリット
建売のようにすでにアパートが建っておらず、自分で土地から探して新築アパートを建てるメリットは「不動産投資の知識を活かしてアパートを建てられる」ことです。建築段階から、収益性を考えて建てることができます。自分で建てる際には、出来ることを自分で手配するなどして中間マージンをカットすれば建築費用を抑えることができます。土地も建物も安くできることによって、利益を出しやすくなります。
デメリットは、時間と手間がかかることです。土地から探して建てるとなれば、時に多くの時間がかかります。コストを抑えるために自分で手配をかけたりすることも手間がかかります。当然、知識がなければ出来ないので、そのための勉強をする必要もあります。
1-3.建売の購入と建築、新築アパートを買うなら結局どちらが良いか。
建売、土地から探して建てる方法、両方のメリット、デメリットをお伝えしましたとが、気になるのは「結局どっちの方がいいの？」と言うことだと思います。不動産投資で利益を得るために新築アパートを建てるなら、断然「土地から探して新築アパートを建てる方法」がおすすめです。
理由はメリットでもお伝えした2点です。
- 建売に比べてかなり安く建てられること
- 収益性を高めることができること
建売の新築アパートはかなり割高なので、結果的に収益性も出にくくなります。間に沢山の業者が入る建売はそもそも「不動産投資家が利益を出すこと」を考えて建てられていません。新築アパートのほとんどは、売ることが目的なので、そうした建売物件を買っても利益を出すことは難しいわけです。
土地から探してアパートを建てる方法は、時間と手間がかかりますが、正しい知識を持っていればその知識を活かすことができます。土地も建物もニーズに合う物を安く建築できます。新築アパートを購入する目的が「不動産投資で利益を出す」ということなら、時間と手間を惜しまず利益が出やすい方法を取るべきではないしょうか。不動産投資の視点からは、土地から探して建てることをおすすめします。
２．新築アパートの建築の流れとポイント
土地から探して新築アパートを建てるといっても、土地探しなどの手間を含め「ハードルが高そう」と感じる人も多いかもしれません。そこでまずは、土地から探して新築アパートを建築するまでの全体の流れを解説します。
2-1.新築アパートが建つまでの流れ
新築アパートが建つまでには、どんな工程が必要なのか、必要な全体の流れを見ていきたいと思います。
2-1-1.土地を探す
建売ではこだわれない部分であり、最も重要なのがこの「土地探し」です。不動産投資としてしっかり収益を出すためには、利益が出せる土地なのかをまずリサーチする必要です。しっかりリサーチして、購入すべき土地かどうかを見極めて下さい。
土地探しのポイントは以下の記事でも解説していますので、参考にして下さい。
「【チェックリスト付】これで完璧！プロが教える土地探しのコツ24個」
2-1-2.土地を見つけたら銀行融資申し込み準備、申し込み
土地を見つけたら、購入するための銀行融資の申し込み準備に入ります。アパートローンで最大限に融資を引くための秘訣を下記記事でも解説しています。参考にしてみて下さい。
「【年収・銀行別比較】アパートローンで最大限に融資を引く7つの秘訣」
2-1-3.同時に建築会社探し
設計や建築は不動産投資家が自分できるわけではありません。プロに任せることになりますので建築会社を探す必要がありますが、これは融資の準備と同時に進めていくことが出来ます。銀行への融資申し込み準備と並行して建築会社を探し、プランニングや設計を詰めていきます。
2-1-4.土地を購入
融資がおりたら、土地を購入します。実際に土地の購入していく際にはどんなことに気を付けてばいいのか、かかる費用にはどんなものがあるのか。実際に土地を購入していく際に気を付けることに関しては、下記記事を参考にして下さい。
「土地購入にかかる諸費用はこれ！購入時の8種類＆購入後の6種類」
「土地購入の手続き・書類を網羅！スムーズで損をしない4つのポイント」
2-1-5.建築
建築自体は自分でやることはできませんが、設備の持ち込みなど素人でもかかわれることは沢山あります。自分で手配するなどして、建築費用を抑えることもポイントです。
2-1-6.管理会社探し
