物件投資は何が良い?ワンルームマンション・アパート経営の特徴とは?

建物で投資をしたいという人は多いでしょう。しかし、建物と言ってもマンションやアパートなどその種類は様々です。そして、それぞれの形態により、特徴が異なります。

そこで、不動産投資の中でも有名なワンルームマンション経営、アパート経営に関して、詳しく解説していきます。この記事を読むことで、ワンルームマンション経営、アパート経営それぞれの特徴を知ることができるでしょう。

1.ワンルームマンション経営

ワンルームマンション経営

ワンルームマンションは、一棟丸ごとに投資するよりも価格が安いです。ある程度の収入があれば、始めることは難しくありません。

そのため、建物投資の中でも人気の投資先となっています。しかし、ワンルームマンション投資のメリットは価格が安いということだけではありません。そこで、ワンルームマンション経営の主な5つのメリットを紹介していきます。

1-1.ワンルームマンション経営の5つのメリット

一つ目のメリットは、安定した収入を見込めるということです。

ワンルームマンション経営は、入居者さえ入れば、そこから安定した収入を得ることができます。株式投資や、FXなどの投資方法の場合、利益を得られる場合もあれば、損失が出てしまうこともあり、安定した収入を得るということは簡単ではありません。

しかし、ワンルームマンション投資は、入居者に継続して住んでもらうことで、長期的に安定した利益を得ることができます。

二つ目のメリットは、大きな資金が無くても不動産投資を行えるということです。ワンルームマンションは他の不動産投資と比べても初期投資にかかる費用が小さいです。そのため、不動産投資をしたいけど資金には不安があるという人でも、始めることができます。

一棟丸ごと購入する場合、中古のアパートで5千万円以上、中古マンションなら1億円以上は、資金が必要となります。しかし、ワンルームマンションなら、都心部の新しい物件でさえも、2千万ほどの資金があれば、始めることができます

中古の物件の場合は、数百万円でも投資可能で、初期投資の資金はそれほど必要ではありません。

ローンの審査を問題なく通れるような方ならば、ローンを組むことによってワンルームマンション経営を始めることもできます。そのため、資金が足りないけどマンション経営をしたいという方は、ローンを検討するのもいいでしょう。

ワンルームマンションの購入費用を全額ローンで賄えるという場合もあるので、資金が無い方でも始めることができます。このようにワンルームマンションは、小さな資金でも不動産投資を行えるという魅力があります。

三つ目のメリットは、節税対策にもなるということです。ワンルームマンションは、相続する場合、現金や預金などと比べて、税制面で有利です。

現金や預金、有価証券を相続する場合、時価により評価され、100%が課税の対象となります。しかし、不動産の場合は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。そのため、時価よりも低く評価されます。路線価は時価の70%から80%で評価されるため、土地を所有することで節税対策になります。

建物の場合は固定資産税評価額で評価されますが、これは時価の50%から70%で評価されます。そのため、建物であるワンルームマンションには、かなりの節税効果があります。さらに、マンションが200㎡以下の小規模の住宅の場合、小規模宅地等の特例を受けることができます。

この特例により、評価額をより下げることが可能になります。また、投資用不動産は、さらに30%~40%ほど控除されて評価されるため、かなりの節税の対策となります。

また、節税効果があるのは、相続税だけではありません。ワンルームマンション投資では、耐用年数に応じて減価償却費を費用として計上することが可能です。 そのため、利益から経費を引くことができ、節税効果があります。このようにワンルームマンション投資には、税制面で様々なメリットがあります。

四つ目のメリットは、年金や生命保険の役割も果たすということです。ワンルームマンションは、入居者さえいれば、安定して家賃収入を得ることができます。そのため、老後もマンションを所有していることで安定した収入を得ることができ、安心して生活することができます。

最近は、少子高齢化が進み、老後の生活が不安という人も増えているでしょう。そのような人にもワンルームマンション経営はおすすめです。

そして、ワンルームマンションは、生命保険のような役割も果たします。投資を始める際に、団体信用生命保険に加入しておけば、万が一事故などにあった場合でも、ローンが保険により返済され、遺族にマンションを残すことができます。

