初心者が新築ではなく、中古アパートの経営から始めるべき2つの理由

早期リタイアや、老後の生活も考えて、「アパート経営を勉強中」という方もおられることと思います。一方で、不動産投資は「9割の人が失敗する」という話を聞かれたことがあるかも知れません。 この数字が正しいかはともかくとして、確かに失敗する人がいるのは事実です。

また、不動産投資は金額が大きくなりますから、失敗した時のダメージは決して小さくはありません。 こうした点を考えると、「やっぱりアパート経営はやめておこうか・・・」と迷われることもあるかと思います。 しかし、不動産投資は正しい基本知識を身につけていれば、失敗する確率はほぼ無くせます。

もちろん「絶対に失敗しない」とは申しませんが、殆どの失敗は「正しい知識」を身に着けていれば回避できます。 とはいえ、アパート経営の勉強をしていくと、自分ではなかなか判断できない点も出てきます。

例えば、アパートを買うにあたり、「新築が良いのか? それとも中古が良いのか?」といった点です。 結論から申しますと、初心者には「中古アパート」をお勧めいたします

なぜなら、新築は初心者にはハードルが高いからです。しかし、中古アパートであれば、毎月安定した収益を出しやすく、価格的にも損をしにくくなります。 とはいえ、「とにかく中古の物件を買えばよい」という単純な話でもありません。

同じ中古アパートでも、収益を出しやすい物件と、そうでない物件があるからです。 そこで、「どういう物件なら収益が出るのか?」を見分けることも重要になります。
そこで、当記事では

1.初心者は新築ではなく、「中古アパート」の経営から始めるべき2つの理由
2.ただの「中古アパート」ではなく、ある程度のリスクをとった物件に投資すべき理由
3.リスクをとりつつも、失敗しない「中古アパート探し」の基本
4.アパート探しは「利益が出るか?」も考える。
5.良い物件を探すための、「見る目」を養う方法

といった、アパート経営を始めるにあたり必要な、5つの基本的なポイントをお伝えいたします。 当記事をお読みいただければ、なぜアパート投資は新築よりも中古の方が良いのか、その理由が明確に理解できるでしょう。

また、「収益の上がる物件」を探すうえでのポイントを理解していただけることと思います。

1.初心者が「中古アパート」の経営から始めるべき2つの理由

初心者が「中古アパート」の経営から始めるべき2つの理由

様々なサイトやブログで、アパート経営に関する情報が発信されています。そのような情報の中で、「アパートは新築が良い」という記事を目にされた方もおられるかも知れません。

ような記事で新築が勧められている理由としては、「中古は修繕が必要になる」、「リノベーションしないと空室になりやすい」といった点が挙げられていると思います。一見すると筋が通っていますので、何となく「やっぱり新築が良いのかな?」と感じられるかも知れません。

しかし、現実を考えますと、初心者は新築ではなく、中古アパートの経営からスタートすべきです。なぜなら・・・

  1. 新築アパートはハードルが高く、初心者にはまずお勧めできない。
  2. 中古アパートには「中古ならでは」のメリットがある。

そこでまずは、なぜ新築アパートは初心者にとってハードルが高いのか?その理由をお伝えいたします。

1-1.新築アパートのハードルが高い理由

新築アパートには、大きく分けて2種類あります。

  1. 建売業者から買うパッケージになっている新築アパート
  2. 自分で土地から探して企画する新築アパート

順番にご説明いたします。

1-1-1.「新築の建売」は割高で儲からない

まず1番目は、いわゆる「新築の建売」です。
こうした物件は、大手のハウスメーカーや上場しているアパートメーカーなどもたくさんありますので、ご存知の方も多いと思います。 しかし、最初に結論から申しますと、自己資金があまりなく、普通のサラリーマンが行う不動産投資の場合、こういった建売の新築アパートは絶対におすすめできません。

新築の建売は、全て任せきりで不動産が取得できるので、忙しいサラリーマンにはメリットがあると感じられるかも知れません。しかし、その分たくさんの利益が乗せられており、残念ながらキャッシュフローが出るような物件は殆ど存在しません

不動産は購入時に割安で購入できるかどうかで、ほぼ勝負が決まります。しかし、新築に関しては、相場から安くなることはほぼなく、一番高い状態の商品になってしまいます。

1-1-2.自分で土地から探す手法は失敗しやすい

次に2番目の、「土地探しから全て自分で企画する新築アパート」に関してはどうでしょうか? この投資手法は非常に旨味があり、これからの市況でとても有効な投資手法だと思います。