アパートが建った後の管理業務を任せる、管理会社を探します。これも同時進行で進められますので、アパートが建つ前からいくつか管理会社をあたっておきましょう。管理会社は満室経営を支える大切なパートナーです。詳しくは第3章でお話しますが、ポイントを見極めて相性のいい管理会社を探しましょう。
2-1-7.運用
アパートも建ち管理会社も見つかれば実際に運用をスタートします。管理会社と二人三脚で満室経営を目指します。
以上が土地を探し、アパートの運用を始めるまでの一般的な流です。一連のアパート建築の流れで、リスク回避のためにも知っておくべき知識についてはこちらの記事も参考にしてみて下さい。
「破産リスクを回避！アパートを建てる時に知っておくべき4つの注意点」
2-2.工期
気になるのは、土地から探して建築までどのくらいの工期がかかるのかということです。土地から探すとなると相当日数がかかるのかではと考えがちです。周辺環境などによっても変わりますが、一般的な工期の目安は建築確認申請がおりてから180日程度となります。
３.新築アパートは建てて終わりじゃない！その後の運用が大切
土地を探し、アパートを建て、運用を始めるまでの流れを見てきましたが新築アパートは建てて終わりではありません。利益を得る為には大切なのは、その後の運用です。ここでは運用の４つのポイントについて解説していきたいと思います。
3-1.管理会社選びはとても重要
アパートを建て、利益を生んでいくためには管理会社選びがとても重要です。管理会社選び１つで、利益も手間も大きく変わります。ではそうやって管理会社を選べばいいのか、以下のポイントを参考にして下さい。
- １：何に強い管理会社なのかを把握する。(客付けに強い？管理に強い？)
- ２：初期段階は客付けに強いかどうかで選ぶ
- ３：退去が出た時にどんな対応をするのか
- ４：気軽に相談できるなど、気が合うこと。
初期段階は特に「客付けに強い管理会社」を選ぶことが必要不可欠です。ネットでお金を掛けて募集広告を出しているかで客付けに熱心な会社かを見極めることが出来ます。退去が出た時の対応を聞くことでどんな管理会社かも分かりますし、これら含めてコミュニケーションが上手く取れるかどうかも重要なポイントです。
管理会社との関係性が上手くいかないと満室経営も難しくなるので、人間的な相性も重視して下さい。
3-2.リスクをリスクにしないための知識を身に付けておく
アパートは建てる前にお金がかかることはもちろん、建ててからもお金はかかります。中には修繕や税金など、急な出費となる物が多くあります。こうして慌てないためにも、想定されるリスクやトラブルを事前に知っておくこと、知識を身に付けておくことが大切です。リスクを想定内のリスクにするか、想定外のリスクにするかは自分次第です。
3-3.キャッシュフローには手を付けない
不動産投資で長く安定的に稼ぎ、規模を少しずつでも大きくしたいと考えているなら、最初は基本的にキャッシュフローには手を付けないことをお勧めします。そうすることで、銀行に対していい印象を与えることができます。キャッシュフローが入ったそばから使ってしまうような人では、銀行の融資担当にきちんとした人という印象を与えることが出来ません。
サラリーマンの副業としてスタートする場合は、会社員のお給料で生活をしていくようにして、キャッシュフローには手を付けないようにしましょう。融資が優位に進められるようになるだけでなく、税金やもしもの出費の際にも慌てず対応することができます。アパート経営の初期段階のキャッシュフローは「利益であって利益ではない」と考えることがポイントです。
3-4.法人化を考える
すでに法人化している場合は別ですが、個人で不動産投資を始めて今後事業として拡大していくことを考えるなら法人化も視野に入れましょう。法人化することで、融資を受ける際のメリットは大きくなります。
法人自体はいつでも作れますが、設立したての新設法人では融資の際に法人として認められません。早くから法人化しておき、事業の実績を作っておくことも融資を有利に進めるポイントです。不動産投資を事業として拡大していきたいと考えるなら、早い段階から法人化を視野に入れておくこともおすすめです。
法人化については以下の記事も参考にしてみて下さい。
「「大家＝不動産賃貸業」個人と法人11の違いと4つのポイント」
４．不動産投資は「新築アパート」だけじゃない！それ以外の選択肢
