空き家の放置で固定資産税が6倍!空き家の相続対策なら読むべき!

  • ・実家の空き家を相続している、もしくは相続予定の人
  • ・空き家を購入して投資を考えている人

には、次のような疑問をお持ちの方が多いと思います。

  • ・固定資産税やその他かかる税金、諸経費など空き家を保持するためにはいくらかかるか?
  • ・「空き家を放置すると固定資産税が6倍になる」とどこかで聞いたが、その仕組みと減免のための方法とは?
  • ・相続予定の空き家があるが、固定資産税を払えない場合、相続放棄はできるのか?

空き家の増加は日本の社会問題であり、今後も多くの人が頭を悩ませるでしょう。「自分だけは大丈夫」と思っていると、想像以上の支払い負担に苦しむことになりかねません。

また、空き家を“武器”に変えて不動産投資を行うスタイルもさらに増えていくでしょう。空き家に関する知識を身につけるのは、相続だけでなく投資の観点からも重要といえます。

そこでこの記事では、

  • 空き家にかかる税金は?
  • 空き家を放置すると固定資産税6倍になる? 特定空き家とは?
  • 固定資産税を払えないとどうなる?
  • 相続放棄した場合の固定資産税はどうなる?
  • 減税のためにできること
  • 収益に変える! 空き家を活用する方法とは?

などについて徹底解説します。

この記事を読むことで、空き家にかかる固定資産税の基礎知識を得られます。また、相続放棄する場合の注意点固定資産税を滞納した場合のリスクなども知ることができます。

さらに空き家活用の方法も紹介しているので、相続で悩んでいる人だけでなく、不動産投資に関心がある人にも役立つ内容となっています。

本記事が「不動産投資で安定収入を得たい!」という方のお役に立つことができれば幸いです。

1.空き家にかかる税金は?

空き家にかかる税金は?
空き家といっても、所有しているだけで税金はかかります。また、相続時や売却して譲渡所得が発生したときは別途税金も発生します。ここでは、空き家に課せられる税金には何があるのか紹介します。

1-1.固定資産税と都市計画税

空き家を所有していると、固定資産税と都市計画税(地方税)が発生します。

固定資産税とは?

固定資産税とは、不動産(土地や建物)を所有している限り、毎年かかる税金です。毎年1月1日時点に不動産を所有している人に対して課税されます。市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付するという流れが基本です。

都市計画税とは?

都市計画税とは、道路の建設や上下水道の整備など、都市計画事業・土地区間整理事業の費用に充てることを目的とした税金です。毎年1月1日時点に、市街化区域内に不動産を所有している人に対して課税されます。固定資産税と同様、市区町村が税額を計算し、納税義務者に納税額を通知し、納税者はそれに基づき税額を納付します。

1-2.固定資産税と都市計画税、どれくらいの税金がかかる?

一般的に、

  • ・固定資産税は、市町村が決めた土地の価値である「課税標準」×1.4%
  • ・都市計画税は「課税標準」×0.3%

として算定するのが一般的です。ただし、市町村によって税率が若干異なる場合があります。

詳しい計算方法、シミュレーション例、支払い方法、支払いタイミングなどは以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご一読ください。

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1-3.相続税

空き家であっても相続税の課税対象となります。ただ、一定の要件を満たす場合には、小規模宅地等の特例の適用を受けることができ、相続した空き家にかかる相続税を最大80%減額できます。

なお、小規模宅地等の特例を受けるための条件は、国税庁のHPで詳しく解説されています。

国税庁「小規模宅地等の特例」

本記事は「空き家の固定資産税」に焦点を当てているため、詳細は割愛しますが、「空き家でも相続税はかかるが、特例を適用できれば大幅に相続税を減額できる」ということは覚えておきましょう。

1-4.登録免許税

空き家を相続した場合、相続登記(不動産の名義人の変更)をしなくてはなりません。そのときかかるのが「登録免許税」です。

登録免許税の税率は、不動産価格の0.4%。土地と建物いずれもかかります。また、相続登記の申請から支払いまでは司法書士などの専門家に代理で行ってもらうのが一般的ですが、依頼する場合はそのコスト(6万円~8万円程度)も発生します。

1-5.譲渡所得税

空き家を相続後、売却した場合、「譲渡所得税」が発生することがあります。
譲渡所得は「譲渡所得 = 譲渡収入金額- (取得費 + 譲渡費用)」の計算式で求めることができ、これがマイナスになれば譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税については以下の記事で詳しく解説しています。

