少額で始める不動産投資の種類と成功率を高める4つのポイント

不動産投資を始めたいと思っている人は多くいらっしゃいますが、数ある投資のなかでも不動産投資は大きな元手が必要です。 しかし、不動産投資を少額から始めることも不可能ではありません。

この記事では少額の不動産投資に焦点を当てて以下について解説しています。

  • 少額とはいくらのことか
  • 少額で始めるためのポイントや注意点
  • 少額で始めるメリット・デメリット

不動産投資を少額で始めるための基本的な知識だけでなく、不動産投資を成功させるために誰でも取り組める工夫もご紹介していきます。

私自身も自己資金が少ない状態から不動産投資をはじめました。 その経験なども含めて少額で不動産投資をおこなう方法をお伝えしていきます。

これから少額で不動産投資を始めたい人は、本記事をお読みいただくことで少額不動産投資について理解が深まるだけでなく、どのような投資方法があるかがわかり、自分に合う方法で少額投資を始めることができるでしょう。

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1.少額不動産投資とは

少額不動産投資とは

少額不動産投資のスタイルは、初めて不動産投資に取り組む方にぴったりの投資スタイルです。

この章では、少額から始める不動産投資の基本的な知識について解説します。 自分が少額から不動産投資を初めて収益につながるかどうか判断できるようになるために必要ですので、ぜひご覧ください。

1-1.少額不動産とは

まず、少額不動産とはどのような不動産を指すのでしょうか?

不動産の物件は値幅が広く、物件によっては1千万円以下の価格で購入できるものから、数億円を超える値がついている物件も存在します。

そのなかで少額といわれているのは主に1千万円以下の物件です。

投資するうえでの金額的なリスクもそれほど大きくありませんので、不動産投資を始めやすい価格帯です。 少額不動産投資には、高額不動産投資には存在しないメリットやデメリットが存在します。

1-2.少額不動産メリット・デメリット

ここからは少額不動産投資のメリット・デメリットをご紹介していきます。 どちらもしっかりと理解したうえで投資に踏み出せば、成功確率は格段にアップするので、どちらもしっかりと読み込んでください。

少額不動産投資のメリット

まずメリットは、

  • ・初心者でも始めやすい
  • ・安心して始められる
  • ・オーナー次第では高収益率を実現できる

といったものが挙げられます。

初心者でも始めやすいのは初期費用が少なく済むためです。

不動産投資は扱う金額が大きいため、あらかじめある程度の自己資金が求められる投資先ですが、少額物件であればそれほど自己資金が貯まっていなくても始めやすいのが特徴です。

例えばローンを組んでも少額であれば月々の返済額を小さく設定できるので、高額物件に比べても安定した経営が可能になります。

安心して始められるというのはリスクが少ないとも言い換えられます。 不動産経営はローンを組んで物件を取得することが多く、ローンの返済額を上回る収益を上げ続けなければ経営が苦しくなります。

その点、少額物件であればローンを組んでも返済額が大きくなりにくいため、万が一失敗してもリスクが少ないのが特徴です。 安心して経営に取り組めるのは少額投資の大きなメリットです。

オーナー次第では高収益率を実現できる、というのは少額不動産投資の醍醐味でもあります。

例えば築数十年の老朽化がすすんだ物件を安く購入し、自分でDIYやリノベーションをおこなってシェアハウスとして運用できれば、体力のない物件を使っても高収益を生み出すことができるでしょう。

オーナー自身の得意なことやノウハウを用いてさまざまな戦略を立て、収益につなげることができれば、少額不動産投資はローリスクハイリターンな投資スタイルを実現する手段になります。

少額不動産投資のデメリット

デメリットは、

  • ・対象となる物件が少ない
  • ・収益・集客力が弱いことが多い

といったものが挙げられます。

対象となる物件が少ないのは、先述したとおり不動産物件のほとんどが1千万円を超えるものばかりだからです。 少額で物件を探す場合、1千万円以下という条件を設定することになりますが、検索サイトなどで調べてみても物件数はガクッと減少します。

例えば、『楽待』のサイトで物件検索をおこなってみても、表示される物件数は1千万円以上で検索した場合の5分の1程度です。しかも、そのなかでよい物件を探すとなると条件はさらに厳しく、よい物件に巡り合うのは難しくなります。

