空き家をリフォームして収益を上げる!相場を抑えて変身させる術

人口が減少局面に入っている日本では、空き家の増加が問題となっています。

しかし、空き家をリフォームすることによって

  • ・快適な家に変身させることができる
  • ・空き家が再生されることによって街の雰囲気が改善する
  • ・リフォームした空き家を賃貸経営することで家賃収入を得られる

をはじめ様々な利点もあります。

この記事をご覧の方の中には、

  • 「両親から実家の一戸建て住宅を譲り受けたもののすでにマイホームを所有していてどう活用もしくは処分して良いか悩んでいる。」
  • 「できるだけ早く空き家を売却または賃貸に出し、確実な収入を得たい。リフォームにはいくらかかるか費用が知りたい。」
  • 「空き家をリフォームしようと思うが、どこに相談すべきか、また会社を選ぶポイントを知りたい。」
  • 「空き家のリフォームを考えているが、実際どうなのか事例を知りたい。」

など、お考えではないでしょうか?

この記事では、

  • 空き家をリフォームするメリット
  • 空き家をリフォームする費用の相場
  • リフォームの工事日数はどれくらい?
  • リフォーム費用を抑える方法
  • 空き家のリフォームに関する補助金制度
  • 売却目的の方に空き家リフォームに関するアドバイス
  • リフォームに活用できるローンについて
  • 空き家をリフォームした実例紹介
  • リフォームの相談は誰に?会社選びのポイント

についてご紹介します。

この記事を読んで、空き家の活用についての不安解消につながると幸いです。

1.空き家をリフォームするメリット

空き家をリフォームするメリット

空き家をリフォームするメリットは、冒頭でお伝えした利点を含め下記の点があります。

  • ・快適な家に変身させることができる
  • ・空き家が再生されることによって街の雰囲気が改善する
  • ・リフォームした空き家を賃貸経営することで家賃収入を得られる
  • ・空き家を所有し続けることによって固定資産税が優遇され税制面で有利である
  • ・建物の資産価値を高められる

空き家を維持管理する場合にかかる費用としては固定資産税があるほか、都市部に空き家がある場合は都市計画税も納める必要があります。また、状況に応じて火災保険の費用も必要となります。

空き家を解体すると、建物が建っているときと比べると固定資産税が跳ね上がります。住宅用地が200m²以下の場合、空き家を解体すると固定資産税が6倍となってしまいます。その点、空き家を所有していれば固定資産税も優遇されます。

しかし、空き家をそのままの状態で放置しておくと外観に傷みが目立つようになり、台風などで強風が吹いた場合は屋根が飛ばされることもあります。それによって、近隣の住民に迷惑をかけてしまうことが考えられます。

空き家を放置することなくリフォームをしておけば、空き家が新しく生まれ変わるために資産価値が高まります。空き家に入居する人がいれば街全体に活気も生まれやすくなるでしょう。

空き家をリフォームすることは、税制面でも有利になるだけでなく、街の雰囲気を良好に保つという観点からみてもメリットといえるのです。

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2.空き家をリフォームする費用の相場

空き家をリフォームする費用の相場

空き家のリフォームの相場はいくらかかるのかを見てみましょう。

「空き家のリフォームした場合」と「空き家を更地にした場合」の費用の相場をご案内します。
おおよその相場を知っておけば、リフォームするか、それとも更地にするかを判断しやすくなります。

2-1.空き家リフォームの相場

空き家全体をリフォームしたときの相場と部分的なリフォームをしたときの相場を紹介します。

空き家の全体をリフォームする場合

全体をリフォームする場合、改修の規模によってはリフォームではなくリノベーションとなる場合があります。

  • リフォームとは建物に傷みが生じている部分を修繕することを意味し、リノベーションとは大規模な工事を実施して建物に新たな価値を加えることを指します。

家のリフォームがリノベーションとなる理由としては、浴室やキッチン、トイレなどの配置を全て変更し、家の中全体を使いやすい状況に変えるため、家の機能に付加価値がつくためです。

