アパート経営で認められる経費には何がある?計上する際の注意点

アパート経営やマンション経営などの不動産投資で不動産所得を得ている人の中には、確定申告時に経費として計上できる支出にどのようなものがあるのか気になっている人も多いと思います。

必要経費をうまく計上すれば不動産所得を抑えることによる節税効果が期待できる一方、計上できない支出を経費として計上すれば税務署からペナルティが課される可能性があるので注意が必要です。

この記事では、アパート経営で経費として扱われる支出、扱われない支出、経費を計上する際における注意点を徹底解説します。

アパート経営の経費について知りたい人は参考にしてください。

 

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アパート経営で経費として扱われる支出

土地活用や節税対策(相続対策)など、さまざまな目的でアパート経営を開始したまたは開始しようと考えている人の中には、アパート経営の際に経費として計上できる項目について知りたいと考えている人も多いと思います。

サラリーマンのように給与所得だけで生活している人は、会社の年末調整が確定申告代わりになるため、確定申告をしたことがないという人も珍しくありません。

アパート経営では、入居者から受け取った家賃収入や礼金、更新料といった収入から経費を差し引いて不動産所得(利益)を計算します。

不動産所得と他の所得の合計金額に対し所得税・住民税が課されるため、経費について理解しておく必要があります。

アパート経営に関する主な経費(費目・項目)として扱われるのは以下の通りです。

・公租公課
・保険料
・修繕費
・減価償却費
・借入金の利子
・そのほかアパート経営に関する実費

それぞれの経費について詳しく説明していきます。

●公租公課

公租公課とは、アパート経営に関連する各種税金です。

例えば、固定資産税、都市計画税、事業税、登録免許税、自動車税、収入印紙税、不動産取得税などが挙げられます。

自動車税については、プライベートでも使用する車の場合には按分(家事按分)が必要となり、全てを経費に計上できないという点に注意が必要です。

●保険料

賃貸経営をおこなう際は、収入源であるアパート(物件)を守り、アパート経営のトラブルを防ぐために保険に加入するのが一般的です。

火災保険料、地震保険料、施設賠償責任保険料(損害保険)などの保険が挙げられます。

一括払いにすることで、保険料の割引が適用される、経費に計上できる金額が増えるので節税効果が大きくなると考えている人もいると思います。

しかし、保険料は割引により安くなりますが、経費に計上できるのは1年分に換算した保険料のみなので注意してください。

一括でも毎年分割して経費に計上することになるということを覚えておきましょう。

●修繕費

修繕費とは、アパートの設備の故障や物品の修理に要した費用です。

しかし、修繕費を全て経費に計上できるわけではありません。

例えば、建物の壁やベランダなどの塗り替え、クロスやフローリング、畳、障子、襖、鍵の交換、ドアやトイレ、給湯器、換気扇の修理費用などは経費に計上できます。

一方、リノベーションや間取りの変更などの用途変更による改装・改造に値する経費(資本的支出)は経費に含まれないという点に注意しましょう。

●減価償却費

減価償却費とは、経年劣化による資産価値の減少です。

通常、経費として計上する項目は実際に支出が発生しますが、減価償却費の場合には実際に支出が発生していないにもかかわらず経費として計上できるため、節税効果の大きな経費と言えます。

1年間で計上できる減価償却費の計算方法は「物件価格(取得価格)÷法定耐用年数」です。

法定耐用年数は建物の構造によって異なり、木造22年、木骨モルタル造20年、鉄筋コンクリート造(鉄骨鉄筋コンクリート造)47年となっております。

法定耐用年数の短い構造は1年に計上できる経費が大きくなる点がメリットですが、法定耐用年数の長い物件と比較して修繕費が大きくなりやすいというデメリットが挙げられます。

そのため、長期的な運用を想定している人は、初期費用の大きさ、控除額などを総合的に判断しながら構造を選択するのがポイントです。

●借入金の利子

アパート経営を始める際は、自己資金だけでは購入時のお金が不足するため、アパートローン(不動産投資ローン)を申し込みます。

アパートローン返済時の利息もアパート経営に必要な経費と判断されるので経費に計上できます。

●そのほかアパート経営に関する実費

アパート経営に関係があると認められる支出は、基本的に経費に該当します。

例えば、水道光熱費、旅費交通費、通信費、広告宣伝費、接待交際費、消耗品費、新聞図書費、仲介手数料や管理委託費(不動産管理会社、不動産仲介会社に支払う手数料)などです。

税理士に確定申告を依頼する、司法書士に登記を依頼する際に支払う報酬も経費に計上できます。

 

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アパート経営で経費として扱われない支出

アパート経営で経費として扱われない支出を経費として計上した場合、税務署からペナルティが課される可能性があります。

そのため、経費として扱われない支出についても理解しておくことが重要です。

経費として扱われない主な支出は以下の通りです。

・借入金の元金
・アパート経営とは関係のない税金

それぞれの支出を詳しく解説していきます。

●借入金の元金

アパートローン(不動産投資ローン)はアパート経営に必要なものです。

しかし、利息部分は必要と判断されますが、元金部分は本来現金として支払うべきものです。

そのため、利息は経費に計上できても、元本は経費に計上できない点に注意してください。

●アパート経営とは関係のない税金

アパート経営と関係のある固定資産税や都市計画税などの支出は経費に計上できましたが、所得税や住民税などの個人的な税金は経費に計上できません。

法人税や贈与税、相続税なども同様です。

また、罰金や過料、反則金、生命保険料といったアパート経営とは関係ないと判断される支出も経費に計上できないので覚えておきましょう。

アパート経営で経費を計上する際の注意点

アパート経営では、うまく経費計上することにより節税効果を高められますが、先ほども触れた通り何でも経費計上できるというわけではないので、経費に関する知識をしっかり身に付けておくことをおすすめします。

アパート経営で経費を計上する際の注意点として、以下の2つが挙げられます。

・プライベートと事業をきちんと分ける
・領収書の保管を怠らない

それぞれの注意点を紹介していきます。

●プライベートと事業をきちんと分ける

経費に計上できるのは、あくまでもアパート経営に必要とするものだけです。

自宅が事務所の場合における通信費、車の購入費(ガソリン代)、水道光熱費などは、プライベートと事業用途が混在しています。

上記の費用を全て経費として計上した場合、税務署から指摘を受けるおそれがあるので、問題を未然に防ぐためにも家事按分を踏まえた経費計上をおこなうことが大切です。

●領収書の保管を怠らない

正しく経費計上するためには、領収書をきちんと保管しておくことも重要です。

キャッシュレス決済(クレジットカードやQRコード決済など)の場合、利用明細書が領収書代わりなので領収書を保管する手間を省ける、紛失するリスクを軽減できるので便利です。

アパート経営専用のクレジットカードを作成しておくと、経費の管理をおこないやすくなるでしょう。

税理士に相談するのも選択肢の1つ

経費計上で不動産所得をうまく抑えることができれば、節税効果が期待できます。

しかし、何でも経費に計上した場合、後で税務署から指摘を受けることになるので注意が必要です。

節税効果を高める、税務署から指摘を受けるリスクを軽減するためには、税金の専門家である税理士に相談するという方法が挙げられます。

税理士に相談する際は報酬を支払う必要がありますが、赤字による損益通算、白色申告を青色申告に切り替える、法人化などのアドバイスも受けられます。

確定申告の手間も省けるので、税金関係に不安を抱いているオーナーは税理士に相談しましょう。

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