不動産投資のメリット・デメリット|向いているのはどのような人?

生活費の足しや老後の備えとして、マンション経営やアパート経営、一戸建て経営などの不動産投資に興味を抱いている人も多いと思います。

サラリーマンの副業として注目されている不動産投資ですが、仕組み・特徴をよく理解しないまま運用を開始した場合、失敗して資産を大きく減らすおそれがあるので注意が必要です。

この記事では、不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資に向いている人について徹底解説します。

不動産投資に興味がある人は参考にしてください。

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不動産投資のメリット

資産運用には株式投資やFX、投資信託、不動産投資などさまざまな投資手法があり、どれがいいのか分からずに悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

自分に合った方法を選択して投資の成功確率を高めるには、各投資手法の特徴をしっかり理解してから運用を開始することが重要です。

不動産投資のメリットとして、以下の4つが挙げられます。

  • ・継続的に安定した家賃収入が期待できる
    ・相続税対策になる
    ・生命保険代わりになる
    ・自己資金が少なくても融資を受けながら始められる

それぞれのメリットについて詳しく説明していきます。

●継続的に安定した家賃収入が期待できる

賃貸経営では、収益物件を購入し入居者さえしっかり確保できていれば継続的に安定した家賃収入を毎月得られます。

その理由は、1度契約すると基本的には1年以上入居するケースが多いためです。

固定資産税や都市計画税などの税金、不動産管理会社に支払う管理委託費や不動産仲介会社に支払う仲介手数料などの経費を引いて残った利益は自由に使えます。

長期的に安定したリターンが期待できるため、副収入を得たいと考えている人におすすめです。

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●相続税対策になる

現金を相続する場合には、評価額が100%(額面通り)になります。

不動産の場合には、評価額が物件価格通りにはならず、70%~80%に減額されるのが大きなポイントです。

投資用不動産は一般的な不動産とは違い利用が制限されるため、さらに評価額が低くなります。

相続税は評価額を基準に算出するため、現金で相続するよりも相続税の節税効果が期待できます。

債権や株式などは、相続発生時の時価で評価額を算出するため、基本的に節税効果がないという点に注意が必要です。

●生命保険代わりになる

不動産投資ローンを契約し不動産投資を始める際は、団体信用生命保険に加入するのが一般的です。

団信に加入していて契約者に万が一の事態が発生した場合には、残債は保険金で支払うことになります。

遺族は残された投資用不動産を売却すれば売却代金、運用すれば賃料収入が手に入ります。

上記のように生命保険代わりになるのも不動産投資の特徴です。

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●自己資金が少なくても融資を受けながら始められる

株式投資やFXなどを始めたいと思っても、それを理由に融資を受けることは基本的にできません。

しかし、不動産投資の場合は不動産投資専用のローンが用意されています。

金融機関の提供する不動産投資ローンは、低金利、返済期間が長い、融資額が大きいのが特徴です。

融資を受けられれば、自己資金が少ない人でも不動産投資を開始できるでしょう。

不動産投資のデメリット

不動産投資には、メリットだけではなくデメリットも伴います。

不動産投資で失敗を回避しながら安定した利益を月々確保するには、デメリットを踏まえた上で対策を練ってから不動産投資に臨むことが大切です。

不動産投資のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・初期費用が大きい
    ・必ず家賃収入を得られるとは限らない
    ・自然災害リスクを伴う

それぞれのデメリットについて詳しく解説していきます。

●初期費用が大きい

不動産投資は株式投資やFXなどと比較すると初期費用が大きいです。

そのため、不動産投資ローンの審査に通らず利用できなかった場合、多額の資金がなければ運用を開始できません。

つまり、不動産投資を始められるかは、融資を受けられる(借入可能である)ことが大前提といえます。

年収が少なく審査落ちする可能性が高い人は、まず自己資金を確保することから始めましょう。

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自己資金を確保したい、効率良く賃貸経営の規模を拡大させたい人は、一度セミナーに参加することをおすすめします。