関係各所の利益が乗せられた「建売の新築」とは異なり、土地探しから企画、建物の完成まで、企画業務を自分で行いますから、その分だけ割安に建てることができます。 私の感覚ですと、例えば建売業者が1億円で売っているものを、自分で土地から探して建てれば、全く同じ場所に同じものを8000万円程度で建てることができます。

つまり、買った時点で2000万円の含み益を持っていることになりますから、割安な物件と言えます。 しかしながら、この手法を自分一人でやるのはお勧めできません。なぜなら、土地探しから建物を建てるまでに、相当の知識や関係各所との信頼などが必要になるからです。

これらを全て自分で行うには、かなりハードルが高いと言えます。 また、初めて新築にトライするような初心者の方ですと、「思った通りの建物が建てられなかった」などの失敗を必ずしてしまいます。金額も大きくなりますから、もし思った通りの物件が建てられなければ、当初想定した収支からも外れてしまうことになります。

このように、自分で全て企画する投資手法は、初心者がチャレンジするにはリスクの高いため、経験が豊富で、建築にも詳しい方でなければお勧めできません。 初心者がトライする場合は、必ず詳しい方のサポートを受けながら進めてください。

どなたか詳しい方が周りにいて、その方のサポートを受けられるのでしたら、大きな利益を安定して得ることができる良い投資ができると思います。

1-2.中古アパートならではのメリット

では、なぜ初心者には「中古アパート」からスタートするのが良いのでしょうか? 
これを理解するためには、日本のアパート市場の傾向について知っていただく必要があります。

日本の市場では「新築」がとても気に入られる傾向があり、新築には「プレミア価格」が乗せられています。このため価格は新築時が一番高く、その後5年~10年で急激に落ちていきます。

例えば、新築時に1億円もする物件であっても、5年~10年で急激に価値が落ちていることは珍しくありません。 この価格の下落は築15年くらいまで続きます。

ところが、築20年~25年くらいからは急落せず、徐々に価格が落ちていきます。その後は土地だけの価格になり、それ以上落ちることが無い、といった中古ならではのメリットが出てきます。建物にはそれぞれ耐用年数がありますので、減価償却によっても価値は落ちていきます。

しかし、実勢価格で見ますと、ある程度落ち切るとそこからは緩やかに価値が落ちていく傾向にあります。 ですから、一番高い新築物件よりも、 価格が落ち切って、そこからあまり落ちない(または土地の価格が残る)築20年前後の中古物件は損をしにくくなります

これが、初心者に中古アパートをお勧めする理由です。
また、築20年前後の中古物件は新築と異なり、利回りも上がってきます。そうした面でも、毎月の収益を出しやすく、安定した投資をしたいという初心者には中古アパートへの投資をお勧めいたします。

2.中古アパート探しで「リスク」を取るべき理由

中古アパート探しで「リスク」を取るべき理由

実は昨今、アパートは投資先として人気が高く、競争が厳しくなっています。よって、良い物件はすぐ売れてしまいます。また不動産投資バブルで売り手市場のため、割安で買うことも難しくなっています。

例えば、以下のサイトにあるグラフからも分かりますように、ここ数年アパートの価格は上昇を続けています
投資用一棟アパートの価格が3ヵ月ぶりに上昇」(外部サイトへリンクしています)

そこで、初心者がアパート投資に参入するには、ある程度の「リスク」を取る必要があります。もちろん「リスクを取る」と言いましても、「無茶をする」ということではありません。

あくまでも、「ロジカルに考えて、リスクを取っていきましょう」という意味です。 私がお勧めするのは、地方・田舎エリアというリスクを取って、「中古一棟物アパート」を狙う方法です。もちろん決して容易ではありませんが、地道に調査を重ね、物件を選び抜いていけば「田舎で満室経営」も十分可能です。

そして、通常より割安に購入できるため、利益も高められます。 では、田舎・地方でどうやったら「高稼働物件」を探せるのでしょうか? 次に、その基本的な考え方をお伝えいたします。

3.地方・田舎で「高稼働物件」を見つけるは?

地方・田舎で「高稼働物件」を見つけるは?

