この記事を読んでいる人は、不動産投資に興味があり、不動産投資の勉強をしようとしている人、または、不動産投資を既に始めているが
- 「自分の運用方法で成功するのか」
- 「このまま運用していて利益が出るのか」
などの不安を感じていらっしゃる人なのではないでしょうか。
そんな状況を解消する一つの方法が、不動産投資セミナーに参加することです。 不動産投資セミナーへの参加というのは、不動産投資を成功させるためにとても大きな役割を果たすと私は考えています。書籍やネットでは分からない知識や情報、ノウハウを得ることができる場所だからです。
しかし残念ながら、その
- 「知識を得たい」
- 「成功したい」
- 「良い情報を仕入れたい」
という投資家の気持ちを利用する悪徳業者やコンサルタントも数多くいます。 私も不動産投資を勉強をし始めてすぐにはよくセミナーに参加しましたし、今では自分でもセミナーを開催する立場です。私が参加したセミナーの中には、怪しいと思うものもありました。
また、今相談を受ける立場となり、悪徳業者に騙され変な物件を購入させられてしまった方が、私と話をして初めて騙されていることに気が付いた、という状況も見てきました。つまりこの方は、私のセミナーに参加し相談するまで自分が騙されていることにも気づかなかったのです。
セミナーに参加し騙され変な物件を買わされてしまったとしても、それは投資家の自己責任です。それを「セミナーでこういう風にすれば良いと言われた」「こういう物件がいいと言っていたから」だとしても、損をしているのを人のせいにすることはできません。全ては自分の勉強不足でしかないのです。
しかし、私はそのように騙されてしまう人たちを無くしたいと考えています。 そこで、私がセミナーに実際に参加し見てきたもの、私がセミナーを開催して参加者から相談頂いた情報をもとに記事にしました。怪しいセミナー、騙されているかもしれないと疑うべきセミナーについてのポイントをお伝えいたします。
ここに書いてあるポイントに当てはまるからと言って、100％悪徳業者であることが決まるわけではありませんが、悪徳業者に「よくある特徴」を網羅しています。 この記事を読むことによって、
- ・セミナー参加する前に胡散臭さを見分けられる
- ・セミナーに参加したとしても、冷静に判断し騙されて物件を購入することがなくなる
ようになれます。 悪徳業者によくある特徴・傾向を学び、実際に特徴・傾向を見たり聞いたりした時に全てを信じず疑うようにして下さい。
1.成功への近道に！不動産投資セミナーに参加することの重要性
- 騙されるのは嫌だ。騙される可能性があるのならセミナーに参加しなくてもネットや本の情報だけでも不動産投資は始めることもできるのではないか？
と思う人もいるかもしれません。 しかし、先ほども述べましたが、私は不動産投資を始める際にセミナーに参加することは、不動産投資を成功させるためには大切なことだと考えています。
たとえ高いお金を払ったとしても、中身が素晴らしいセミナーであれば参加するべきです。
1-1.不動産投資セミナーは不動産投資を成功させるためのツールである
それは、不動産投資セミナーは、不動産投資の成功のために必要な正しい知識、情報を学ぶための重要なツールの1つであるからです。
不動産投資では少しの知識の差が数百万、数千万、時には数億円の利益の差につながることはめずらしいことではありません。 これは不動産投資がギャンブルではなく、事業である証拠でもあります。
株やFXと違い、不動産投資は初心者であったとしても正しい知識さえしっていれば、失敗しない投資をすることが可能なのです。
不動産投資は始めてみなければ分からないことの方が実際には多いですが、動くためのきっかけや具体的な知識や情報を学ぶことができる不動産投資セミナーは、不動産投資を成功に導いてくれる大きなポイントになります。
1-2.昔に自己投資した金額は、今や何十倍にもなって返ってきています
私も不動産投資を始めようと思ってからは、お金をかけセミナーにたくさん参加し、とにかく情報収集をして正しい知識を手に入れることができたので今の状況があります。
私の不動産投資の状況についてはプロフィールページをご覧ください。
高いお金を支払うこともありましたが、その分は何十倍にもなって返ってきています。不動産投資を成功させるために、セミナーに参加することは必要な自己投資の一つだと実感しています。
1-3.不動産業は一般の人が騙されやすいブラックボックス
とはいえ、どのようなセミナーに参加すれば不動産投資の正しい知識を得ることができ、損をしない物件を購入することができるのか、判断が難しいと感じている人も多いと思います。
