中古マンション投資で成功させる!リスク回避と物件選びのポイント

これから不動産投資を始めようと考えている人、勉強しながら物件を探している人なら、以下のような思いを持ったことがあるのではないでしょうか?

  • 「“新築ワンルーム投資は危険”と聞いたことがあるが、中古マンション投資はどうなのだろう?」
  • 「自己資金が少なく高額の融資を受けられないので、新築より価格が低い中古物件で考えているが、実際どんなリスクがあるのか?」
  • 「中古物件の失敗しない選び方を知りたい」
  • 「初期費用を抑えてうまく稼ぎたい。コスパよく稼ぎたい」

中古物件は新築よりも価格は相対的に低く、自己資金が少なくても購入できます。
中古マンション投資には様々なリスクが存在するため危険ばかりしか存在しないというのは間違いです。
事前のリスクを把握して、物件を選ぶための基準や知識を知っておくことで、収益をあげることが可能です。

そこでこの記事では、「中古マンション投資」を軸にして

  • 中古マンションの投資にはどんなリスクがあるのか?
  • リスクを回避するための考え方
  • 中古マンションの投資にはどんな人が向いているのか?
  • 失敗しないための物件を選ぶ基準

などの初心者であれば絶対に知っておきたい情報を不動産投資歴10年以上の筆者が解説します。

この記事を読むことで、中古マンション投資のリスクはもちろん、失敗しないための方法がわかるようになります。

本記事が「少額投資から始められる中古マンション投資で安定収入を得たい!」という方のお役に立つことができれば幸いです。 

1.中古マンションに投資のリスクとは

中古マンションに投資のリスクとは

不動産投資には、新築であれ中古であれ、さまざまなリスクがあります。ここでは中古特有のリスクに焦点を当てて紹介します。

なお、不動産投資全般のよくあるリスク、その解決策・回避策については以下の記事をお読みください。

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リスクは回避できる!不動産投資家が語る失敗しないための対策とは?

1-1.空室リスク

日本では新築であれば空室リスクが低く、古くなるほど高くなる傾向があります。また、中古マンションの場合、入居者が退去した後に次の入居者がなかなか決まらないということも起こり得ます。近隣に新築マンションや家賃の低いマンションがあると、そちらに入居希望者が流れてしまうわけです。

空室リスクについては以下の記事をご覧ください。

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1-2.家賃下落リスク

一般に築年数とともに家賃の相場も下がります。家賃の下落幅は2周目(新築時の入居者が退去して次の入居)が最も大きく、徐々にその幅は小さくなります。それでも築年数を経るごとに物件の競争力が減退するのは事実なので、家賃下落リスクは常に頭のなかに入れておくべきです。

1-3.物件価格の下落リスク

物件価格の下落幅は、新築物件を購入した直後が最も大きいです。新車が購入直後に「中古車」 となって大幅に価格が下落してしまうのと同じように、物件価格や家賃も購入した時点で価格が大幅に下がるのです。

なお、「物件価格の下落基調は20年程度まで続く」というのが定説です。逆にいうと、築20年以上の中古マンションであれば、価格が下げ止まりしている可能性があるので、それほど物件価格の下落リスクを考慮する必要はないといえます。

1-4.修繕リスク

中古物件のリスクで最も気をつけなければならないのが修繕リスクです。エアコンの故障、トイレや浴室などの水漏れ、エレベーターなど共有設備の不具合などが発生する可能性があります。また、壊れていなくても設備そのものが古い場合、新しいものに交換しなければならず、多額の修繕費が必要になるかもしれません。

修繕リスクについては、ぜひ以下の記事をご参考ください。

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1-5.自然災害リスク

地震や台風などの自然災害によって、建物が損傷したり場合によっては使用不可能になったりする可能性があります。特に築古マンションの場合、現行の耐震基準を満たしていなかったり、建築方法が現在と比べて弱かったりするので、そのリスクは新築よりも高いといえるでしょう。

2.中古マンション投資リスクを回避するための考え方

中古マンション投資リスクを回避するための考え方

前述させていただきましたが、投資にリスクはつきものです。たとえ今順調に投資が出来ていても、今後のリスクを踏まえておく必要があります。

また、反対に、現在リスクを抱えているからといって、それがずっと続くわけではありません。
この章では、投資家である筆者が、経験を踏まえたうえで、これから不動産投資をお考えの方や現在不動産投資を始めたばかりの方に、アドバイスをお伝えしたいと思います。

2-1.価格の安さや利回りの高さだけで判断しない

中古マンション投資に関心を持っている人の大きな理由は、「新築よりも価格が安くて、利回りが高いから」だと思います。しかし、「価格が安い」も「利回りが高い」もそれなりの理由があります。

たしかに、新築物件にはさまざまな業者の利益が上乗せされているため、自分で土地や建築業者を見つけて建てる場合を除き、割高になる可能性が高いです。それでも前述したように中古マンションには多様なリスクが存在するため、それらを考慮しても買いであるかを見極める必要があります。