収益・集客力が弱いというのは、築年数や立地などの条件が高価格帯の物件に比べて見劣りしている場合が多いためです。 駅の近くで新築のマンションであれば、ほとんどの方のニーズを満たしているので集客力や収益力も高くなる傾向にあります。

逆に、駅から離れていて築年数が60年ほど経っている物件では、普通に考えれば集客力も収益力も劣ることになります。 だからこそ新たな付加価値を付けて、顧客(住人)のニーズを満たす物件に変化させる必要があります。

2.少額でできる不動産投資を実践するなら

少額でできる不動産投資を実践するなら

実際に少額不動産投資を実践するとなった場合、いくつかの方法があります。 本当に少額(200万円に満たないレベル)であれば

  • ・J-REIT
  • ・不動産投資型クラウドファンディング

などもあります。少ない元手からでも不動産投資を始めることができます。

200万円以下の不動産投資から始めて経験を積み、さらに知識を活かして発展させていきたいのであれば、少額で購入できる投資物件を入手し、本格的に不動産投資をスタートさせましょう。

ワンルームや築古物件の再生などが一般的ですが、密かに注目を集めているのが再建築不可などの瑕疵物件です。

瑕疵物件とは、いわゆる訳あり物件のことです。 大きく

  • ・物理的瑕疵
  • ・心理的瑕疵
  • ・環境的瑕疵
  • ・法的瑕疵

の4つに分けられます。何らかの問題があり、集客や収益に結びつけるのが難しい物件ばかりです。

あまり注目されませんが、自己資金が少ないうちはこうした物件を利用して収益を生み出すノウハウを蓄積するのもおすすめです。 うまくデメリットを解消し収益に結びつけることができれば、お買得物件に早変わりすることもあります

他にもマンションの区分所有など、初期費用を抑えながら不動産オーナーとしての一歩を踏み出す方法は複数存在します。 アパート経営にこだわらずに視野を広げ、いろいろな物件の中から探してみましょう。

また、一般論でいえば、少額不動産投資は小規模の物件に限られてしまいがちです。 頭金の額に応じて融資も活用できますが、融資を受けるには属性が重要になります。

会社員など社会的な信用がある人と個人事業主では必要な頭金も異なるので、自分の社会的なステータスも加味して物件を選びましょう。

3.少しの工夫で少額の不動産投資を成功させるための秘訣

少しの工夫で少額の不動産投資を成功させるための秘訣

少額で不動産投資に取り組み、成功させるためには仕組みや流れを理解する必要があります。

集客力や収益力が高い物件を取得することができれば別ですが、ほとんどの少額物件は先ほど紹介した瑕疵物件のように何らかの理由があって低い価格が設定されているものです。

そのデメリットをうまく解消して収益につなげるには不動産の知識はもちろん、投資の流れやノウハウを理解していなければなりません。 この章では不動産投資の流れや基本的な考え方をお伝えし、少額不動産投資で収益を得るためのノウハウを伝授します。

3-1.少額不動産投資の仕組みと流れ

少額不動産投資を始めるには、いくつかのステップを踏む必要があります。

  1. 物件の選び方を学ぶ
  2. レバレッジ効果を理解し活用する
  3. 最悪の状況にも耐えられる経営の体力を備える

それぞれ詳しく見ていきましょう。

3-2. 物件の選び方を学ぶには?

“物件の選び方を学ぶ”のステップでは、まず自分の予算や相場、条件を照らし合わせて相場観を養う必要があります。

相場観とは、ひとことでいえばお買い得か否かを判断する目のことです。 売りに出ている物件がお買い得なのか、逆に損をする物件なのか知らなければ購入には踏み切れません。

悩んでいるうちに買い手がついて市場から消えてしまうこともあるでしょう。 買いの物件を素早く見極める目を養うことが何よりも重要です。

そのためにはさまざまな物件を眺めて、立地や築年数、諸々の条件から妥当な金額を割り出せるくらいに詳しくなっておく必要があります。

毎日物件を眺めていれば、ときどき基準よりも高い・低い価格の物件に出会うでしょう。 その際になぜこの物件は高いまたは安いのかを考えることで、不動産オーナーとしての相場観が鋭くなっていきます。

買いだと判断した物件は早めに購入しなければ、すぐに他のオーナーに取られてしまうので、スピード感を大切にしましょう。

3-3. レバレッジ効果を理解し活用するには?