自分たちの利益しか考えていない悪徳業者やコンサルタントも数多くいます。実際、割合としてこちらの方が多いといえるのが現状でしょう。
不動産業界はブラックボックスで、普通のビジネスマンとして会社で働いている方には分かりづらい業界になっています。ですので、騙されてしまう人が多いのです。 そこで、次の項目からは怪しいセミナーを見分けるためのポイントについてお話します。
2.ここはチェック！セミナーページや広告で見分けられる、参加するべきでないセミナーとは
セミナーを選ぶ際には、セミナーが数多く掲載されているポータルサイトや、広告、ネットで検索して出てくるセミナー専用のWEBページなどを見て、内容を確認し参加を決めることが多いかと思いますが、その際に見ておくべきポイントを4つ挙げておきます。
- 不動産投資に関する実績が書かれているか
- 「生命保険代わり」「35年後は資産になる」「一括借り上げで家賃保証がある」などという言葉書かれているか
- 無料セミナーか
- 会社としての規模が大きいか
2-1.不動産投資に関する実績が書かれているか
ポイントの1ですが、不動産投資実績が無ければノウハウがあまりないと考えられますので、得られる知識としては少なくなってしまいます。WEBページを見ていけば、実績が書かれているか、いないかはすぐにわかりますね。実績が十分に書かれていない場合には、参加を見合わせても良いでしょう。
2-2.「生命保険代わり」「35年後は資産になる」「一括借り上げで家賃保証がある」などという言葉書かれているか
ポイントの2は一見投資家にメリットがありそうな気がします。しかし、広告やWEBページでこれらを謳っているものは参加の必要はないでしょう。
理由は、簡単に言うとこれらを主張している多くが「新築区分ワンルーム」を勧めてくるからです。なぜ「新築区分ワンルーム」がダメなのか？その理由については後程説明いたします。
2-3.無料セミナーか、会社としての規模が大きいか
ポイントの3と4に関してですが、無料でセミナーを開催することが多い上場企業や建築会社ほど高値で販売することが多く、その利益を得るために広告をたくさん出すのです。
でも実は、個人投資家が細々と行うようなセミナーや有料セミナーがまともなものが多くあります。
大手だと信頼感を感じるので、騙されてしまいがちですが、この「無料」のセミナーで、すすめられる物件は「割高」であることがほとんどです。
これらの特徴はページを見ていけばある程度は見分けられるようになりますが、初心者や始めたばかりの人は、騙されやすいのでお気を付けください。
3.少しの手間で失敗を回避！不動産投資セミナーに申し込む前に調べるべきこと
参加しようと思ったセミナーに参加の人数制限などがあったり、特典があったり、残りあとわずかなどと書かれていると焦って申し込んでしまう方もいるかもしれません。しかし、すぐに申し込むのではなく、いくつか調べておいた方が良いことがあります。不動産投資の失敗を避けるためには必要な手間ですので、ぜひ、調べましょう。
3-1.講師や運営会社のバックグランドや経歴
セミナーに参加するにあたり、一番大事なことは、講師がどういったバッググランドを持った方なのか？がとても大事です。
なぜならば、セミナー開催側では当然のように良いことしか言わないですが、経歴や実績はほぼ嘘つけません。実際にその講師が不動産投資を行なっており、且つ実績をあげているということが一番大事な要素だと言えます。
また不動産投資家ではなく、不動産業者だとみなさんが必要する情報を提供できる実績はありません。
なぜならみなさんは物件を買う側であり、不動産業者は売り側でしかありません。物件を買ってきた実際の投資の経験、実績が一番大事な経歴ですので、講師の方自身がみなさんと同じように不動産投資の経験があるのか、ちゃんとした実績があるのかどうかがチェックポイントです。
正直なところ、著名で優れた投資家の場合、個人で動いている方も多く、一般的な会社規模などはあまり関係ないかなと思います。
小さくて個人でやっている方でも素晴らしい方はたくさんいますので事業規模や資本金などはこだわる必要はありません。逆に大きな会社や上場企業ほど、怪しいことの方が多いです。
一般的な投資家が行う投資としては、高すぎる物件ばかり扱っており、地主が買うような物件が大半です。あまり事業規模は気にしなくて良いでしょう。
3-2.講師と組んでいる不動産業者がバックにいないか？
