投資するなら「マンション経営」と「アパート経営」どっちが良い?

賃貸経営をお考えの方の中には、アパート経営かマンション経営のどちらか迷っている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

この記事では、

  • マンション経営のメリット・デメリット
  • アパート経営のメリット・デメリット

を詳しく解説します。

この記事を読むことで、マンション経営、アパート経営それぞれの特徴を知ることで自分がどちらに適しているか選択するきっかけになれたら幸いです。

1.マンション経営の5つのメリット

マンション経営の5つのメリット

マンション経営の特徴は、ワンルームから投資(区分で投資)できるため、一棟丸ごとに投資するよりも価格が安いことが挙げられます。そのため、ある程度の収入があればワンルーム(区分)投資から、マンション経営を始めることは難しいことではありません。

そのため、物件投資の中でもマンションは人気の投資先となっています。しかし、ワンルームマンション投資のメリットは費用が安く始められるということだけではありません。そこで、マンション経営の主な5つのメリットを紹介していきます。

1-1.安定した収入を見込める

1つ目のメリットは、安定した収入を見込めるということです。ワンルームマンション経営は、入居者さえ入れば、そこから安定した収入を得ることができます。株式投資や、FXなどの投資方法の場合、利益を得られる場合もあれば、損失が出てしまうこともあり、1日にして借金まみれになってしまうということもあり得ます。株式投資では、安定した収入を得るということは簡単ではありません。

しかし、ワンルームマンション投資は、入居者に継続して住んでもらうことで、長期的に安定した収入を得ることができます。

1-2.少額資金から不動産投資を始められる

2つ目のメリットは、大きな資金が無くても不動産投資を行えるということです。ワンルームマンションは他の不動産投資と比べても初期投資にかかる費用を抑えることができます。そのため、不動産投資をしたいけど資金には不安があるという人でも、始めることができます。

一棟丸ごと購入する場合、中古のアパートで5千万円以上、中古マンションなら1億円以上は、資金が必要となります。しかし、ワンルームマンションなら、都心部の新しい物件でさえも、2千万ほどの資金があれば、始めることができます。

中古の物件の場合は、数百万円でも投資可能で、初期投資の資金はそれほど必要ではありません。

現在、サラリーマンで副業を考えている方には、ローンの審査も有利なことが多いので、融資を受けてワンルームマンション経営を始めることもできます。そのため、資金が足りないけどマンション経営をしたいという方は、投資ローンを検討することも視野に入れることが出来ます。

このようにワンルームマンションは、小さな資金でも不動産投資を行えるという魅力があります。

1-3.節税対策になる

3つ目のメリットは、節税対策にもなるということです。ワンルームマンションは、相続する場合、現金や預金などと比べて、税制面で有利です。

現金や預金、有価証券を相続する場合、時価により評価され、100%が課税の対象となります。しかし、不動産の場合は、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。そのため、時価よりも低く評価されます。路線価は時価の70%から80%で評価されるため、土地を所有することで節税対策になります。

建物の場合は固定資産税評価額で評価されますが、これは時価の50%から70%で評価されます。そのため、建物であるワンルームマンションには、かなりの節税効果があります。さらに、マンションが200㎡以下の小規模の住宅の場合、小規模宅地等の特例を受けることができます。

    この特例により、評価額をより下げることが可能になります。また、投資用不動産は、さらに30%~40%ほど控除されて評価されるため、かなりの節税の対策となります。

また、節税効果があるのは、相続税だけではありません。ワンルームマンション投資では、耐用年数に応じて減価償却費を費用として計上することが可能です。 そのため、利益から経費を引くことができ、節税効果があります。このようにワンルームマンション投資には、税制面で様々なメリットがあります。

不動産相続税に関してはこちらの記事で詳しくご紹介しています。

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1-4.年金対策や生命保険の代わりになる

4つ目のメリットは、年金や生命保険の役割も果たすということです。ワンルームマンションは、入居者さえいれば、安定して家賃収入を得ることができます。そのため、老後もマンションを所有していることで安定した収入を得ることができ、安心して生活することができます。

    最近話題になった老後「2,000万円」問題もあり、老後の生活が不安という方も増えているでしょう。年金の役割を活かしたワンルームマンション経営はおすすめです。

また、マンション経営は、生命保険の役割も果たします。投資を始める際に、団体信用生命保険に加入しておけば、万が一事故などにあった場合でも、ローンが保険により返済され、遺族にマンションを残すことができます。

遺族は、マンションから安定した収入を得ることができるので、もしもの時にも安心です。ワンルームマンションは、生命保険の代わりにもなるというメリットがあります。

2.マンション経営のデメリット

マンション経営のデメリット

1章では、マンション経営のメリットを見ていきましたが、ここからはデメリットについて見ていきましょう。

2-1.空室のリスク

1つ目は、空室のリスクがあるということです。ワンルームマンションは、入居者が入らないと収入を得ることができません。もし、マンション投資をする際に、ローンを組んだ場合、収入が無ければ支払いだけが残ってしまいます。