家全体のリフォームを行う場合の相場としては1m²あたり10万~15万円程度が相場となります。建物の床面積が50m²である場合、リフォームの費用は500万~750万円程度と見込まれます。

水回りなど、部分的なリフォームを行う場合

水回りを部分的にリフォームする場合の相場は以下の通りとなります。

  • ・浴室  :50万~100万円
  • ・キッチン:30万~70万円
  • ・トイレ :15万~30万円
  • ・洗面台 :10万~20万円

それぞれを単独でリフォームする場合は、上記の価格の範囲内に収まるケースがほとんどですが、空き家をリフォームする場合は全てを交換する必要があること、さらに、壁面や床面など内装も古くなっているため、これらも一新する必要があります。

水回りを中心としたリフォームを行う場合の相場は1m²あたり5万~8万円程度が目安です。床面積が50m²の場合は、250万~400万円程度をみておくと良いでしょう。

その他の費用

家全体をリフォームする場合は、これまで使用していた古い家具なども処分する必要があるため、処分の費用もかかることになります。まだ使えるものであれば、リサイクルショップに引き取りをお願いすることも可能です。電化製品など、もう使えないものは処分する必要があるので、廃棄する際の料金は空き家を所有される地域の自治体にご確認ください。

また、家のリフォームをDIYで行う方法もありますが、大規模な工事をともなうため作業が長期化しやすいこと、そして、個人では作業を行いきれず、結果として業者に依頼するケースも多くみられます。

なお、DIYに関する内容については後述します。

2-2.更地にする場合にかかる費用

更地にする場合にかかる費用としては、建物の解体費用があります。1m²あたりの解体費用の目安は建物の構造によって異なり、以下の通りとなります。

  • ・木造 :1万円~1万2000円
  • ・鉄骨造:1万円~1万2000円
  • ・RC造 :1万5000円~1万8000円

仮に、床面積50m²の木造住宅で1m²あたりの解体費用が1万2000円の場合、解体費用は約60万円となります。なお、建物の立地条件などによって解体費用が高くなる場合があるので、あらかじめ解体業者に見積もりの依頼をしておくと良いでしょう。

また、建物を解体して更地にする場合、固定資産税は建物が建っていたときと比べると高くなります。住宅用地が200m²以下の場合、更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がるので注意が必要です。

3.リフォーム工事の日数はどれくらい?

リフォーム工事の日数はどれくらい?

リフォーム、あるいはリノベーションにかかる工期は建物の規模や老朽具合、採用する設備の違いによって異なるため、ケースバイケースとなります。ここでは、リフォームの種類ごとにおおよその工期を示します。

リフォームの種類 工期
家全体をフルリノベーション 3か月程度
キッチンリフォーム 1週間程度、大規模な場合は2~3週間
浴室リフォーム 1~2週間
トイレリフォーム 内装工事を行う場合1週間程度
洗面所リフォーム 壁面、床材の張り替え込みで3~5日程度

家全体をフルリノベーションする場合、新築工事と同様の段取りで行われるため、一般的なリフォームと比べると時間がかかります。

また、浴室、トイレ、洗面所のリフォームでは、ユニットバス交換なら2~3日程度、便器・便座交換、洗面台交換のみであれば1日で終わりますが、空き家のリフォームの場合は設備を取り替えるだけでなく内装工事も必要となるケースが大半となることから、日程に余裕をみておきましょう。

4.リフォーム費用を抑える方法

リフォーム費用を抑える方法

リフォーム費用を抑える方法としては、自治体の補助金制度を利用すること、DIYでリフォームを行うことなどがありますが、本質的な部分でコストを引き下げるためには以下の方法があります。

  • ・業者の選び方によってコストを下げる
  • ・設備、建築資材の選び方でコスト削減
  • ・間取りを工夫してコストを引き下げ
  • ・工事の進め方しだいでコスト削減が可能