よくあるパターンで、実績のある不動産投資家と、不動産業者がタッグを組んでセミナーを共催することがあります。例えば、不動産投資業者やFXなどの販売業者が、主催者として、著名不動産投資家を招いて人を呼ぶなどのパターンです。
なぜ気をつけるべきかというと、この場合主催者と著名不動産投資家が組んで、物件を紹介、成約することで、裏で紹介料を得ていることが多々あるためです。業界ではよくある話ですが、一番典型的な例です。
もちろん投資家も親身に無料で紹介してくれたりしますが、それは決まれば業者から大きな紹介料をもらえるからです。 この場合、相場より割高な物件だったり、自分では買わないような物件をあたかも「これはとても良いですよ！」とオススメしてくる方もいますので要注意です。
無料で面談を行なっていたり無料でセミナーを行っている場合はこの類が多いので注意しましょう。
3-3.無料セミナーではないか
3-2で伝えたように、バックに何かあるために、無料開催となります。こういった無料セミナーではバックを得るためのセミナーであり、あまり具体的なノウハウを得ることはできません。何度参加しても勉強にならないです。
4.自分の身は自分で守る。気を付けるべきセミナーの特徴
自分なりに大丈夫だと判断して申し込んだセミナーに参加することは経験のためにも良いことですが、騙されないように気を付けておくことは必要です。
ここでは、セミナーを受講した際に騙されないようにするためのポイントです。不動産投資セミナーに参加した際に、以下のようなことがあればご注意ください。
4-1.騙されていないかと疑うべきセミナーの特徴
セミナーに参加した際に、以下の点を注意して見聞きしてみてください。
- 綺麗な女性スタッフがたくさん並んでおり、営業マンがたくさんいる
- 具体的な話が曖昧である
- 「誰でもできる」とか「不労所得」、などの安易な言葉が飛び交う
- 二重売買契約書や１銀行１法人のようなイリーガルな手法を「大丈夫」とすすめる
どうですか？過去に参加したセミナーの中にこのようなセミナーがある人もいるかもしれません。これらのうち１つでも当てはまれば、疑った方が良いと思いますが、4つとも揃っていた場合には、そのセミナーで話をされた知識や物件、ノウハウなどは参考にならないと考えましょう。
4-2.こんなことを言われたら注意！怪しいセミナーで言われる甘い言葉
上記の条件に加えてですが、以下のような言葉を言われたら、そのセミナーは怪しいセミナーです。
「頭金ゼロです」「毎月１～２万円のキャッシュフローが出ます」
他にも
- 「（団体信用保険を購入時につけるので）生命保険代わりになります」
- 「完済する35年後には、家賃収入がまるまる入ってきます」
などの言葉があります。
これがなぜダメかと言うと、「新築区分ワンルーム」だからです。先ほども出てきましたが、新築区分ワンルームがなぜ悪いかと簡単に言えば、
「キャッシュフローが出ない」「圧倒的に割高」だからです。 返済比率が70～90％の物件のため7～9割は返済で消え、しかも返済のお金以外にも管理費や修繕積立金がかかってくると、手元に残るのは１割くらいで、結局持ち出しになる可能性が高いです。
そして、新築区分ワンルームは、不動産の商品の中でも、もっとも「商品化」されたもので、土地購入→開発→建築→分譲で一戸ずつ売っているわけです。
つまり、中間の工程でマージンがとてつもなく上乗せされているのです。さらに販売するための営業の人件費も加わります。その全てが乗せられているので、「新築プレミアム価格」と呼ばれているのです。たとえて言うなら、自動販売機で売っている缶コーヒーが１０００円で売られていてそれを買うようなものなのです。
ただ、セミナーなどで聞いている分には耳障りの良い言葉が並ぶので初心者の方は騙されてしまいがちです。上記のような言葉を言われたら、新築区分ワンルームの話ではないのか確認し、新築区分ワンルームであれば避けるようにしましょう。
「新築区分ワンルーム」についての詳しい内容はこちらをご覧ください。
昨今、家賃収入を得るための「収益物件」の購入する方が増えています。しかし一方で、計算上はキャッシュフローが出るはずなのに、実際には税金や修繕などで赤字になる、空室がなかなか埋まらずに収益化できないなど、「こんなハズじゃなかった・・・」と頭を[…]
「長期一括借り上げで35年は家賃保障します」「人材派遣会社と協力をしているので、客付けには困りませんよ」
これらの言葉にも気を付けてください。これは新築シェアハウス物件の場合に多く聞かれる言葉です。
新築シェアハウスは業者さんが土地や建物をパッケージ化して販売していますが、その際、部屋数はかなり細かく区切ることで利回りを高くしていますが、その一方で狭小物件のため客付けがしにくいというリスクもあるのです。
