ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、成功のコツ

生活費の足し、老後資金確保のための資産運用として、新築マンションや中古マンションなどを運用するマンション経営に興味がある人もいると思います。

マンション経営には、ファミリー向けの区分マンション投資、単身向けのワンルームマンション投資以外にも、一棟マンション投資もありますが、何がどのように違うか分からない人も多いのではないでしょうか?

この記事では、ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、投資を成功に導くポイントなどを解説します。

ワンルームマンション投資に興味がある人は参考にしてください。

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ワンルームマンション投資のメリット

賃貸経営には、一戸建て経営、アパート経営、マンション経営などのさまざまな経営形態があります。

経営形態ごとに期待できるリターンや伴うリスクなどが異なるため、事前に各経営形態の仕組み・特徴を理解しておくことが大切です。

マンション経営の1つであるワンルームマンション投資のメリットとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・初期投資を抑えられる
    ・単身世帯の増加によりニーズが高い
    ・管理の手間が少ない

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

●初期投資を抑えられる

一戸建て投資、一棟マンション投資、一棟アパート投資と比べると初期投資が小さいのが特徴です。

不動産投資を始める際は不動産投資ローンを利用するのが一般的ですが、初期費用のすべてを融資で補えるとは限りません。

物件価格の一部を頭金で補うことを求められることがほとんどで、頭金を用意できなければ不動産投資を開始することすらできない可能性があります。

ワンルームマンション投資は投資規模が小さく、初期費用が少ないため、頭金を多く用意できない人でも始めやすい点がメリットです。

頭金が不要というわけではありませんが、投資のハードルが低い点が魅力といえるでしょう。

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●単身世帯の増加によりニーズが高い

少子化によって人口は減少傾向にあるものの、世帯数は増加傾向にあります。

その理由は、単身世帯が増加しているためです。

ワンルームマンション経営は、主に単身世帯向けの経営形態で現在の需要に合っているため、安定した賃借人(借り手)の確保が期待できます。

高い入居率を維持できる可能性が高く、収支が安定しやすいでしょう。

●管理の手間が少ない

一棟投資や一戸建て投資の場合、管理の対象範囲が広いので負担も重くなります。

そのため、負担を軽減するため、入居者満足度を向上させるために、不動産会社に管理を委託するのが一般的です。

ワンルームマンション投資は、居住スペース(専有部分)と入居者の管理だけで済みます。

自分自身で入居者を募集、物件を管理すれば管理委託費や仲介手数料がかかりません。

経費を抑えれば実質利回りが高くなるため、収益性の安定化を図ることができるでしょう。

ワンルームマンション投資のデメリット

ワンルームマンション投資にはデメリットも伴います。

ワンルームマンション投資で成功するには、デメリットも理解した上で対策をしっかり練ることが大切です。

ワンルームマンション投資のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・他の投資用物件と比べて空室リスクが高い
    ・修繕積立金や管理費が発生する
    ・売却時の買い手が限られる

それぞれのデメリットについて徹底解説していきます。

●他の投資物件と比べて空室リスクが高い

一棟投資の場合、全室が空室にならない限り家賃収入を得られます。

しかし、ワンルームマンション投資は退去によって部屋が空室になると家賃収入が0円(ゼロ)になるので注意してください。

入居者が現れるまでの一定期間は、家賃収入が得られず自己資金でローン返済を行うことになります。

赤字経営が続いた場合は返済に支障が生じ、返済のために物件を売却しなくてはならない可能性も。

上記のような失敗を回避するためには、ローンの返済ができる程度の資金力を確保してから賃貸経営を開始する、投資によって得た利益を万が一に備えて確保しておくことが大切です。

●修繕積立金や管理費が発生する

区分マンションは管理をマンション管理会社に委託しているケースが多いです。

ワンルームマンションは区分マンションに該当するため、マンション管理会社の指示に従い、修繕積立金や管理費を納めなくてはなりません。

「修繕積立金を徴収されても部屋がきれいになるのであれば問題ない」と考えた人もいるかもしれませんが、修繕積立金を使った修繕の範囲は廊下や階段などの共有部分のみです。

経年劣化による室内の修繕費用は基本的にオーナー負担となり、経費が多くかかることによって利回りが低くなりやすいという点に注意が必要です。

●売却時の買い手が限られる

ワンルームマンションは投資性が高く、自身の居住用マンションとして購入する人は限られます。

そのため、売却したくてもなかなか買い手が見つからない可能性があるので注意してください。

買い手が見つかりにくいということは、相場より安く売り出すことによって売却価格が低くなりがち、損をするリスクが高いということを意味します。

ファミリー向けの区分マンションは、投資用・居住用の両方で需要が期待できます。

ワンルームマンションと比較すると、好条件での売却が期待できるでしょう。

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ワンルームマンション投資を成功へと導くポイント

ワンルームマンション投資を成功へと導くには、メリット・デメリットを踏まえながらポイントを押さえつつ運用を開始することが重要です。

ワンルームマンション投資を成功へと導くポイントとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・需要の期待できる物件を選択する
    ・入居者のいる中古物件を購入する
    ・頭金を増やして返済負担を抑える

それぞれのポイントを詳しく紹介していきます。

●需要の期待できる物件を選択する

空室期間を短く抑えるためにも、需要の高い立地条件を備えた物件で投資を始めることが重要です。

例えば、地方よりも需要が期待できる東京都心で物件を探す、駅近(徒歩圏内、なるべく5分以内)、主要沿線、ターミナル駅へのアクセスが良いエリアなどです。

病院やコンビニ、スーパー、ドラッグストアなどの日常生活に欠かせない施設が近い、築年数が浅く新しい設備が導入されているなどの点も加わればさらに安定した需要が期待できるでしょう。

●入居者のいる中古物件を購入する

入居者のすでにいる中古物件であれば購入後すぐに家賃収入が得られます。

新築の場合は入居付けに苦戦すると、購入からしばらくは返済負担だけが生じるおそれがあります。

また、売り出されている部屋だけでなくその他の部屋の入居状況を確認することも重要です。

その理由は、高い入居率を維持できている場合であれば人気の物件であると判断できるためです。

決して安い買い物ではないため、総合的に投資価値の高い物件かどうかをしっかり判断しましょう。

●頭金を増やして返済負担を抑える

金利が同じ場合でも、頭金を増やすことで借入額を減らせるため、月々の返済負担を軽減できます。

月々の返済負担を軽減できるということは、空室が生じても預金や給与の一部を返済に充てることにより耐えられる可能性が高まります。

築年数の経過とともに将来的に家賃が下落する、空室期間が長くなっても耐えられるようにするためには、無理のない資金計画(返済金額)を立てることが大切といえるでしょう。

NSアセットマネジメントのセミナーに参加することで、少額で購入した物件で高い売却益、利回りを得る方法を学べます。

自己資金を増やしながら投資を拡大したい、頭金を増やしたい人は、一度セミナーに参加してみることをおすすめします。

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各経営形態の特徴を把握することが不可欠

相続税の節税効果を得たい、副収入を確保したいなど、さまざまな目的で不動産投資を検討している人も多いと思います。

しかし、不動産投資を始めた人が、全員安定した家賃収入を得られるわけではありません。

投資判断を誤った場合、大切な資産を減らすおそれもあるので注意が必要です。

不動産投資を成功に導くには、各経営形態の特徴を把握し、対策を練ってから臨むことが重要です。

不動産投資初心者の場合、専門家に相談してサポートやアドバイスを受けながら臨みましょう。

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