不動産投資のシミュレーションツールで確実投資

不動産投資と聞くと「家賃収入だけで悠々自適な生活」……という夢のような状態を想像する人が多いのではないでしょうか。しかし、家賃収入=すべて自分が自由に使えるお金ではありません。税金や諸経費を引いた「税引き後キャッシュフロー」がその物件で得られる手残りであり、本当の収入です。

不動産投資では、この「税引き後キャッシュフロー」や売却時のキャピタルゲインを購入前にシミュレーションしておくことこそ、成功の秘訣です。なんとなくいい場所にあるいい物件を買っただけでは決して成功できません。

ただ、キャッシュフローの計算は項目が多いためとても複雑です。

その複雑な購入前シミュレーションをより簡単に、初めての方でも計算できるよう私たちが開発したのが「Re:CampGate(リキャンプゲート)」です。税引き後キャッシュフローはもちろん、売却時キャピタルゲインまでしっかり計算できる他にはない優れたシュミレーションツールです。

この記事では

  • 税引き後キャッシュフローの重要性
  • ・シュミレーションツール「Re:CampGate」の特徴と重要な項目
  • 不動産投資で大切な戦略の立て方

これらをご紹介します。

そして「Re:CampGate」の使い方もご紹介していますので、実際に使える段階まで進めてみてください。

不動産投資に少しでも興味を持ったら、ぜひこのツールを導入し最初の一歩をふみ出しましょう!

以下の記事では、不動産投資の赤字を回避するための「収支シミュレーション」について解説します。

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1.なぜ計算するの?税引き後の手残りが重要な理由とは

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1-1.税金・経費を差し引いた金額こそ、その物件で稼げる「本当の稼ぎ」

「Re:CampGate」をご紹介する前に、まずは「税引き後キャッシュフロー」についておさらいしておきましょう。

前述したように、家賃収入が1000万円でもそれがすべて自分の稼ぎになるわけではありません。本当の意味の稼ぎは税金・経費をすべて差し引いた金額です。この税金・経費を差し引いた収支を「税引き後キャッシュフロー」といいます。

「税引き後キャッシュフロー」はサラリーマンの手取りをイメージすると分かりやすいと思います。もちろん細かいところに違いはありますが、税金や保険など、いろいろ引いたものが自分の稼ぎになる仕組みは、ほぼ同じと言って差し支えないと思います。

仕事を探すときは、手取りいくらなのかを必ず気にするはずです。不動産投資でも、その物件を保有することでいくらの手取りがもらえるのかが自分の稼ぎであり、生活にかかわる重要な部分です。

だからこそ、諸経費や税金を差し引いた「税引き後キャッシュフロー」を計算することが大切なのです。

この税引き後キャッシュフローや税務についての知識がないと、不動産投資は始められません。そして税引き後キャッシュフローの計算方法は知らない人にとって少し複雑ですので、まだ知らない人は以下の記事で必ず先に学習しておいてから先に進んでください。

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1-2.大切なのは「出口戦略」。売却を含めて戦略を立てること!

前述した税引き後キャッシュフローではその物件の本当の稼ぎが分かる、と書きました。これは物件を保有したときの稼ぎに当たります。不動産投資の戦略を立てる時は、それにプラスして売却時キャピタルゲインも計算しておくのが大切です。

「税引き後キャッシュフロー=物件を保有したときの手残り金額」

「売却時キャピタルゲイン=物件を売却したときの利益」

この2つを合わせたものがその物件で稼げるトータル金額です。2つとも保有年数が経過するごとに変化しますので、何年後にどれだけ利益が出るのかを計算することで、最も利益が出る戦略=何年保有し、いつ売れば良いのかのかが分かります。

シミュレーションツールを使用する場合は、「税引き後キャッシュフロー」と「売却時キャピタルゲイン」の両方を計算できるものを選びましょう。

次の章では、私達が開発した「Re:Camp Gate」について実際の画面を見ながらシミュレーションの様子を解説していきます。

他のシミュレーションツールを利用する場合も必要なデータや注意点は一緒になりますので、きちんとシミュレーションをするためにもぜひご覧ください。

2.こんなに簡単!「Re:CampGate」の特徴と使い方

ReCamp Gateのトップページ

「Re:CampGateは、私たち不動産投資家が実際に投資した経験を踏まえて開発した収支シミュレーションができるツールです。購入時の戦略としてはもちろん、銀行に提出する資料としても活用できる優れものですので、ぜひ使い方を覚えてください。

2-1.シュミレーションツール「Re:Camp Gate」で必要なデータは?

