シェアハウス投資は危険?失敗する理由&成功するための3ポイント

「シェアハウス」と聞くと、近年話題となっている「かぼちゃの馬車」問題などで、「危険な投資」というイメージを持たれている方が少なくないと思います。

しかし実際には、投資のメリットとデメリットをきちんと理解し、リスクを収益に変えることができるのであれば、シェアハウス投資そのものは悪いものではありません。

事実、「かぼちゃの馬車」の問題は、投資家の勉強不足が大きな問題の原因となった一方で、シェアハウス投資で儲かっている人もいます。 しかし、誰でも儲かるか?と言えば、そうでもありません。他の投資同様に、成功するためにはノウハウや知識が必要不可欠です。

そこで当記事では、まずシェアハウス投資とは実際にどんなものかを解説し、メリットやデメリットを挙げていきます。特に、法律上の基準や、銀行の扱いなど、シェアハウス特有の注意点などについてぜひ知っていただきたいと思います。

当記事を読み終わったときに、あなたはシェアハウス投資をするか?しないか?の判断ができるようになるでしょう。

■2019/07/02 加筆 シェアハウスのデメリットについて追記いたしました。

1.「かぼちゃの馬車」の問題

「かぼちゃの馬車」の問題

まずは、「かぼちゃの馬車」のどこに問題があったのか?その概要をお伝えいたします。 より詳しくこの問題を知りたい場合には、「【かぼちゃの馬車】高属性サラリーマンが騙された手口と3つの防止法」の記事をご確認下さい。

1-1.投資商品の問題点

「かぼちゃの馬車」は、スマートデイズ(旧スマートライフ)社が売りだしていた投資商品で、

  • ・家賃収入以外の収入(住人が職業支援を利用して職に就いた場合、その年収の20%が物件オーナーにバックされる)
  • ・35年の家賃保証(サブリース契約)

などの魅力的な特徴がありました。

しかし水面下では・・・

  • 相場よりも高い家賃設定。
  • 狭くて使い勝手の悪い、ニーズを無視した間取り。
  • 結果、空室率が高くなりサブリースの維持が厳しくなった。

こうした問題が進行し、ビジネスモデルが維持できなくなり、スマートデイズ社は経営破たんしました。

1-2.投資家の問題点

加えて「かぼちゃの馬車」は、以下のように投資家にとっても非常にリスクの高い内容でした。

  • ■高額な建設費(1億円を超えることが多く、投資家も高額なローンを組まなければならなかった)。
  • ■融資をしていたのはスルガ銀行一行のみ(スルガ銀行が融資を引き締めた途端に売却ができなくなる)。

「かぼちゃの馬車」は、商品自体に問題があったことも事実です。しかし、投資家自身が勉強不足・知識不足だったため、リスクを見抜けなかったことにも大きな原因があると言えるでしょう。

このように、「かぼちゃの馬車」だけを見ますと、「シェアハウスは危険な投資先」と思ってしまいますが、実際にはシェアハウスそのものは良い投資先です。なぜなら、メリット・デメリットを理解して行えば儲る投資法ですし、シェアハウスで儲けている投資家もいるからです。

そこで、次のセクションでは、シェアハウス投資のメリット・デメリットについてお伝えいたします。

2.シェアハウス投資のメリット・デメリット

シェアハウス投資のメリット・デメリット

では、シェアハウス投資には、どんなメリットやデメリットがあるのでしょうか?

2-1.メリット

シェアハウス投資のメリットとして、「利回りが上がりやすく、投資効率が上がる」という点が挙げられます。なぜなら、アパートよりも部屋数を細かく区切ることができるからです。

具体的には、例えば延べ床200㎡の建物がある場合、20㎡の部屋を10戸作るよりも、10㎡を20戸作るほうが利回りは圧倒的に上がります。よって、同じ金額を投資するなら、アパートよりも投資効率は良くなり収益性も高くなります。

2-2.デメリット

2-2-1.難易度が高い

中古物件であれば、リフォームやリノベーションの知識が必要となってきます。

また新築で建てるにしても、どのように部屋を区切るかなど設計が難しく、客付けなども考慮しなければなりません。先の「かぼちゃの馬車」の問題点でもお伝えしましたように、投資効率を上げようとあまりにも細かく区切ってしまうと使い勝手が悪くなり、空室が増え、結果的に投資が行き詰まることになります。

2-2-2.客付けが大変

今は、殆どの人がネットで物件を探しています。ところが、シェアハウスは一般の大手ポータルサイト(スーモやyahoo不動産など)に掲載できないことがあります。

一方、専用の募集サイト(シェアシェア、羊不動産、ジモティーなど)には掲載できます。しかし、こうしたサイトは大手ほど知名度が高くありませんので、どうしても客付けは難しくなってしまいます

2-2-3.出口戦略が少ない

シェアハウスは、銀行では「寄宿舎」扱いになるため「融資がつきにくい」というデメリットがあります。

もちろん現金買いで対処すれば、融資がつかなくても購入はできます。しかし一方で、「売ろうと思っても売りづらい」という事態を招きかねません。

どういうことでしょうか?