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●必ず家賃収入を得られるとは限らない

不動産投資では、継続的・安定的な家賃収入が保証されているわけではなく、空室が生じた場合には家賃収入が減少します。

特にワンルームマンション投資、一戸建て投資では、空室が生じると家賃収入が0(ゼロ)になるという注意点が挙げられます。

空室リスクを軽減するためには、賃貸需要の期待できる、入居率を高く維持できる物件選びを心がける、家賃保証付きのサブリース契約を検討することが大切です。

●自然災害リスクを伴う

不動産投資は火災や地震などの自然災害リスクの影響を受けます。

自然災害は突発的に発生するため、事前に備えることが容易ではありません。

火災保険や地震保険に加入すれば、修繕・建て直し費用を補えるので万が一の事態に備えられます。

しかし、経営を再開できるまでの家賃収入は保険の補償対象外です。

自然災害リスクのほかにも金利上昇リスク、修繕リスク、家賃滞納リスク、家賃下落リスクなどのさまざまなリスクを伴うため、リスク対策が必須といえるでしょう。

不動産投資に向いている人

不動産投資は比較的取り組みやすい資産運用の1つですが、誰にでも向いているわけではありません。

自分に合った投資手法かどうかを見抜くには、不動産投資に向いている人の条件に合っているかどうかを事前に確認しておくことが重要です。

不動産投資に向いている人の条件は以下の3つです。

  • ・老後に備えたいと考えている人
    ・インフレ対策を考えている人
    ・相続税対策を考えている人

それぞれの条件を詳しく紹介していきます。

●老後に備えたいと考えている人

老後の収入源は年金が中心ですが、高齢化が進行する昨今では、年金だけでは老後に必要な資金を十分に確保できません。

最終的には、貯蓄を切り崩して生活していくことになります。

しかし、不動産投資をすれば家賃収入が私的年金になるため、老後資金を補えます。

また、売却すれば大きなまとまったお金も確保できるため、老後に備えておきたい人にはおすすめです。

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●インフレ対策を考えている人

現在の日本は長期デフレ状態です。

日本政府はデフレ脱却に向けた金融政策に取り組んでいるため、今後インフレに転じる可能性があります。

デフレ時はお金の価値が上がる一方で物の価値が下がりますが、インフレ時はお金の価値が下がり物の価値が上がります。

そのため、インフレ状況下では、お金を持っていても価値が下がるので要注意です。

しかし、インフレ時には不動産価格が上昇するため、デフレの現時点で現金を現物資産である不動産に換えれば、インフレ対策になります。

将来的にデフレを脱却してインフレになる可能性が高いことを考えると、現金を不動産に換えておくことは有効な手段といえるでしょう。

●相続税対策を考えている人

保有している資産が多い人には、不動産投資が向いています。

法改正によって相続税の基礎控除額が減額しており、税負担軽減のためには相続税対策を行う必要があります。

そこでおすすめするのが不動産投資です。

現金を不動産に換えて相続すれば評価額を下げられるため、相続税対策が期待できます。

ただし、節税目的だけで不動産投資を行うのは危険です。

節税効果以上に損をしては意味がないため、不動産会社や不動産投資会社などの専門家に相談しながら不動産投資に取り組みましょう。

特徴をよく理解してから取り組むことが大切

低金利時代の到来により、不動産投資に取り組む人が増えました。

しかし、不動産投資はすべての人に向いているわけではないため、自分に合った投資手法なのかどうかを事前に確認してから運用を開始することが大切です。

また、知識や経験のほとんどない不動産投資家が独断で不動産投資に取り組むのは危険です。

空室期間を短期間に抑えるための空室対策、安定収入を得ながらの資産形成、減価償却を活かした税金対策を取り入れるには、専門家の適切なサポートやアドバイスが必要不可欠なので、相談しながら不動産投資に取り組みましょう。

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