今後も地価は上昇?今から不動産投資を始めて得られるメリットとは?

日本国内では、人口の減少、少子高齢化、消費税増税など、不動産投資に関しては逆風が吹いているように感じられます。

しかし、見方を変えれば、不動産投資については追い風を受けるといえます。つまり、「今」こそ不動産投資を始める絶好のタイミングといえますが、その理由について迫っていきましょう。

1.国内の地価は上昇傾向

国内の地価は上昇傾向

今が不動産投資に適していると言える理由は、地価が上昇している地域が多いからです。

国土交通省が発表した「平成31年地価公示」によると、国内の地価は上昇傾向となっていますが、地域別の上昇率について具体的に調べてみましょう。

1-1.地域別の上昇率をチェック

はじめに、三大都市圏における住宅地の地価上昇率についてみていくことにします。 三大都市圏とは、東京圏、大阪圏、名古屋圏のことを指します。2019年時点における地価の変動率は以下の通りとなります。

  • ・東京圏:1.3%
  • ・大阪圏:0.3%
  • ・名古屋圏:1.2%
  • ・三大都市圏平均:1.0%

また、地方圏の変動率は以下の通りです。なお、以下に示す「地方四市」とは、北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市のことです。

  • ・地方圏(地方四市):4.4%
  • ・地方圏(その他)-0.2%
  • ・地方圏平均:0.2%

なお、全国平均の変動率は0.6%となっています。

参考:国土交通省「地価公示 第3表 圏域別・用途別対前年平均変動率

いずれの地域も2018年と比較すると地価の変動率は上昇しています。

1-2.三大都市圏で特に上昇しているのは東京圏と名古屋圏

三大都市圏の地価上昇率は平均で1.0%であり、1%台を超えているのは、東京圏と名古屋圏です。 地価が上昇している背景としては、低金利の状況が継続していることにより、住宅ローン金利が低く抑えられ、不動産投資を後押ししていることがあげられます。

伸び率が最も高かったのは東京圏ですが、地価が上昇した背景としては、都心の人口増が考えられます。 東京都の人口は、前回国勢調査を行った2015年10月1日の時点で1351万人でしたが、東京都が発表している「東京都の人口(推計)」によると、2019年4月1日の時点で1388万人となっています。

参考:東京都の統計 東京都の人口(推計)

東京都では、この3年半の間で約37万人も人口が増加していますが、住宅需要の根強さもあり住宅地の地価を押し上げているものとみられます。

また、名古屋圏における地価上昇は、リニア新幹線の開業を2027年に控えていることが要因と考えられます。しかし、リニア新幹線開業に向けた地価上昇は、これからが本番であるとも考えられます。

2.東京オリンピック後に向けて不動産投資をするべきか?

東京オリンピック後に向けて不動産投資をするべきか?

2019年の地価上昇は、東京オリンピック開催が要因とみられます。しかし、東京オリンピックの開催は2020年7月であり、東京オリンピックに関連する不動産需要は既に一巡したものとみられます。 ここでは、東京オリンピック後を見据え、東京オリンピック後を視野に入れた不動産投資は行うべきか、という視点でみていくことにします。

2-1.世界的には金利が低下傾向 不動産投資に追い風

東京オリンピックが終了した後は、オリンピック特需がなくなるために地価は下がり、不動産投資によるメリットを得られにくくなるのではないか、という見方もあります。

しかし、東京オリンピック後における不動産投資について見解を述べるならば、オリンピック終了後も、不動産投資によるメリットは十分に得られると考えます。 その理由としては「世界的な低金利の傾向」と、「都市部に人口が集中する傾向」があげられます。

2019年7月、アメリカは政策金利を0.25%引き下げましたが、これは2008年以来10年ぶりのことです。 利下げした背景としては、アメリカ経済の見通しは良好であるものの、世界経済に対する見通しに不確実性がみられるため、予防的措置としての位置づけです。

日本では長期にわたって低金利の状態が続いていますが、アメリカが利下げを実施したことに加え、日本の景気動向を踏まえると利上げの状況にはないとみられ、この低金利はしばらく続くものと考えられます

2-2.都市部を中心に人口は増加傾向 不動産の需要が期待

また、日本は人口減少の局面にあるものの、先の項目で東京都の人口が増加したことについて説明した通り、都市部における人口増加はしばらく続くことが予想されます

2027年にリニア新幹線が名古屋まで開業する予定であることは先述しましたが、2031年には北海道新幹線が札幌まで開業する予定です。 さらに、福岡では2022年に地下鉄七隈線が博多駅への乗り入れを予定していること、それに加え、アジア各国を中心としたインバウンド需要も期待できます。

つまり、都市部を中心として不動産需要は底堅い状況が続くと考えられるため、不動産投資を行うメリットは十分にあるといえるのです。

3.相続税対策としても活用できる不動産投資

相続税対策としても活用できる不動産投資

相続税は年々課税が強化される流れとなっていますが、そのようなときこそ、相続税評価額を減額できる「不動産投資」が効果的です。

3-1.相続税は年々課税強化の傾向

2015年の税制改正では、相続税の基礎控除額が見直されました。

改正前は

  • (5000万円+(1000万円×法定相続人の数))

でしたが、改正後は

  • (3000万円+(600万円×法定相続人の数))

に変更となっています。

仮に、法定相続人が3人の場合、改正前の相続税基礎控除額は8000万円であったのに対し、改正後は4800万円に引き下げられ、相続税の納税対象者は増える形となりました。

3-2.不動産を所有することで相続税評価額を抑えられる

相続税対策としては、不動産投資が効果的といえます。 その理由は、被相続人から不動産で相続を受けることで、相続の評価額を減額することができるためです。

建物の相続税評価額は、建物の固定資産税額と一致しますが、建物の固定資産税評価額は、建築費の60%前後といわれているため、現金で相続するよりも、建物で相続する方が相続税評価額を引き下げることができます

仮に、現金で5000万円を相続した場合、5000万円分に対して相続税がかかりますが、建物価格が5000万円である場合、固定資産税評価額が建築費の60%であれば、相続税がかかるのは3000万円分に抑えられます。

このことから、不動産投資は相続税対策として有効といえるのです。

4.まとめ

今こそ不動産投資を行った方が良い理由をまとめると、以下の通りとなります。

  • 1.都市部を中心として地価は上昇傾向にあります
  • 2.東京オリンピック終了後も一定の不動産需要が見込めます
  • 3.相続税対策として効果的と考えることができます

国内では人口の減少が始まっているものの、地域を絞れば不動産需要は十分に期待できます。社会の動向を常に把握しながら、効果的な不動産経営を目指しましょう。

今後も地価は上昇?今から不動産投資を始めて得られるメリットとは?
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