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ここで知ってほしいのは、相続税と同様、譲渡所得税に対してもいくつかの特例が存在し、その特例が適用できれば大きな節税が可能ということです。

1-6.空き家の譲渡所得の3000万円控除

空き家の譲渡所得税を大幅に節税するのに最も有効なのが「空き家の譲渡所得の3000万円控除」(正式名称:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例)です。

この特例は、相続により空き家になった不動産を相続人が売却し適用要件を満たした場合、売却した際の譲渡所得から最大3000万円を控除することができるというもの。3000万円という非常に大きな金額を控除できるため、空き家の譲渡所得を考える際は、真っ先に適用要件を確認しておきたい特例です。

この特例を受けるための要件は、以下のとおりです。

  1. 相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である2016年(平成28年)4月1日から2023年(令和5年)12月31日までに譲渡すること。
  2. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  3. 区分所有建物登記がされている建物でないこと
  4. 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

その他にも、「譲渡対価の額の合計額が1億円以下(共有で譲渡する場合には合計額が1億円以下)であること」「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」など細かな要件が定められています。

詳しい条件、適用を受けるための手続きについては国税庁HPを参照してください。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

他の特例との併用

「空き家の譲渡所得の3000万円控除」は、以下の特例とも併用が可能です。

ただし、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」は適用外なので注意してください。

2.空き家を放置すると固定資産税6倍になる? 特定空き家とは?

空き家を放置すると固定資産税6倍になる? 特定空き家とは?

「空き家のまま放置すると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがある人は多いと思いますが、これは本当なのでしょうか? 「特定空き家」と合わせて解説します。

2-1.すべての空き家に対して6倍の固定資産税がかかるわけではない

「空き家=固定資産税が6倍」というイメージをお持ちの人もいるかもしれませんが、それは間違いです。

空き家といっても「通常の空き家」と「特定空き家」の2種類に大別できます。「通常の空き家」なら固定資産税も一般の住宅と変わらないのですが、「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になるのです。

「特定空き家」に指定される可能性が高いのは、以下のような空き家です。

  • ・倒壊の危険性がある
  • ・適切な管理がされておらず、周囲の景観を損なう
  • ・衛生上有害となる恐れがある
  • ・その他周囲の生活環境を保つために、不適切な状態である

上記の理由から「特定空き家」に指定されると、「住宅用地の特例」という住宅用地に対する固定資産税が最大6分の1、都市計画税が最大3分の1まで減額されるという特例が適用されなくなります。よって、固定資産税が6倍、さらに都市計画税は3倍となるのです。

2-2.「特定空き家」に対して改善しないとどうなるか?

特定空き家に指定されるまでの流れは、一般的に以下のとおりです。

行政代執行までの流れ

ちなみに、平成31年3月末時点で、自治体による助言・指導、勧告、命令、行政代執行の措置を受けた空き家は、全国で延べ1万6825件。そのなかで最も重い行政代執行(所有者が特定できない略式代執行含む)は165件となっています。

なお、立入調査を拒否したり、その後の市町村長の勧告を無視したりしてしまうと、それぞれ20万円以下、50万円以下の罰金を受けることになります。

さらに期限内に改善の見込みがない場合は「行政代執行」となり、強制的に解体撤去され、かつその費用は所有者負担となります。費用が負担できない場合は財産の差し押さえも行われます。

2-3.「特定空き家」に指定されると、いつから固定資産税は上がるのか?

特定空き家の指定は、年間通して行われています。ただ、特定空き家に指定されても、固定資産税や都市計画税がすぐに上がるわけではありません。固定資産税と都市計画税の基準日は毎年1月1日となっているため、特定空き家に指定されたとしても、年内にその状況を改善すれば「住宅用地の特例」を受け続けることができます。

しかし、例えば年内に特定空き家に指定されたのに、翌年1月2日以降の改善になってしまった場合、その年の固定資産税と都市計画税には住宅用地の特例は適用されません。

2-4.「特定空き家」を解除するためには?

特定空き家に指定された場合、どうすれば解除できるのでしょうか。
自治体による立入調査が入り、助言、指導が行われ、それに対しての改善が認められれば「特定空き家」指定から解除されます。

3.固定資産税を払えないとどうなる?

固定資産税を払えないとどうなる?

