ステップ5:国の補助金を活用 ◯◯◯◯◯◯◯◯住宅投資とは?

こんにちは。
株式会社NSアセットマネジメントの藤山大二郎です。

前回の講座では「空き家をお宝に変える3つの投資法」の2つ目、空き家戸建をシェアハウスに転用する投資法について

・最低限の改装を行い、低家賃で高利回りを実現
・物件をなるべく安く購入し、高い売却益も狙える

こんなお話をしました。

さて今日の講座は・・・

国の補助金を活用 ◯◯◯◯◯◯◯◯住宅投資とは?

というテーマでお話していきたいと思います。

日本では、高齢者、障害者、子育て世帯など、住宅の確保に配慮が必要な方が今後も増加していくと言われています。

賃料の低い住宅を求めている層は増えていく一方、公営住宅の大幅な増加は難しく、国土交通省が出している資料によると平成26年、東京では公営住宅に住むことが出来る倍率は22.8倍、全国平均でも5.8倍と言われています。

(出典元:国土交通省「参考資料」https://www.mlit.go.jp/common/001139782.pdf)

公営住宅に住みたくても住めない方(=住宅確保要配慮者)は非常に多いとされています。

その住宅確保要配慮者を救う為の施策として国が設けた制度が今回の投資法のキーとなる、「セーフティネット住宅」です。


■空き家の不動産価値を高めてくれる制度?!

ステップ1でもご説明しましたが、空き家の戸数は年々増加しています。

(出典元:「平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計 結果の概要」https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/g_gaiyou.pdf)

空き家は犯罪の温床となる他、害虫や害獣の発生、景観劣化、地方過疎化促進など街全体にとって悪影響を及ぼす可能性があります。

そういった背景から空き家が増え続けることを問題視し、増え続ける空き家を活用して住宅確保要配慮者が暮らせる家を増やすことが「セーフティネット住宅」の狙いです。


■セーフティネット住宅の登録基準

  • ・床面積25㎡以上であること
  • ・シェアハウスの場合専用居室の床面積9㎡以上、住宅全体の面積15㎡×居住人数×10㎡以上であること
  • ・台所、浴室、トイレなど生活に必要な設備が揃っていること
  • ・一定の耐震性を有すること

登録基準は地方公共団体により厳しさに差がありますが、上記の基準をクリアした住宅はセーフティネット住宅として登録が可能となります。


■登録住宅が受けられるサポート

入居者受け入れにあたり必要な改修工事費の補助を受ける事ができる

この制度の一番のメリットは、改修費の補助を受けられることにあります。

補助金の対象となる工事は以下の4つ。

  1. バリアフリー改修工事
  2. 耐震改修工事
  3. 間取り改修工事
  4. 子育て世帯対応改修工事

→この4項目については各工事の補助金が上限100万円/戸まで支給されます。

また、上記4項目に含まれない工事でも補助金上限50万円/戸が支給されることがあります。

補助金額は、上記の”上限額”または”補助対象工事費の1/3”のいずれか少ない方となります。

物件の価値を高めることは不動産投資家にとって非常に重要ですが、その費用を国や自治体が補助してくれるのはとてもありがたいですよね。

家賃補助制度がある

セーフティネット住宅として登録するということは、所得が高くない方に物件を貸すことになるということです。

社会貢献として素晴らしい投資法ではありますが、一方で滞納の可能性が高く、一般的な賃貸と比べリスクがあります。

そこで、低所得者が入居する際、負担を軽くする為に下げた家賃の減額分に対して1戸あたり毎月最大4万円の補助を最長10年間受け続ける事が出来ます。(自治体によっては最長20年)

下げた分の家賃を補助金で賄うことで、入居者から安定して家賃回収が出来、リスクを軽減する事ができます。

登録した空き家、空室を国が管理する専用HP上で宣伝してもらえる

登録した戸建や空室をセーフティネット住宅情報提供システム(https://www.safetynet-jutaku.jp/)に掲載してもらうことが出来ます。

要配慮者が住宅を検索する為のサイトであり、客付をする上で有効な媒体と言えます。


■でも、リスクもあるんじゃないの?

この投資法にも当然リスクはあります。

例えば

  • ・住宅確保要配慮者の入居は拒めないのではないか
  • ・登録手続きに時間(手間)がかかるのではないか
  • ・入居者が高齢の場合、孤独死の可能性があるのではないか

などです。

住宅確保要配慮者の入居は拒めない?

一般的な賃貸では、入居不可の属性を設定する事ができます。

しかし、セーフティネット住宅として登録する住宅には入居不可の設定が出来ません。

入居を拒む属性の設定は出来ないものの、入居を認めると設定した属性以外を拒む事は可能となります。

例えば、住宅登録時に「高齢者のみ入居を拒まない」とした場合、高齢者であることを理由に入居を拒むことは出来ませんが「低収入で家賃滞納の不安がある」ことを理由に入居を拒むことは出来ます。

また、「生活保護受給者については、”住宅扶助費等を代理納付する場合には”入居を拒まない」など、条件を付けることで、代理納付に賛同する方以外を拒む事が出来ます。

登録手続きは面倒?

物件を登録するためには、申請書のほかに、以下のような書類の提出が必要になります。

  • ・付近見取り図
  • ・配置図
  • ・各階平面図
  • ・建築確認済証
  • ・耐震基準に適合していることが確認できる書類

このように複数の書類が必要になる為、手間や時間がかかるということがデメリットとなります。

ただ、東京都の場合2018年7月から電子申請が可能になり、2018年10月には登録申請手数料も無料になった為、ある程度緩和はされたと言えます。

リフォーム費用を補助してもらえるなどリターンは大きいので、この位の手間はかけるべきでしょう。

入居者が高齢の場合、孤独死の可能性があるのでは?

身寄りの無い高齢者が入居する場合、孤独死の可能性は避けられません。

孤独死した場合、その部屋のみならず前後左右の部屋の入居者が引っ越してしまう、空室が埋まらないなどの問題が発生します。

リスクヘッジとして、「最初から事故物件を格安で買う」というのも一つの手です。

(※写真はイメージです)

事故物件であれば相場の約半額で購入する事が出来ます。

また、孤独死を防ぐ為、有料の見守りサービスを使うというのも手です。

定期的に自宅を訪問し安否を確認してもらえるものや、毎日指定した時間にオペレーターから電話をさせるものなどさまざまなサービスがあります。

市町村によっては見守りサービスを提供しているところもあるので、一度確認していただくことをお勧めします。

また、保険をかけてリスクヘッジすることも可能となります。

最大12ヶ月分の家賃保証、最大100万円のリフォーム費用、清掃、脱臭、遺品整理費用負担など。

弊社のグループ会社で保険を取り扱っている為、気になることがあればお気軽にお問い合わせください。


今回はセーフティネット住宅を利用した投資法についてご紹介しました。

国の補助金を利用して物件価値を高めることが出来るのはかなりプラスですよね。

また、この投資法は社会貢献という意義も見出す事が出来ます。

空き家を活用する場合は合わせて利用を検討出来ると投資の幅もぐっと広くなることでしょう。

次回の講座は・・・

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