例えば、リフォームを依頼する場合、ハウスメーカーに依頼すると割高となりますが、地元の工務店やリフォーム会社に依頼すれば割安でリフォームが行えます

また、設備や建築資材の選び方によってもコスト削減が可能です。高機能品の設備にこだわらなくても、設備として最低限の機能が備わっているシンプルなものを導入すれば、コストを抑えられます。

このことは、設備に限らず、建築資材においても同様です。コストを抑えるなら、内装材や壁紙もリーズナブルなものを選びたいところです。

そのほか、これまでの間取りを活かすことによってもリフォームのコストは引き下げられます。水回りなどを大規模に配置換えするとその分費用がかさみますが、配置換えを行わなければ費用を節約できます。

さらに、自分でできるところはDIYで、専門性の高い工事を業者に依頼する方法をとれば、工事費用の削減につなげられます。

4-1.自治体によっては補助金がある

リフォームの費用を抑える方法として、先の項目で自治体の補助金制度を利用することについて触れました。空き家をそのまま放置しておくと老朽化が進んで破損し、周囲が迷惑をこうむったりするほか、街の景観の悪化にもつながってしまいます。

そのようなことを防ぐため、各自治体では空き家の活用、または撤去がスムーズに行われることを目的として補助金制度を設けています。

自治体によって補助金の内容は異なりますが、大きく分けると以下の3種類となります。

  1. 空き家の除去に対する補助金
  2. 空き家の改修に対する補助金
  3. 空き家の取得に対する補助金

空き家を解体する場合は「空き家の除去に対する補助金」が利用できます。また、空き家のリフォームやリノベーションを行う場合には、「空き家の改修に対する補助金」を利用します。

そのほかにも、空き家を取得したい人を対象とした「空き家の取得に対する補助金」の制度もあります。

各自治体の空き家の補助金制度については、以下のサイトで参照できます。

空き家活用の匠

4-2.DIYでリフォーム費用を抑える

空き家のリフォームの費用を抑えるのに効果的な方法としては「DIY」があります。DIYで空き家のリフォームを検討している場合は、メリットとデメリットについてあらかじめ把握しておきましょう。

国が推進している空き家DIY

空き家DIYは「DIY型賃貸借」という形で国が推進しています。

DIY型賃貸借とは、賃貸物件であっても借り主がDIYを行ってリフォームを行える貸借契約の形です。

水道工事や電気工事など、専門性の高い工事に関しては専門業者が行いますが、それ以外のリフォームであれば個人で行えるため、「室内を自分の思い通りの形に仕上げたい」という考えを持つ借り主としては、魅力的な物件に映ることでしょう。

また、空き家の所有者としても、リフォームを行うことなく貸し出すことができるため、空き家の有効活用としては最適な方法といえます。

4-3.空き家DIYのメリット・デメリット

空き家DIYのメリットは費用を抑えられる点です。業者に依頼すると、材料代のほかに人件費もかかることになりますが、自分自身でDIYを行えば材料代だけで済みます。ホームセンターなど、建築資材を安く販売している店を利用すれば、材料代を抑えることも可能です。

空き家DIYのデメリットとしては、自分自身ではDIYができない場合もあることです。個人で作業を行う場合、業者と比べると知識や経験が少ないために、想定していた作業が完成しないことも十分にあり得ます。

そうなるとあらためて業者に依頼しなければならなくなり、結果的に高くついてしまう場合もあります。空き家DIYを行う場合は、自分自身ではどのような作業が可能か、ということをあらかじめ把握しておく必要があるでしょう。

必要な費用

DIYで必要となる費用は材料代です。

床を張り替える場合は、フロア材、下地用としてのベニヤ板、釘などが必要となります。8畳の部屋をリフォームする場合、必要な費用は3万円からとなりますが、フロア材の質が高くなるほど費用も割高となり、9万円程度かかることもあります。