そして「融資がつきにくい」リスクもあります。
なぜなら、銀行からは普通の賃貸住宅ではなく「寄宿舎」という扱いになるからです。 利益を目的にしている企業が「家賃保障をする」のですから、その分はどこかで必ず稼いでいるはずということを忘れないでください。
具体的には、建築費で利益を上乗せしています。
「新築シェアハウス」について詳しい内容はこちらをご覧ください。
昨今、家賃収入を得るための「収益物件」の購入する方が増えています。しかし一方で、計算上はキャッシュフローが出るはずなのに、実際には税金や修繕などで赤字になる、空室がなかなか埋まらずに収益化できないなど、「こんなハズじゃなかった・・・」と頭を[…]
こちらもやはり耳障りの良い、投資家が損をしなさそうな言葉が並びますので、注意が必要です。
4-3.私も経験した怪しいセミナーの特徴とは
実は私も、不動産投資を始めたころにはそのような怪しいセミナーに参加してしまったことがあります。その時の特徴をお伝えしておくと、
- 無料セミナーであり、業者から強引な営業が来る
- メリットばかりで、デメリットの説明がない
- 具体的なシミュレーションを並べて来るが、借り入れに対して全くキャッシュフローが残らない内容
- 綺麗なオフィスで、綺麗な女性スタッフがたくさん並んでおり、営業マンがたくさんいる
- 投資家と業者が組んで開催している
などの特徴がありました。セミナーの講師や営業マンは口がうまい人が多いので、その場所にいると騙されてしまいそうになるかもしれません。しかし、上記のようなポイントだけでも頭に入れておきましょう。
5.不動産投資セミナーで騙されないためにできること
ここまで怪しいセミナーについて記載してきましたが、怪しい不動産投資セミナーから身を守るために自分たちでできることを最後にお伝えしておきます。
5-1.成功への最短距離だった！何でも相談できる信頼できるメンターを作ること
私は４年間、独学で不動産投資をしてきました。自分で考え実行してきたのです。
しかし、とても遠回りをしたと後悔しています。確かに数字だけ見ると、短い期間で拡大させてはいるのですが、もし信頼できるメンターがいたら自分が目標にもっと早く近づくことができたと思っています。
ですから、私は不動産投資をこれから始める方、始めたばかりの方には自分に適したメンターを必ずつくることをお勧めします。そしてメンターが勧める書籍を10冊程度読むと良いでしょう。 そうすれば、不動産投資についての最低限の知識を身に付けることができますので、怪しげなセミナーに参加してしまったとしても現実的ではない甘い言葉に騙される可能性は少なくなるでしょう。
5-2.重要！信頼できるメンターは1人に決めること
ここで１つ注意してほしいことがあります。
メンターは１人だけにするということです。成功しているいろいろな人のノウハウの良いとこ取りをして、自分流で実践するのはやめてください。 どの人が正解ということはありません。しかし、全ての過程を実行することがその人のノウハウなのです。
例えば成功者Aのノウハウはメリット、デメリットを含めて通して実行することで完成するものです。成功者Bのノウハウも同様にメリット、デメリット含めて完成しているものです。ですから、A、Bの両方のメリットだけを取ってアレンジしてしまうと必ず失敗してしまいます。
自分が信頼できると思うメンターを1人作ったら、全ての過程をその人の言う通りにすること。それが成功への近道になります。
5-3.信頼できるメンターの作り方
では、不動産投資成功にはとても重要である、信頼できるメンターはどのようにして作れば良いのでしょうか？
- ・ブログやメルマガ、セミナーで発信している内容に共感できるかどうか
- ・少しでも共感できるような内容であれば、まずはセミナーや面談など、有料でも惜しまず参加する
- ・人として、合いそうかどうか、フィーリング
- ・その実績が本物かどうか自分なりに評価する
などが主なポイントになります。
常にアンテナを張って、ネットや書籍などを注意深く読み、自分なりの判断で興味を持つ人ができたら、その人について知ることが大切です。 中にはブログではとても共感できたが、その人の開催するセミナーに参加してみたらやっぱり合わないなどと思うことがあるかもしれません。
その場合にはその人を自分のメンターとするのはやめておきましょう。
メンターにすると決めたら、デメリットも含めて実践することになります。 ノウハウを実践する過程で疑いが出てしまうことがないように、共感でき、何でも相談できる信頼できるメンターを見つけるようにしましょう。