遺族は、マンションから安定した収入を得ることができるので、もしもの時にも安心です。ワンルームマンションは、生命保険の代わりにもなるというメリットがあります。

このようにワンルームマンションには、様々なメリットがあります。しかし、投資を行う上で、知っておかなければならないデメリットもあります。そこで主なつのデメリットを紹介していきます。

1-2.ワンルームマンション経営のデメリット

一つ目は、空室のリスクがあるということです。ワンルームマンションは、入居者が入らないと収入を得ることができません。ローンを組んだ場合、収入が無ければ、支払いだけが残ってしまいます。

そのため、かなりの負担となってしまいます。ワンルームマンションは、一室のみなので収入が無いというリスクがより高いです。

二つ目は、災害のリスクがあるということです。マンションが、地震や土砂崩れなどの自然災害により被害を受けた場合、修繕が必要となることもあります。被害が大きく、入居者が住めないような状態になった場合、収入が得られなくなってしまうということもあります。

自然災害は、防ぎようがありません。そのため、このようなリスクもあるということを理解した上で、投資を行う必要があります。

三つ目は、資産価格が下落することもあるということです。マンションなどの建物は、年数とともに老朽化していきます。そのため、一般的には資産価格も下がっていきます。また、老朽化だけではなく、周りの環境が変化し、利便性が低下することで、資産価値が下がるということもあります。

そのため、購入した時よりも安い値段で売ることになるということは、覚悟しておかなければなりません。

ワンルームマンションには、このようなデメリットもあるので注意しましょう。

2.アパート経営

アパート経営

アパート経営は、その名の通りアパートを経営する建物の投資方法です。ワンルームマンションと比べると、費用が大きくなってしまうことが多いです。しかし、マンション一棟と比べると、初期費用が小さく、アパート経営にも様々なメリットがあります。そこで、主な3つのメリットを紹介していきます。

2-1.アパート経営3つのメリット

一つ目のメリットは、安定した収入を得られる可能性が高いということです。ワンルームマンションの場合は、部屋が一つなので、空室となってしまうと収入が0となってしまいます。 しかし、アパート経営の場合は、一室空室ができたとしても、他の部屋に入居者がいれば収入を得ることができます。そのため、より安定した収入を得やすいと言えるでしょう。

二つ目のメリットは、老後の資金になるということです。ワンルームマンションと同じく、アパート経営も、継続して収入を得ることができるので、リタイアした後も安心です。

三つ目のメリットは、節税効果があります。アパート経営も、固定資産税や相続税の対策となります。

このように主な3つのメリットがあります。ワンルームマンションと同じメリットもありますが、収入の面では異なるということを覚えておきましょう。次にアパート経営の主な2つのデメリットを紹介していきます。

2-2.アパート経営のデメリット

一つ目は、大きな修繕費がかかってしまうということです。アパート経営していると、大きな修繕は必ず必要になってきます。高額な場合は、数百万円ほどかかるということもあり、かなり大きい負担となってしまいます。

一般的には20年から30年に一度、大きな修繕費が必要となると言われています。そのため、将来の大型修繕を予測し、修繕費を準備しておかなければなりません。

二つ目は、建築費が増加し、より大きな資金が必要となっているということです。30年ほど前は、建築費が現在の半額ほどでした。そのため、現在よりも小さい資金で、アパート経営を始めることができました。 しかし、現在は建築費が増加することで、借入金も増えることになり、儲けることが難しくなってしまいました。

アパート経営にもデメリットはあるので、理解しておきましょう。

3.まとめ

建物の投資法としてワンルームマンションとアパートの二つを紹介しました。それぞれメリットデメリットがあるので、よく覚えておきましょう。また、実際に投資を行う場合には、無理のない資金計画を立て、よく考えて投資を行うようにしましょう。

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