例えば、あなたがシェアハウスを売却することになり、「買いたい!」という人が何人か現れたとします。しかし融資がつかないため、希望者が次々と購入を断念してしまい、結果なかなか売却できない・・・という事態が想定されます。

このように、シェアハウスは次の買い手が見つかりにくく、どうしても出口戦略が少なくなってしまいます。これは単にキャピタルゲインを得られないだけでなく、銀行からの評価を下げてしまうなど、投資規模を拡大していきたい投資家にとって大きな足かせとなります。

ここでは、3つのデメリットについて解説してきましたが、その他にも「賃料が安い分属性が低い」、「退去が早くなかなか定住しづらい」、「入居者同士のトラブルが起きやすい」といったデメリットもあります。

3.合法のシェアハウスと、非合法のシェアハウス

合法のシェアハウスと、非合法のシェアハウス

シェアハウスは、建築基準法において「寄宿舎」に該当します。そのため、一般的な住宅とは建築基準法上の基準が異なります。また、消防法の基準も異なります。そのため、複数の法律を満たそうとすると、追加の費用が発生することもあります。

また、建物そのものも「寄宿舎」として届け出が必要になります。特に、中古戸建からシェアハウスに変更する場合には、用途変更の届け出などを行わなければなりません。

法律の基準を満たしていない、また届け出を行っていないシェアハウスは「非合法」となるため、最悪は行政指導が入ります

4.シェアハウス投資にオススメの人

シェアハウス投資にオススメの人

では、どんな人がシェアハウス投資に向いているのでしょうか?

年収が低い人や、自己資金がなく融資が組めない人でしたら、安い中古の戸建てなどを現金で購入し、シェアハウス用にリフォームを行う投資ができます。こうすれば、「戸建て住宅」として貸し出すよりも、高い利回りが期待できます。

ただし、デメリットとして先にお伝えしましたように、リフォームやリノベーションの知識が必要になります。また、大手ポータルサイトには登録できないことがありますので、客付けが大変になります。よって、行動力のある人や、大量の勉強をこなせる人にはオススメの投資法と言えます。

一方、知識のない初心者には向きません。また、これもデメリットの部分でお伝えしましたように、シェアハウスは融資がつかないため出口戦略が乏しくなります。ですから、早く規模を拡大したい人にも向いていません

5.失敗しないための注意点

失敗しないための注意点

シェアハウス投資で失敗しないためのポイントをお伝えいたします。

5-1.客付けできるか意識し、とにかく安く仕入れる

シェアハウスは、どうしても客付けが難しくなります。よって、最悪の事態を考えて、「とにかく安く仕入れる」ことが鉄則となります。 安く仕入れておけば、失敗しても最悪は土地値で売却できますので、損失を最小限に抑えることができます。

5-2.管理委託はキャッシュフローをきちんと意識する

シェアハウスは複数の人が同居するため、入居者同士のトラブルなど、一般的なアパートよりも何かと管理が大変です。

しかし実際には、大半は家主が自主管理しています。なぜなら・・・

  • シェアハウスの管理をしてくれる会社が少なく、見つかりにくい。
  • 管理してくれる会社は、手数料が家賃の20%と高額になる。

よって、管理会社に管理を依頼した場合には、高い管理手数料を払っても手元に現金が残り、儲けが出るかどうか(キャッシュロー)をしっかり計算する必要があります。

5-3.サブリース契約の注意点

サブリース契約には、家賃が保証される、管理業務やトラブル対応はサブリース会社が担当するなどメリットもあります。 しかし一方で、家賃収入が目減りする、補償額の見直しで収入が減る、サブリース会社の倒産といったリスクもあります。

よってサブリース契約をする前に、

  • 家賃保証の設定額や契約の見直しの項目
  • 契約期間
  • 免責期間
  • 解約時の規定

などをしっかりチェックしておきましょう。

サブリースについてより詳しくまとめた記事はこちらからご確認下さい。

6.まとめ

「かぼちゃの馬車」には商品そのものの問題だけでなく、投資家自身の勉強・知識不足にも大きな原因がありました。一方で、シェアハウスに投資して儲けている投資家もいます。よって重要なのは、シェアハウス特有のメリットとデメリットを良く理解した上で投資することです。儲かるかどうかは、ここにかかっています。

シェアハウスは法律上「寄宿舎」となりますので、一般的な住宅とは異なった法的な基準があります。こうした法律上の規定を理解した上で、「非合法シェアハウス」にならないように、注意して投資を進めましょう。 シェアハウス投資は、低年収の人や融資が組めない人で、行動力があり、勉強量をこなせる人には向いています。しかし、初心者の人、投資規模を早く拡大したい人には向いていません。

シェアハウスは客付けが難しいため、とにかく安く仕入れることが鉄則です。また、管理会社の手数料は高く設定さてれています。そこで、管理会社に委託する場合は、キャッシュフローをしっかりと意識しましょう。加えて、サブリースは契約前に内容をしっかりチェックして、契約するかどうかを判断しましょう。

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