不動産投資の収支を計算するためには、物件情報や税金などの情報が必要です。「Re:CampGate」で計算するには以下の項目が必要ですので、あらかじめ準備しておいてください。

■ 物件情報
物件名
住所
建築年
種類(住居・店舗・事務所など)
構造(木造・鉄筋など)
土地面積
延床面積
路線価(全国地価マップURLで調べられる1㎡当たりの土地単価)
 →積算評価を出すときに必要な数値

■ コスト
購入金額
内訳:建物金額(空欄可・空欄の場合は30%が自動記入される)
敷金・保証金
諸経費
改装費

■ 収入
月額賃料収入(満室時) 毎月

■ 維持費
管理手数料(%)
月額固定費
固定資産税(前年度) 未入力の場合は自動設定
毎月その他支出1
毎月その他支出2

■ 借入情報
借入形式(元利均等返済・元金均等返済)
借入金額
金利
返済年数

■ 税金
税金計算種類(個人所得・法人所得など)

■ 諸条件(ストレス条件を予想で設定)
金利条件
空室率
家賃変動
表示単位(千円・万円)

■ 出口戦略
売却時キャップレート(売却時の想定利回り)

このツールが優秀なのは、変化する諸条件まで考慮できるところです。金利や空き室率をゆるめ・きつめに設定して3種類ぐらい銀行に提出すれば、銀行もしっかり計算ができる大家さんとして見てくれます。

不動産投資が初めての方には少し難しい項目もありますが、必ず該当物件の上記項目を集めておいてください。

2-2.「Re:CampGate」で見るべきところは8番「インカムゲイン」

「Re:CampGate」で見るべきところは8番「インカムゲイン」

ここからは、「Re:CampGate」で見るべき項目をピックアップしていきます。

「Re:CampGate」はタテ軸が保有年数、ヨコ軸が各項目になっています。先ほどから説明している「税引き後キャッシュフロー」にあたるのは、8番の「インカムゲイン」という項目です。

この金額こそが毎年の現金手残りであり、サラリーマンでいうところの手取りに当たります。さらにこの8番を下のほうにたどると、毎年の累計手残り金額が分かります。

ただし、諸条件の空き室率を満室(100%)にするなど現実的でない条件にしていると実際の手残りと差が出てしまいます。最初のうちは条件をきつめに設定して、シミュレーションが甘くならないよう気をつけましょう。

2-3.物件はずっと保有するわけじゃない!売り時も見極めよう

物件はずっと保有するわけじゃない!売り時も見極めよう

「Re:CampGate」の項目は、1~14番までは物件を持っている間、つまりインカムゲインに関わる項目です。さらに売り時を見極めるためには15~17番のキャピタルゲインに関わる項目も確認しておきましょう。

(15) 売却時キャピタルゲイン 

売却金額-仲介手数料-キャピタルゲイン税(売却益に対する税金)-ローン残高売却価格

のうちどれぐらいの金額が残るのかが分かる。

(16) 売却時キャッシュフロー総額

インカムゲインとキャピタルゲインの合計額(その物件の総投資リターン)

税金などすべて払った後の手残り金額が分かる。

(17) 投資回収率 

この投資でいくらになるのかが分かる。

これらを見て「何年保有し、いつ売るのか」を決めていくわけです。

特に16番は非常に重要で、その物件でいくら稼げるのか、税金や諸経費をすべて引いた純粋な保有・売却益がここでわかります。いわば、その投資の集大成が分かる部分と言ってよいでしょう。

2-4.勝てる物件を見極める!「かしこい不動産投資家」になろう

ここまで「Re:CampGate」の特徴や見るべきポイントをピックアップしてきました。

不動産投資では、売却時を見極め、短期・長期保有を決めてから購入することがとても大切です。購入前に勝負は決まっていますので、勝てる物件だけを購入していきましょう

「Re:CampGate」を見れば、税引き後キャッシュフローがマイナスになっていないか、売った時にどれだけ残るのかを加味した戦略が立てられるので、失敗する確率が低くなり、不動産投資で継続した利益を得られるようになります。

いい場所にあるから、築浅だからいい物件とは限りません。先に挙げたような収支項目をしっかり考慮してから投資していきましょう。

3.「Re:CampGate」は無料で使える!登録方法と詳しい使い方は?

「Re:CampGate」は無料で使える!登録方法と詳しい使い方は?

3-1.特別なものは必要なし!クラウドで使えるから超簡単

「Re:Camp Gate」はダウンロードしてクラウドで使えるツールです。どこからでも使用できるので外出時のチェックも可能ですし、携帯からも操作できます。

しかもこれがすごいところは無料で使えるところです。私が知る限り、無料で使える不動産投資ツールの中でこれを超えるものはありません。これ1つですべて完了するので本当に手間がなく、慣れてくれば3分で物件購入を判断できます。

不動産投資を始めたらこういった計算は欠かすことができませんので、この機会にぜひゲットしてください。

4.まとめ

1. まずは「税引き後キャッシュフロー」をしっかり理解しよう。

2.  不動産投資は出口戦略を立ててから。購入前のシミュレーションで勝負は決まっている!

3. 「Re:CampGate」はインカムゲイン・キャピタルゲインの両方が分かる優れたツール。最初からこのツールを使って判断の目を養うことが大切。

不動産投資はなんとなく良い物件に投資するだけでは成り立ちません。細やかな計算と戦略こそ成功の近道ですので、数字に弱いという人もここは力を入れましょう。

「Re:CampGate」に慣れれば本当に早く判断できますし、オンラインサロンなら相談も可能です。あれこれ迷ってしまう前に、ぜひツールを導入し戦略を立てられる投資家を目指してください。

以下の記事では、不動産投資の赤字を回避するための「収支シミュレーション」について解説します。

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