もし固定資産税が払えなくなった場合、どうなるのでしょうか。

まず固定資産税の支払いを滞納していると、その市区町村から督促状が送られてきます。その後も未納が続く場合、その市区町村の方法で督促が行われます。

その後、納税ができる資産や財力があるかどうかを調査され、財産が差し押さえられます。差し押さえられた財産は公売にかけられます。

ただし、生活保護の受給者、災害の被害者など特別なケースの場合、固定資産税の全部もしくは一部が免除されることがあります。新型コロナウイルス感染症の影響で事業収入が減少している中小企業者・小規模事業者に対して固定資産税・都市計画税が減免されたのもこの一例です。

固定資産税は納税額が高いため、分割返済をする人も多くいます。支払いが困難だと判断した場合、速やかに市区町村に相談しに行きましょう。

公売までの流れ

4.相続放棄した場合の固定資産税はどうなる?

相続放棄した場合の固定資産税はどうなる?

相続放棄をすると、固定資産税の納税義務は基本的に発生しません。

ただし、例外もあります。
固定資産税を法律上納めなければならない人(納税義務者)は、1月1日時点の「所有者」です。地方税法では、この「所有者」とは課税台帳に登録されている人を指すのですが、その所有者が1月1日に亡くなっている場合には、現に所有している者(=相続人)となります。

つまり相続放棄をしたとしても、課税台帳に登録されていれば固定資産税の納税義務者となってしまうということです。

5.減税のためにできること

減税のためにできること
空き家の固定資産税を下げるためには「特定空き家」に指定されないことが求められます。特定空き家に指定されなければ、「住宅用地の特例」により最大6分の1、都市計画税が最大3分の1も節税できる可能性があるからです。

では、特定空き家に指定されないためには、どうすればいいのでしょうか。

ベースとなる考え方は、「空き家でもしっかりメンテナンスすること」です。例えば、以下のようなことが挙げられます。

  • ・窓を開けて換気する
  • ・定期的に水を通しておく
  • ・室内を掃除する
  • ・郵便物を回収する
  • ・庭の草むしりをする
  • ・不法投棄等があれば処分する
  • ・防犯上の問題がないかチェックする
  • ・建物にひび割れなどがないかチェックする

自分で対応するのが難しいということであれば、管理会社に依頼するのも一手です。エリアや委託内容によって異なりますが、月1万円程度で対応してくれる会社もあります。

ただ、そもそも家の劣化が激しすぎると管理委託も難しくなるため、「当面の間、所有する」ということを決めたら早々に依頼するのがいいでしょう。

6.収益に変える! 空き家を活用する方法とは?

収益に変える! 空き家を活用する方法とは?

「空き家=負の遺産」と考える人もいるかもしれませんが、活用方法によっては空き家が収益不動産に変わる可能性もあります。ここでは、空き家対策についてご紹介します。

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6-1.更地にして売却

あまりにボロボロの物件だと、更地にしたほうが高値で売れる可能性があります。更地にするための解体費用は国から「空き家再生等推進事業」という名目で自治体と補助を出し合っており、自治体の予算が余っていれば、申請をすることで補助金を受けることができます。空き家がある市区町村の状況を確認してみましょう。

国土交通省「空き家再生等推進事業について」

6-2.更地にして土地を有効活用

更地にした土地を以下のように活用することで固定資産が上がらないようにできます。

  • ・駐車場経営
  • ・太陽光発電
  • ・貸地
  • ・アパート経営
  • ・トランクルーム運用

6-3.リフォームして売却もしくは賃貸に出す

築古の戸建てを安価で購入し、再生させて売却もしくは賃貸に出すという投資手法はかなり人気です。物件の取得費がかからない分、リフォーム費をかけるだけで収益を生み出す不動産に生まれ変わるかもしれません。

まとめ

1. 空き家にかかる税金は、「所有しているだけで固定資産税、都市計画税」「相続した場合は相続税と登録免許税」「相続して売却した場合は譲渡所得税」がかかる

2. すべての空き家の固定資産税が6倍になるわけではない。「特定空き家」に指定されないような対策が必要

3. 空き家でもリフォームや解体することで収益不動産として活用できる可能性はある。

いかがでしたか。「空き家」というと「税金だけかかるお荷物不動産」と考える人も多いと思いますが、税金の仕組みと不動産の活用法を知っていれば、思わぬ使い方が見えてくるかもしれません。知識を深めて多角的に分析していただけたらと思います。

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再建築不可物件の建築可能化プログラム

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