壁紙を張り替える場合、費用の目安は1m²あたり1000~1500円です。そのほか、古い壁紙を処分するための費用が別途かかります。

キッチン、トイレ、浴室など、水回りのリフォームに関しては専門的な工事が必要となる場合があります。床の張り替えや壁紙の張り替えなど、個人でもできる作業についてはDIYでも問題はありませんが、専門性の高い工事については業者に依頼することをおすすめします。

5.売却目的ならリフォームは予算に合わせて

売却目的ならリフォームは予算に合わせて

新築のように変身させ、収益を上げるためには、全てを完璧にリフォームすることが最適です。その理由は、リフォームすることで空き家の資産価値を高めることができ、物件の魅力が高まるためです。

中古物件をリフォームする場合の相場としては、100万~300万円の範囲に収まるケースが多いですが、キッチンや浴室、トイレなど水回りのリフォームを全体的に行う場合は500万円以上かかる場合があります。

理想としては空き家全体をリフォームすることですが、売却をお考えの方は、コストを抑えたいと考えているなら、傷みが生じやすい水回りを中心としたリフォームを行うことも一つの方法です。

また、空き家を購入したい方の中には、自分でこだわったデザインに変更したいという方もいらっしゃいます。

そのため、予算内で水回りのリフォームを優先し、その他は予算を抑えるという方法もあります。

「使いやすいキッチンにするためにも、最新の設備を導入してきれいにしておきたい」と考えることは、これからキッチンを使用する人の立場に立てば大切な考え方といえます。

住み心地の良い住まいを提供するためにも、コストをかけるべきところはコストをかけておき、満足度の高い家づくりを行いましょう。

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6.リフォームローンを活用

リフォームローンを活用

空き家を全面的にリフォームする場合、多額の資金を必要とする場合がありますが、リフォームローンを活用することで資金を調達することができます。

リフォームローンを利用する場合のポイントを抑えておきましょう。

6-1.リフォームローンの種類

リフォームローンの種類としては、無担保型と有担保型変動金利型と固定金利型があります。

無担保型とは担保を必要としないタイプであるため、審査が通りやすいメリットがありますが、借り入れできる金額や期間が限られます。目安としては、借入金額の上限は500万~1000万円、借入期間の上限は10~15年となります。

有担保型は担保が必要であり、審査が通りにくい面がありますが、無担保型と比べると多くの借り入れが可能となります。借入額の上限は1000万円から1億円、借入期間は最長で35年となります。

変動金利型とは市場の金利の変動に応じて、リフォームローンの金利が定期的に変わるタイプのものを指します。

固定金利型は、市場の金利が変動してもリフォームローンの金利は変動しません。

リフォームローンを申し込んだ時点において市場の金利が同じである場合、ローンの金利は変動金利の方が低めに設定されており、固定金利の方は高めに設定されています。

そのため、短期的にみれば変動金利型の方が有利といえますが、金利が上昇した場合、固定金利型の場合は返済額が変わらないのに対し、変動金利型は金利の上昇にともなって返済額も増加する点に注意が必要です。

6-2.金利の相場

金利の相場については、有担保型よりも無担保型の方が高い傾向にあります。

有担保型の金利が1~2%であるのに対し、無担保型が2~5%となっています。有担保型は長期間の借り入れとなるため、金利が抑えられているのに対し、無担保型は短期間の借り入れであること、そして、担保が設定されていないことから、金利は高めです。

6-3.ローンの選び方のポイント

リフォームローンを選ぶ場合は、以下のポイントから判断します。

  • ・借入金額
  • ・借入期間

借入金額が少なくても十分である場合は無担保型を利用し、多額の借り入れを必要とする場合は有担保型を利用します。また、有担保型を利用する場合は、担保として何が必要なのか、ということを確認しておきましょう。