5-4.セミナーには積極的に参加する
また、いろいろなセミナーなどに積極的に参加することも大切です。今まで「騙される」「変な物件を買わされてしまう」という話をしてきたので、怖がられてしまっているかもしれませんが、良いセミナーもたくさんあります。
良いセミナーは不動産投資成功の近道になりますので、ぜひ参加してほしいのです。メンターがいればメンターに参加したいセミナーを相談してみたり、上記に書いてきたチェックポイントをクリアしているかチェックし、参加を決めてみても良いですね。
まずは参加できそうだなと思う不動産投資セミナーに参加してみて下さい。
書籍などを読んだり、セミナーや集まりに参加したりしているうちに投資法についての正しい知識だけでなく、悪徳業者・コンサルタントの名前まで知り、騙されることも無くなるでしょう。
5-5.セミナー後の懇親会は「セミナーでは聞けない話が聞ける+仲間が作れる」
セミナーの後に懇親会が開催される場合があります。そのような会には、 時間が許す限りぜひ参加してみてください。懇親会に参加すると
- ・仲間を作る
- ・主催者、講師のことがよく知れる
の２つの大きなメリットがあります。
実際の不動産投資自体は一人でやるものですが、同じ考えを共有している方の話や情報というのは、間違いなく自分にとっても有益です。 また、懇親会だと講師はセミナーで言えないことも口を滑らせて言ってくれることがあり、本音ベースの良い情報を得るには最適な場所です。
実際に私も自分の開催しているセミナーの後に懇親会を開いています。 セミナー自体では同業や業者がいることもあるので、言葉には気を付けますが、懇親会で名刺交換した上だと、お酒も入っておりますし、具体的な銀行や支店など細かく話すことを心がけています。
仲間と話すこと、講師から具体的な話を聞くことは「悪徳業者に騙されない知識や情報を身に付ける」という観点からも、不動産投資をする上でも大きなメリットになることは間違いありません。
まとめ
不動産投資に正解はありません。どんな勉強をして、どういう業者から、どういう物件を買えばいいのか、そのためにいくら借りればいいのかなど、これが正解！という答えは存在しないのです。また私自身も、この投資法が絶対！などと言い切ることのできる立場ではありませんが、今までの経験をもとにお伝えすることはできます。
悪徳業者やコンサルタントが開く不動産投資セミナーは甘い言葉が並び、あたかも誰でもが簡単に利益を得られるという錯覚を起こさせる場合もあります。 不動産投資について、まだそれほどの知識が無い初心者の方などは、その言葉に騙されてしまうわけです。しかも騙されたことに何年も気づかないということも起こりえるのです。
結果的に損をするのは、投資家の方ですので、ぜひ自分の身を守るためにも勉強してほしいと思っています。 セミナーは上手に使うことができれば、不動産投資の正しい知識や情報、ノウハウを身に付け、成功に導いてくれる強力なツールになるはずです。
しかし怪しいセミナーに参加するのは避けてほしい、騙されてほしくはない。という思いがありますので、この記事を書きました。
上記に記載した点に注意してセミナーを探してもらえれば、損をする物件を掴まされる可能性は低くなります。
ポータルサイトやセミナーのWEBページを見る際、セミナーに参加する際、騙されないようするためのポイントを記載しましたので、ぜひ、以下のリストを参考にしながら不動産投資セミナーに参加して、正しい知識や情報を手に入れてください。
- セミナーチェックリスト
【参加する前にチェックすること】
1.広告で見るべきポイント
□不動産投資に関する実績が書かれているか
□「生命保険代わり」「35年後は資産になる」「一括借り上げで家賃保証がある」のどれか一つでも広告やWEBページに書かれている
□無料セミナーである
□会社としての規模が大きい（上場企業・建築企業かどうか）2.セミナーを申し込む前に確認すること
□講師や運営会社が不動産投資で実績を上げているか？経歴や実績が信用できるか？
□無料面談が行われているか【セミナー参加時にチェックすること】
□綺麗な女性スタッフがたくさん並んでおり、営業マンがたくさんいる
□具体的な話が曖昧である
□「誰でもできる」や「不労所得」などの言葉がよく出る
□「二重売買契約書」、「１銀行１法人」のようなイリーガルな手法を「裏技」とすすめる
□「頭金ゼロ」で「毎月1～2万円のキャッシュフローがでます」、「生命保険代わりになります」と言われる
□「35年の家賃保証」「客付けはお困らない・心配ない」と言われる