不動産投資で新築アパートを扱うことをお話してきましたが、不動産投資は新築アパート以外にも様々な選択肢があります。大事なのは「どんな目的があるのか」と言うことです。目的に合った投資になる可能性がある他の選択肢についても知っておくことが大切です。
4-1.大切なのは「新築アパートを何の目的で買うのか？」を考えること
「不動産投資の為に新築アパートを購入しよう」と興味をお持ちになったのはなぜでしょうか？誰かに儲かると言われたから、書籍やセミナーなどで新築アパートがいいと耳にしたからでしょうか。大事なのは「なぜ新築アパートなのか」を考えることです。
あなたの目的が「不動産投資で稼ぐこと」であるなら、場合によっては新築アパート以外の選択肢の方がいい場合もあるからです。新築アパートにこだわらず、最適な投資方法を選択肢と考える広い視野を持つことが大切です。その為には、他にも様々な選択肢があることを知っておく費用があります。
土地から探して建てる新築アパートには、費用が抑えられる、収益性を高められるというメリットがありますが、だからと言って良い土地が見つからないのに無理やり建ててしまっても利益が出ず本末転倒です。ここでは２つのその他の選択肢をご紹介しておきます。
4-2.賃貸併用住宅
2019年1月18日 修正しました。
2018年前半までは、賃貸併用住宅は不動産投資のスタートとして非常に有効な手法でしたが、2018年のシェアハウス投資の一件を発端とした融資状況の変化により、初心者が行う投資法としてあまりおすすめできない状況となりました。
不動産投資を始めて、キャッシュフローをしっかりと得ていくために私が今一番おすすめするのが「賃貸併用住宅」です。賃貸併用住宅とは、自分が住む住宅部分と、投資用の賃貸部分を併せ持つ住宅のことを言います。住みながら家賃収入を得られる他、融資が受けやすいなどのメリットがあります。賃貸併用住宅は住宅ローンが使えることから、新築アパートの中でも敷居の低さは魅力的です。
また、賃貸併用住宅はニーズの割にまだまだ供給が少ない現状があります。それゆえ、相場よりも高い金額で取引されることが多くあります。良い土地を見つけることが出来て、自分もしばらく住むことができるような土地であれば、新築アパートではなく賃貸併用住宅を選択肢として考えてみることをおすすめします。
賃貸併用住宅については実際に私自身所有していた経験から分かったことを下記記事でも詳しく解説していますので参考にして下さい。
「実践者が語る「賃貸併用住宅」をオススメする理由」
4-3.中古アパート
本記事では「新築アパート」をテーマでお話してきましたが、「中古アパートはどうなの？」と感じている人も多いかもしれません。もちろん中古アパートも不動産投資の１つの選択肢です。良い土地が見つからない場合、投資額が大きくなる新築だとリスクも高くなります。このような場合には、中古アパート、中古マンションを検討してみることも１つの方法です。
中古物件には、新築より安く買えること、「歪み」を狙えること、このようなメリットがあります。不動産投資初心者でもキャッシュフローを狙いやすい方法でもあるので、新築アパートを建てる良い土地が見つからない場合には、１つの選択肢となります。
中古マンションについては下記でも解説していますので参考にしてみてください。
「初心者が新築ではなく、中古アパートの経営から始めるべき2つの理由」
５．まとめ
- 1.新築アパートは「土地から探して建てる」のがおすすめです。
- 2.新築アパートが建つまでの流れと必要な工程を知っておきましょう。
- 3.大事なのは「建ててから」の運用になります。
- 4.新築アパートを1番に考えながらも、その他の選択肢についても知っておく必要があります。
新築アパートは、安い買い物ではない分、知識をもたずに手を出すと大きな失敗になってしまうことがあります。ただし知識を持って購入すれば、しっかり収益が生める物件にすることが出来ます。ポイントは「土地から探して建てる新築アパート」であるということです。
もちろん、新築アパートだけが全てではありません。不動産投資で利益を得るという目的があるなら、置かれた環境や条件に照らし合わせながら、それを実現するための最善の選択肢を取ることが重要です。
「土地から建てる新築アパート」には多くのメリットがあることを知っておき、状況に合わせて他の選択肢も視野にいれ、利益を得る為の最善の判断が出来るようになりましょう。
