ステップ4:売却益1,000万を実現 高利回り◯◯◯◯◯◯投資とは?!

こんにちは。
株式会社NSアセットマネジメントの藤山大二郎です。

本題に入る前に1つお知らせです。

  • ・今、多額のローンを組むのは控えたい。
  • ・金融機関から融資を断られている。

などの理由で物件を買いたくても買えない方には、手持ち資金だけでも買えて大きな利益を狙える、そんな物件をお勧めします。

その一つが「空き家」。

  • ・なぜ今、空き家が狙い目なのか?
  • ・どういう条件の物件を狙ったら良いのか?
  • ・実際の成功事例

などを無料WEBセミナーで解説しています。

是非奮ってご参加くださいませ。

前回のメール講座では「空き家をお宝に変える3つの投資法」の1つ目として、地方の築古戸建を活用した投資法をお伝えしました。

格安で物件を購入し、リフォームは最低限に。

初期コストをかけないことで需要のある賃料設定にしても十分高利回りを実現出来る、というお話でした。

今日のメール講座は・・・

売却益1,000万を実現 高利回り◯◯◯◯◯◯投資とは?!

というテーマで、「空き家をお宝に変える3つの投資法」の2つ目をご紹介していきたいと思います。

「売却益1,000万を実現 高利回り◯◯◯◯◯◯投資」

この◯に当てはまるキーワードは何か、お分かりになりますか?

正解は「シェアハウス投資」でした。

かぼちゃの馬車事件などで良く無いイメージもあるので、不動産投資未経験や初心者の方は、「本当に大丈夫?」と思われるかもしれません。

私たちがお勧めするシェアハウス投資は今の市況でも再現性が高く、十分に利益を出すことが可能な取り組みとなっています。


■どんなスキームなの?

空き家戸建を格安で購入し、シェアハウス用に間取り変更、最低限のリフォームを行い活用する投資法です。

具体的には以下の条件で物件探しスタート。

  1. 1R家賃4万円以上で客付できるエリア(関東圏だと山手線沿線の駅から40分以内)
  2. 木造(在来工法)
  3. 5部屋以上確保出来る2,000万円以下の戸建

このスキームにおけるターゲットが求めているものは「好立地に安く住むこと」です。

最寄り駅から徒歩15分圏内、関東ですと山手線沿線の駅から40分以内の立地は必要不可欠。

また、戸建を間仕切りして部屋を増やし、シェハウスにするので木造である必要があります。

築古戸建投資と同様に、物件をオシャレにする為の高額リフォームはNG。

なぜならリフォームに費用をかければかけるほど利回りは低くなってしまうからです。

賃料を上げるとその分客付が大変になる為、とにかく最低限のリフォームで賃料を3万円台に設定し、高利回りを狙います

戸建をシェアハウスに改築することで1棟貸しよりも賃料UP。

昨日お伝えした築古戸建投資よりは取り組み金額は上がるものの、好立地・高利回りを実現することができます。

  • 土地値近くで物件を購入出来れば高い売却益も狙える、
  • 持ってもよし、売ってもよしな投資法なんです。

■シェアハウスに対する疑問や懸念

「シェアハウス」と聞くと、こんな疑問を持つ方もいらっしゃると思います。

シェアハウスに需要はあるの?

新築やオシャレな高額家賃のシェアハウスは供給過多ですが、家賃3万円台のシェアハウスは非常に需要が高いと言えます。

国土交通省が出している「シェアハウスに関する市場動向調査結果について」(調査時期平成27年8〜9月)で、シェアハウスの家賃は月額4〜5万円未満が24.6%、次いで5〜6万円未満が29.0%、6〜7万円未満が18.8%となっており、家賃4万円を下回る価格設定は10.1%とかなり少ないことが分かります。

この価格帯を希望する層を狙っていくのがポイントです。

シェアハウスは規制があるのでは?

以前は規制が厳しかったものの、現在はかなり緩和されています。

空き家増加の背景もあり、既存の建物を活用することが国全体で重要視され始めました。

2019年6月には建築基準法が改正され、既存の建物の活用に対する規制の合理化(緩和)がなされました。

これにより

・3階建ての一戸建住宅を特殊建築物にする場合に、耐火建築物にしなくてもよい

・用途変更に伴う建築確認は、延べ面積200平米未満までは不要となる

となり、既存の建物をシェアハウスに転用するにあたり耐火建築物にしたり、200平米以下であれば建築確認の申請をする必要がなくなったのです。

管理が出来るか不安です。。

入居者トラブルや共有スペースの掃除など、管理に不安を感じる方は多いと思います。

シェアハウスの管理体制については以下の4種類があります。

・管理委託型

・100%自主管理型

・入居者当番制

・入居者管理型

  • ・管理委託型
  • シェアハウスの管理会社にお任せするという方法です。
  • メリットは管理を丸投げできて楽だということ。
  • ただ、シェアハウスの管理会社は少なく、管理料は賃料の15〜20%程が一般的で、管理料が高いことがネックとなります。
  • ・100%自主管理型
  • 大家自身で管理を行う方法です。
  • メリットは収支が最大化することですが、一方で手間がかかって面倒というところがデメリットになります。
  • ・入居者当番制
  • 入居者に掃除や管理をやってもらうという方法です。
  • メリットは費用がかからないこと。
  • 入居者同士で当番通りに管理が出来れば問題無いのですが、掃除をやらないなどで諍いが発生する可能性があります。
  • ・入居者管理型
  • 入居者の中で一人責任者を決めて、その分家賃を割安にするなどで管理を依頼する方法です。
  • 例えば入居希望の方がいれば、一次受付を大家が行い、現場での案内は管理者が行うなどが可能です。
  • 管理者がサボる可能性はありますが、大家として管理は楽ですし、そこまで費用がかからない為オススメです。


■まとめ

  • ・好立地低家賃であればシェアハウス需要あり
  • ・過度なリフォームはNG!入居者に求められている価格設定で高利回りを実現
  • ・なるべく安く物件を購入することで高い売却益も狙える

今回は空き家戸建をシェアハウスに改装し、活用する方法についてご紹介しました。

  • ・具体的にどんな物件がシェアハウスに向いているの?
  • ・シェアハウスを活用するにあたり注意すべきことってあるの?
  • ・本当に最低限のリフォームで客付が出来るの?

このような情報についてはセミナーでご説明しています。
気になる方は、是非空き家再生投資プログラムセミナーにご参加ください!

次回の講座は・・・

国の補助金を活用 ◯◯◯◯◯◯◯◯住宅投資とは?

と言うテーマで、空き家をお宝に変える「3つの投資法」の3つ目をご紹介していきたいと思います。

国の制度を利用し、自己資金をなるべく使わず空き家の物件価値を高める方法になります。

ぜひ見逃さずにチェックしてみて下さい。

次回の講座も楽しみにお待ち下さい。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

「再建築不可物件」を使った不動産投資は、誰にでもできる簡単な方法でありません。 しかも、「投資」ですから、リスクはそれなりにあります。 それでも、リスクよりもメリットの方が大きいとも言えます。 その理由と、私たちの具体的なサポート内容などをセミナーでご説明いたします。 また、質疑応答の時間も用意しておりますので、ご不明な点はどうぞ遠慮なくお尋ねください。

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