そのため、かなりの負担となってしまいます。ワンルームマンションは、一室のみなので収入が無いというリスクがより高くなります。

空室リスクについての事例と回避策については、こちらの記事でご紹介しています。

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2-2.災害のリスク

2つ目は、災害のリスクがあるということです。マンションが、地震や土砂崩れなどの自然災害により被害を受けた場合、修繕が必要となることもあります。被害が大きく、入居者が住めないような状態になった場合、収入が得られなくなってしまうということもあります。

自然災害は、防ぎようがありません。そのため、このようなリスクもあるということを理解した上で、投資を行う必要があります。

2-3.資産価格が下がることがある

3つ目は、資産価格が下落することもあるということです。マンションなどの建物は、年数とともに老朽化していきます。そのため、一般的には資産価格も下がっていきます。また、老朽化だけではなく、周りの環境が変化し、利便性が低下することで、資産価値が下がるということもあります。

そのため、購入した時よりも安い値段で売ることになるということは、覚悟しておかなければなりません。

3.アパート経営の3つのメリット

アパート経営の3つのメリット

アパート経営は、建物1棟を投資する経営方法が基本です。マンション経営の場合ワンルームから投資ができるので、アパート経営の方がハードルが高いと思われる方もいらっしゃるかもしれません。

実際ワンルームマンションと比べると、費用が多くかかります。しかし、マンション一棟と比べると、初期費用が小さく、アパート経営にも様々なメリットがあります。そこで、主な3つのメリットを紹介していきます。

3-1.安定した家賃収入を得られる可能性が高い

1つ目のメリットは、安定した家賃収入を得られる可能性が高いということです。

ワンルームマンションに投資した場合、部屋が空室となってしまうと収入がゼロとなってしまいます。 ワンルームマンションの投資には、空室リスクというのが大きな問題です。しかし、アパート経営の場合は、たとえ数室空室ができたとしても、他の部屋に入居者がいれば収入を得ることができます。そのため、より安定した収入を得やすいと言えるでしょう。

3-2.老後資金の備えになる

2つ目のメリットは、老後の資金になるということです。ワンルームマンションと同じく、アパート経営も、継続して収入を得ることができるので、リタイアした後も安心です。

3-3.節税効果がある

3つ目のメリットは、節税効果があります。アパート経営も、固定資産税や相続税の対策となります。

このように主な3つのメリットがあります。ワンルームマンションと同じメリットもありますが、収入の面では異なるということを覚えておきましょう。次にアパート経営の主な2つのデメリットを紹介していきます。

節税に関しては以下の記事もご覧ください。

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4.アパート経営のデメリット

アパート経営のデメリット

3章では、アパート経営のメリットについてみてきました。特に、安定した収入が得られる点については、アパート経営の方がマンション経営よりも可能性が高いことがわかりました。

この章では、アパート経営のデメリットを見ていきたいと思います。

4-1.大きな修繕費がかかる

1つ目は、大きな修繕費がかかってしまうということです。アパート経営していると、年数を重ねるにつれ建物が老朽化し、修繕は必ず必要になってきます。高額な場合は、数百万円ほどかかるということもあり、かなり大きい負担となってしまいます。

一般的には20年から30年に一度、大きな修繕費が必要となると言われています。そのため、将来の大型修繕を予測し、修繕費を準備しておかなければなりません。

建物の老朽化によって起こる修繕リスクですが、こちらの記事では、事例と解決法をご紹介しています。

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4-2.初期費用が大きい

2つ目は、建築費が増加し、より大きな資金が必要となっているということです。30年ほど前は、建築費が現在の半額ほどでした。そのため、現在よりも小さい資金で、アパート経営を始めることができました。

しかし、現在は建築費が増加することで、借入金も増えることになり、アパート経営して儲けることが難しくなってしまいました。

こちらの記事では、アパート経営にかかる経費についてご説明しています。どうぞこちらもご参考にください。

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5.まとめ

1.マンション経営のメリットは4つ

  • ・安定した収入を見込める
  • ・少額資金から不動産投資を始められる
  • ・節税対策になる
  • ・年金対策や生命保険の代わりになる

特にマンション経営はワンルームマンションの投資からできるので、2つ目の少額資金で不動産投資を始められることが魅力

2.マンション経営のデメリット

  • ・空室のリスク
  • ・災害のリスク
  • ・資産価格が下落することがある

3.アパート経営の3つのメリット

  • ・安定した収入を得られる可能性が高い
  • ・老後資金の備えになる
  • ・節税効果がある

特に1つ目は、アパートの場合、1棟投資することが殆どなので、ワンルームマンションを経営するより、収入が安定すると言えます。

4.アパート経営のデメリット

  • ・大きな修繕費がかかる
  • ・初期費用が大きい

いかがでしたか?マンション経営もアパート経営にもそれぞれメリット・デメリットがありますが、特徴を比較して自分に合った投資から始めていくことがおすすめです。

初期費用が心配であれば、最初はワンルームマンション経営から始めても良いでしょう。
両者の特徴を知っておくことで、将来を見込んだ不動産投資をすすめていけることを応援しています。

投資にはメリットだけでなく、リスクもつきものですが、こちらの記事では、不動産投資リスクの解決策について現役不動産投資家がアドバイスしています。合わせてお読みだください。

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