2-2.「大半のリスクはすでに対策が存在する」ことを知る

とはいえ、「リスクが怖いから」と思考停止になってしまうと、いつまで経っても収益物件を買うことはできません。100%安全な物件など存在しませんし、それに近い物件があったとしても高額すぎて普通の人には買えなかったり、収益性が低すぎて投資として成立しなかったりするからです。

既に中古マンション投資のリスクにはどんなものが存在し、それぞれ対策が明確化されています。なので、リスクを見極めることができれば、過度に恐れる必要はないともいえます。

空室、修繕、入居者など代表的なリスクとその回避策、万が一の場合の解決策は以下の記事で詳しく紹介しています。ぜひチェックしてみてください。

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2-3.中古マンションのメリットを前向きに考える

ここまでは中古マンション投資のデメリットやリスクについて見てきましたが、もちろんメリットも存在します。

中古マンションのメリットは、新築マンションに比べて購入価格が安く、利回りが高いということ。比較的新しい中古マンションなら家賃設定を高くできますし、築数十年の中古マンションなら安い価格で買える可能性もあります。

新築マンションを購入しても、年数がたてば、中古マンションになることを忘れてはいけません。中古マンションのリフォームが必要な場合、修繕費を事前に考え、しっかりと賃貸経営をしていけば、収益をあげることができるという前向きな姿勢も大切です。

3.中古マンション投資にはどんな人が向いている?

中古マンション投資にはどんな人が向いている?

では、中古マンション投資にはどんな方が向いているのでしょうか?この章では、中古マンション投資をおすすめする人はどんなタイプかを分析していきます。

3-1.多少のリスクを取ってでも収入を増やしたい人

当たり前ですが、新築よりも中古のほうがリスクは高くなります。同じ中古であっても築2、3年程度であれば新築同然の稼働率を維持できるでしょうし、逆に築30、40年であれば客付けが難しくなります。もちろんこれは一般論ですが、リスクの高さは築年数に比例するというのは大原則といえるでしょう。

中古マンション投資におけるリスクについてはすでに解説しましたが、そうしたリスクを“恐怖”ではなく“きちんと対応すればお金に変わる”と考えられる人が向いているといえます。

3-2.創意工夫やリサーチ、コミュニケーションが得意な人

特に築古のマンションになると、古いものを新しくする修繕の他にバリューアップするためのリフォームも必要になります。そんなとき、他のオーナーが実践している成功事例を取り入れたり、少しでも安くておしゃれな家具を探したりといった工夫ができると、コストをかけずに大きな結果を得られます。

また、リフォームでは管理会社に丸投げするよりも、自分で工務店を開拓することで、中間マージンを抑えることができます。管理会社とのやりとりを含め、円滑なコミュニケーションを行えると、良い情報が入ってきたり、過剰請求されるリスクが減ったりします。

3-3.他人任せにしない人

中古マンション投資の場合、新築よりもトラブルの起きる可能性が大きいため、何かしらの失敗や苦労を伴う可能性はあります。しかしそんなときでも、「自分で選んだ物件なのだから、きちんと改善して収支を上げよう」という経営者としての姿勢を持てることが重要です。

もちろん致命的な失敗の場合、下手に改善しようとせずに損切りしたほうが傷は浅く済みます。しかし購入時点でリサーチをしていたのなら、その失敗や苦労は一時的なものであり、改善策が存在するかもしれません。他人任せにせず、自分の力で「成功するのだ」と思える人が中古マンション投資には向いているといえるでしょう。

4.失敗しないための物件を選ぶ基準

失敗しないための物件を選ぶ基準

さまざまなリスクがある中古マンション投資ですが、物件選びの段階でかなりの部分を見極めることができます。ここでは失敗しないための中古マンション選びのポイントを紹介します。

4-1.人口動態をチェックする

人口減少が加速度的に進行している日本では、どの立地に物件を所有するかが非常に大きなポイントです。特に初心者の場合、どういうリスクが発生して、どのような対応が求められるかは一度経験してみてわかる部分も大きいため、利回りや価格だけで選ぶのではなく、将来的な賃貸需要を鑑みて物件を選ぶようにしましょう。

具体的には、購入を検討している物件の市区町村の人口動態や、周辺エリアの情報(コンビニ、スーパー、公共施設など)を調べるのが有効です。大前提として、都心部、駅近はやはり安定経営ができる可能性が高いので、最初に購入するのは「ハイリスク・ハイリターン」よりも「ローリスク・ローリターン」もしくは「ミドルリスク・ミドルリターン」の物件で、不動産投資の経験を積むのもおすすめです。