また、変動金利型と固定金利型を選ぶポイントとしては、なるべく早めに返済したいと考えている場合は変動金利型が、長期間にわたって同じ金額を返済し続けたい場合は固定金利型が適しています。

市場金利は長い間にわたって低金利の状態が続いていることを踏まえると、変動金利型が有利といえますが、将来、市場金利が高くなる可能性も十分にあり得ます。

そのあたりを踏まえたうえで、変動金利型と固定金利型のいずれかを選ぶと良いでしょう。

7.空き家をリフォームした実例紹介

空き家をリフォームした実例紹介

空き家をリフォームすると、どのように変化し、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは空き家をリフォームした実例について紹介します。

7-1.賃貸マンションをリフォーム

築30年を経過したマンションのリフォーム事例です。

  • 壁紙のほか、水回りも傷みが目立ち始めたことから、キッチンと給湯器を交換しました。キッチンの床材も新しいものに張り替えてあります。
  • 洗面台とトイレはそのまま活かして内装リフォームを実施、リビングと和室は壁紙の張り替えを行いました。リビングの床材は十分に使用可能であるため、引き続き使用しています。
  • 築30年を超えている物件ですが、新しい雰囲気に生まれ変わりました。予算は約250万円です。

7-2.空き家を店舗兼住宅にリフォーム

空き家のオーナーの「店舗兼住宅として活用したい」という想いからリフォームが行われた事例です。

  • 空き家からカフェへと改装するにあたり、必要とするのは広い空間です。空き家は木造でしたが、耐震設計を取り入れ、30人が収容できる広いスペースを確保できました。
  • また、カフェの内部を明るい空間とするために、光を十分に取り入れる工夫が施されています。
  • 空き家からカフェへのリフォームであったため、リフォーム費用は約3000万円となりました。

住宅のリフォームと店舗へのリフォーム事例についてみてきましたが、店舗はリフォーム費用がかかる反面、店舗の営業が軌道に乗れば、高額な費用も十分に回収できることが見込めます。

店舗としての需要が見込める地域であれば、住宅リフォームだけでなく、店舗としてリフォームすることも一つの方法といえるでしょう。

8.リフォームの相談は誰に?会社選びのポイント

リフォームの相談は誰に?会社選びのポイント

リフォームの相談窓口としては、以下のものがあります。

  • ・地方公共団体
  • ・公益財団法人や一般財団法人
  • ・NPO法人など民間団体

地方公共団体であれば、自宅の近くで相談ができる点がメリットといえます。

また、公共財団法人や一般社団法人としては、「住宅リフォーム・紛争処理支援センター」や「日本住宅リフォーム産業協会」などがあります。リフォーム以外にも住まいに関する相談ができる点がメリットです。

そのほか、最近では民間団体による相談も受け付けています。対応する内容についてはそれぞれの団体によって異なるため、内容を確認したうえで利用すると良いでしょう。

なお、リフォーム業者を選ぶポイントは、アフターケアが手厚いことです。リフォームが終わった後も相談に乗ってもらえるかどうか、という観点から業者を選ぶことがポイントです。

まとめ

1.空き家をリフォームするメリットは資産価値を高められること
2.空き家をリフォームする費用の相場は、概算で1m²あたり10万~15万円
3.リフォームの工事日数は、家全体のリフォームで3か月程度
4.リフォーム費用を抑える方法は、自治体の補助金利用やDIYでの作業実施
5.リフォームの相談は地方公共団体などのほか、民間団体を利用する方法もある

空き家の活用方法が分からない、と感じるケースは多いですが、空き家の活用事例を知ることによって、活用するポイントがつかめたのではないでしょうか。

空き家をリフォームするメリットは固定資産税を抑えられること、賃貸経営によって収益が得られることです。リフォームには多額の費用がかかることがありますが、適切な形でリフォームすることによって収益化も十分に可能です。

今後、空き家はさらに増加すると見込まれていますが、空き家をうまく活用しながら地域の活性化に貢献していきましょう。

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