“レバレッジ効果を理解し活用する”のステップでは、銀行からの融資額も加えて最終的な利回りを算出する必要があります。 自己資金が少ない状況では物件を購入する資金が不足しているので、銀行などの金融機関から出資してもらうことになります。

他人の資本を組み込むことで、少ない自己資金でも大きな収益を獲得できるこうした方法をレバレッジといいます。日本語ではてこを意味する言葉です。

資産の規模を拡大し、投資先の可能性を広げたうえで最も利回りが高くなる物件を選びます。

3-4. 最悪の状況にも耐えられる経営の体力を備えるには?

“最悪の状況にも耐えられる経営の体力を備える”のステップでは、不動産経営につきものである空室リスクを加味して数年後の経営状態を想定し、対策を立てていきます。

不動産投資を始めたばかりの方は、ついつい最高の状態が続くと考えてしまいがちですが、それは大きな誤りです。 ニーズは時期やブームによって移動するものです。去年まで満室が続いていたから安心していたけれど、一度に入居者が退去してしまい今年は空室が多い、という状況に陥る可能性も十分に考えられます。

基本的な不動産投資の基本的な考え方は、ローンの返済と不動産を維持管理する経費を上回る家賃収入を確保し、残ったお金をプールして資産を形成していく、というものです。

空室が続けば家賃収入は減少するので、もしローンの返済額が家賃収入を上回れば返済は身銭を切っておこなわなければなりません。 そうした状況が起こりうることも想定し、どれほどの期間、どれだけの空室が続けば苦しくなるのかを算出しておきましょう。

最悪の状況を想定したうえでGOサインを出すのと、常に最高の結果だけが訪れると想定してGOサインを出すのとでは、不動産投資のリスクは大きく変わってきます。 理想的な不動産投資を実現するには、最悪の状況もしっかりとコントロール下に置いた経営戦略が必要になります。

4.少額の不動産投資について読んでおいて欲しいこと

少額の不動産投資について読んでおいて欲しいこと

ここまで少額の不動産投資について書いてきましたが、最後に不動産投資家として少額不動産についての考えをお伝えいたします。

4-1.とにかく早く始めること

不動産投資の極意はとにかく早く始めることです。

瑕疵のある物件を安く仕入れたり、再建築不可物件を安く入手し、建築可能にして資産価値を高めたりする不動産投資手法も存在します。 自己資金が少なくても、不動産投資を成功させる手法は数多く残されています。

まずは早く不動産投資を始めてみましょう。

複利効果を狙えるのが不動産投資の最大のメリットです。 早めに始めたほうが数年後の人生は豊かになります

ただし、自己資金は多ければ多いほど安定した経営が実現できます。 自己資金だけで購入した物件であれば、ローンの返済はないですし、予期しない支払いが必要になっても自己資金から補填できるからです。

大抵の場合、不動産投資を始めるためには 200~300万円が自己資金の最低ラインとなります。 リスクをできる限り減らしたい方は、自己資金をなるべく多く用意するようにしましょう。

不動産投資家のなかでもこうした意見は強まっている傾向にあります。

4-2.少額でも不動産投資の拡大はできる

基本的な資産形成の考え方としては、まず少額で投資できる株などで頭金を作り、それを元手に大きな金額を扱う不動産投資を始める、という流れが提唱されています。

しかし、少額の不動産投資であれば、ある程度の頭金が用意できた時点で融資を受け、レバレッジをかけて不動産を取得することが可能です。 保有している不動産を売却したり、家賃収入をプールしたりして手元資金を増やせば、より大きな物件に再投資する、というサイクルを実現できるでしょう。

資産形成の第一歩を少額不動産投資から始めるのは、不動産投資家からみてもおすすめの手法です。

まとめ

1.少額不動産投資は初心者にうってつけの不動産投資スタイルになります。

2.少額物件を購入して、ニーズを満たす物件に仕上げれば、集客・収益力を高められ、儲けを出せる可能性があります。

3.不動産投資は早く始めるのが何より肝心です。まずは行動しましょう。

少額の不動産投資に興味をお持ちの方、本記事を読んで自分ならできそうだと思った方は、ぜひ早めにチャレンジしてみください。まずは物件を探してみることから始めてみましょう。楽待などのサイトで1000万円以下などの条件でどのような物件があるかを見てみましょう。

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