4-2.低すぎる家賃の物件は避ける

前項につながる話ではありますが、初心者には低すぎる家賃の中古マンションは避けたほうがいいでしょう。なぜなら、家賃が低くなるほど入居者の質が悪くなり、さまざまなトラブルが発生するリスクが高まるからです。家賃滞納、部屋の使い方が荒い、ゴミ出しのルールを守らない、入居者同士で揉め事に発展するなど、家賃4万円以下の物件だとトラブルが増える傾向があります。

また家賃が低いと、退去時のリフォーム費で家賃数カ月分がかかることもあります。そこでの出費を抑えるためには、業者との交渉を含め、いろいろと労力がかかります。家賃が低くても収益性が高い物件もあるのですが、中上級者向けになるため、初心者は避けたほうがいいでしょう。

4-3.旧耐震か新耐震かをチェックする

1981年に「新耐震基準」という地震に強い基準で建物を建てられるようになり、1981年以前の物件は「旧耐震」と呼ばれています。旧耐震のほうが総じて耐震機能は弱いですし、融資をしてくれる金融機関も限定的です。特に南海トラフや首都直下型など大規模地震が懸念されているエリアの物件を検討している人は、新耐震の物件を選ぶのが安心です。

新耐震基準

4-4. 契約不適合責任(旧瑕疵担保責任)のチェック

かつて中古マンションの多くは瑕疵担保責任が数カ月で設定されるため、購入後すぐに請求しないと瑕疵を見つけても保証してもらえませんでした。しかし、「瑕疵担保責任」は2020年4月の民法改正によって「契約不適合責任」となり、「瑕疵(隠れた欠陥)」という概念から、引き渡された目的物(物件)が「その種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しているか否か」が問題となります。なお新築マンションの場合、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づき、10年の契約不適合責任(瑕疵担保責任)があります。

契約不適合責任のチェックポイントには、以下のような項目が挙げられます。

  • ・給排水管の故障など水回りのトラブルはないか
  • ・給湯器やガスコンロが正常に動作するか
  • ・雨漏りはないか
  • ・シロアリなどの被害はないか

ほかにも「ドアの開閉に問題がないか」「クローゼットの中などにカビやシミがないか」などがありますが、上記の4つは直すのにも多額の費用がかかったり、場合によっては建て替えが必要になったりと絶対に見逃せないポイントなので注意しましょう。

高額の物件を購入する場合は、住宅診断(ホームインスペクション)の利用を検討するのも一手です。

瑕疵担保責任については以下の記事で詳しく解説しておりますので、こちらもぜひご一読ください。

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4-5.大規模修繕の状況を確認する

築15年程度のマンションだと、大規模修繕が行われることになります。大規模修繕は、各戸からの毎月の積立金(修繕積立金)によって実施されますが、マンションによっては積立金に滞納が発生しているケースがあります。

この場合、大規模修繕の費用が足りず、修繕積立金の増額や一時金という形で徴収される恐れもあります。そうなると購入後に収支が悪化する可能性があるので、築15年前後の物件を選ぶ際には、修繕積立金の状況や大規模修繕の実施状況を確認したほうがいいでしょう。

4-6.共有部分や管理状況を確認する

中古マンションを購入する場合は、部屋だけでなく共有部分や管理状況を確認しましょう。具体的には、以下のような項目です。

  • ・エントランス、階段、廊下、ゴミ置き場が清潔に保たれているか
  • ・エレベーターが定期的にメンテナンスされているか
  • ・消防設備、貯水槽や浄化槽の定期点検は行われているか
  • ・管理組合が正常に機能しているか
  • ・修繕履歴などがきちんと残っているか

最近では「マンションは管理を見て買え」とよくいわれるようになりましたが、管理状況によって物件の価値は大きく左右されます。部屋のなかだけを見て判断するのではなく、俯瞰して見て判断するようにしましょう。

収益物件の探し方については以下の記事からご覧いただけます。こちらもご参考ください。

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5.まとめ

1.中古マンションには新築にはない特有のリスクがある。しかしその分、物件価格が安く収益性が高いというメリットもあるので、リスクを考慮したうえで購入すべきかを判断する

2.日本人の新築信仰は根強いものがあるが、これだけ空き家が増えている時代においては、以前のような新築の着工件数を維持する可能性は低い。そういう意味で、むしろ中古マンションは今後の住まいにおいてスタンダードな選択肢になりうる。

3.長期的に価値を維持するか否かは「管理」で決まるといっても過言ではない。中古マンションを選ぶ際には、個別の部屋の状況だけでなく、共有部分や管理状況を必ずチェックする

いかがでしたか。「中古」という言葉に対してネガティブなイメージを持つ人もいるかもしれませんが、不動産は中古だから価値が落ちるというわけではありません。アメリカの不動産市場では新築よりも中古が圧倒的に主流ですが、近い将来、日本も同じような市場環境に変わる可能性もゼロではありません。中古マンション投資について学ぶことは、自身の住まい選びにおいても有益ですので、ぜひこの機会に知識を身につけてください。
なお、中古アパートの経営については以下の記事で詳しく解説しておりますので合わせてご覧ください。

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