アパート投資に限らず、不動産投資全般に言えることは、「物件選び」でほぼ勝負が決まることです。アパートであれば、間違った物件を買ってしまうと「入居者が集まらずローンも返せない」ということが起こり得ます。

とはいえ、アパート探しの基本的な理屈は単純です。要は、「そのエリアに需要があって、供給が少ない物件」を選べばよいのです。こうした物件であれば、「入居者が集まらない」といったリスクはかなり抑えられます。

もちろん、「土地勘のある場所で物件を探す」というのも良い方法だと思います。しかし、正しい知識を身に着ければ、土地勘が無いエリアでも物件探しができますから、選択肢を広げることができるでしょう。

では、どうやって「需要があって供給が少ない」物件を探したら良いのでしょうか? 詳しい方法については、こちらの記事を参照してください。
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

ここでは一つだけ注意点をお伝えしたいと思います。それは、「思い込みで探さない」ことです。

例えば、「駅周辺なら必ず需要がある」とは限りません。特に田舎は車社会ですから、駅はあまり関係ない場合が少なくありません。 また、需要のある間取りもエリアによって大きく異なります。仮にファミリー向けの需要が多いエリアで、単身者向けの物件を買ってしまうと、当然ながら空室リスクが高まります。

ですから、「ここならワンルームの需要はあるだろう」といった思い込みで動いてはいけません。 こうした情報も、ネットを活用すれば大抵のことは分かります。ですから、決して思い込みで動かずに、しっかりと調査を重ねることが欠かせません。そうすれば、「田舎で常時満室」も決して不可能なことではありません。

4.アパート探しは「利益が出るか?」も考えよう

アパート探しは「利益が出るか?」も考えよう

アパート探しで大事なのは、稼働率の高さだけでなく、「しっかり利益(キャッシュフロー)が出ること」も重要です。 時折、「アパート経営は赤字になっても節税になるから大丈夫」といった話をする人もいます。

しかし、そもそも不動産投資をするのは「儲けるため」のはずです。そうであれば、「赤字になっても良い」という考え方は本末転倒ではないでしょうか? やはり物件を選ぶ際にも、「このアパートは最終的にキャッシュフローがプラスになるのか?」をしっかりと見極める必要があります。 中古アパートに限らず、物件を保有すると

  1. 物件購入にかかる費用
  2. 年間を通してかかる費用
  3. ローンの返済や税金

といったこうこうしたこうした といった費用がかかってきます。そこで、こうした費用を支払って、それでも「利益(キャッシュフロー)が出るかどうか?」もしっかりと計算する必要があります。
詳しくは、こちらの記事を参照してください。
案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

加えて、中古アパートには、

  1. 水道管の交換など、ある程度大きな修繕が必要
  2. 内装がかなり荒れているなど、大きなリフォームが必要

このような物件もありますから、必ず購入前に現地に行って、現状を自分の目で細かくチェックしましょう。その上で、修繕しても利益が出るかどうかをしっかり計算する必要もあります。

決して、ネット調査だけで購入を決めてはいけません。 もしリノベーションまで考えるのでしたら、やはり最終的にキャッシュフローがプラスになるかどうかから判断していくべきです。

5.購入は焦らず、まずは「見る目」を養おう

購入は焦らず、まずは「見る目」を養おう

「これはキャッシュフローが出る」と確信の持てる良い物件が見つかって、購入までできる確率は決して高くありません。ですから、とにかくたくさんの物件を見る必要があります。

そこで、まずは毎日物件を探すことを今日から習慣にしましょう。毎日見続けていくうちに、物件を「見る目」が養われていくはずです。 また、これから本格的に物件探しを始めると、資料請求をした業者から売り込みがかかることもあります。

中には魅力的に思えるオファーもあるでしょう。でも、絶対に焦って購入しないようにしてください。 業者の言うことを鵜呑みにせず、まずは物件を客観的に分析し、冷静に利益ができるかどうか計算できるようになりましょう。

6.まとめ

  1. 新築は初心者にはハードルが高いため、アパート経営は築20年程度の「中古一棟購入」からのスタートがお勧めです。
  2. アパート投資は競争が激しいので、「地方・田舎」というリスクを取りましょう。
  3. そのエリアで需要があり、かつ供給の少ない物件を探しましょう。
  4. 各種費用を支払っても、しっかり利益の出る物件を選びましょう。また、大きな修繕が必要な場合、あるいはリノベーションまで視野に入れているなら、それらの費用を払っても収益が出るかどうかをしっかりと確かめましょう。
  5. 物件探しを毎日しましょう。そして、焦って購入せず、まずは「見る目」を養いましょう。

今回お伝えしたのは、ごく基本的な考え方や方法です。そこで、アパートを始めとする収益物件への投資について更に詳しいことをお知りになりたければ、以下の記事も合わせてご覧ください。 「案外難しくない「収益物件」の満室経営&黒字化の7つのポイント

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