不動産投資の初期費用に含まれる項目は?負担を抑える方法

アパート経営やマンション経営、一戸建て経営といった不動産投資を検討している人の中には、投資を開始するにあたり、どのくらいの初期費用が必要なのか気になっている人も多いと思います。

初期費用の一部は金融機関の提供する不動産投資ローンで補えるものの、頭金やその他の諸費用は事前に準備しなくてはならないため、初期費用の目安を知っておくことが大切です。

この記事では、不動産投資にかかる初期費用の項目、初期費用を抑える方法、不動産投資開始時に意識しておきたいポイントを徹底解説します。

初期費用について詳しく知りたい人は参考にしてください。

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不動産投資にかかる初期費用の項目

不動産投資を始める際は金融機関の提供する不動産投資ローンを利用できるので、自己資金はほぼ必要ないと考えている人もいるのではないでしょうか?

しかし、物件購入に必要な資金の一部をローンで補うことはできても、物件価格の全額を補うフルローン、諸費用、諸経費までを補うオーバーローンを組むことはほぼ不可能です。

上記のように融資額(借入金額)には上限があり、不動産投資ローンで補えなかった場合には自分で資金を確保しなくてはならないため、初期費用の目安や相場を事前に知っておく必要があります。

不動産投資にかかる初期費用の主な項目として、以下の9つが挙げられます。

  • ・頭金
    ・不動産投資ローンの諸費用
    ・不動産登記費用
    ・不動産取得税
    ・印紙税
    ・火災保険料・地震保険料
    ・仲介手数料
    ・管理費・修繕積立金
    ・清算金

それぞれの項目について詳しく説明していきます。

●頭金

頭金とは、不動産投資を始める際に物件の購入価格に対して自己資金で賄う分です。

頭金は物件価格の10%程度が目安とされています。

自己資金で賄えない部分は、融資を活用して用意するのが一般的です。

●不動産投資ローンの諸費用

不動産投資ローンの契約にかかる諸費用として、事務手数料やローン保証料などがあります。

事務手数料とローン保証料いずれかが不要なケースも多いですが、基本的に契約金額の1%~3%を想定しておく必要があります。

具体的な金額は金融機関によって異なるため、事前に金融機関に確認しておきましょう。

●不動産登記費用

不動産登記時の費用として、登録免許税と司法書士報酬などがあります。

登録免許税とは、法務局(登記所)で抵当権の設定や所有権の移転登記といった登記を行う場合に支払う手数料(税金)です。

主な登録免許税は以下の通りです。

  • ・土地の売買:2%
    ・土地の相続:0.4%
    ・建物の所有権の保存:0.4%
    ・建物の売買:2%
    ・建物の相続:0.4%

登記の内容によっては、軽減税率が適用されることもあります。

登記は手続きに手間と時間がかかるので司法書士に依頼するのが一般的です。

ただし、依頼する際は報酬を支払わなくてはならないということを覚えておきましょう。

●不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際にかかる税金です。

不動産の価格(固定資産税評価額)の4%が一般税率となっていますが、軽減措置により令和6年3月31日まで土地と住宅の税率が3%に引き下げられています。

なお、非住宅の家屋は4%のままなので注意してください。

●印紙税

印紙税(印紙代)とは、売買契約書に貼付して支払う税金です。

契約金額によって適用される印紙税が以下のように異なります。

記載された契約金額

税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 1万円
5,000万円超1億円以下 3万円
1億円超5億円以下 6万円
5億円超10億円以下 16万円
10億円超50億円以下 32万円
50億円超 48万円

数千万円程度の取引が多いことを踏まえて、数万円程度の印紙税がかかることを想定しておきましょう。

●火災保険料・地震保険料

保険料の金額は建物の規模や構造によって異なります。

保険は必ず加入する必要はありませんが、賃貸経営が自然災害リスクと隣り合わせにあることを考えると加入することをおすすめします。

保険に加入しても修繕費用の補償を受けられるだけです。

被害を受けたことで運用できなかった期間の家賃までは補償されない点に注意が必要です。

→火災保険を最大限活用する方法、ご存知ですか?

●仲介手数料

仲介手数料とは、売買を仲介してくれた不動産仲介会社に支払う報酬です。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法に以下のように定められています。

取引価格

仲介手数料の上限
400万円超 取引価格×3%+6万円+消費税
200万円超400万円以下 取引価格×4%+2万円+消費税
200万円以下 取引価格×5%+消費税

取引価格が400万円を超える場合については「売買価格×3%+6万円+消費税」という速算式で算出できます。

●管理費・修繕積立金(区分マンションの場合)

区分マンションを購入した場合、管理費や修繕積立金が発生します。

管理費は日常のマンション管理にかかる費用のことで、マンション管理会社に支払う報酬も含みます。

一方、修繕積立金は定期的に行う修繕に必要な費用です。大規模修繕は共用部分のみで専有部分(室内)の修繕は原則行いません。

室内のリフォーム費用は所有者負担になるという点に注意が必要です。

●清算金

清算金とは、売主がすでに支払った固定資産税や都市計画税、管理費・修繕積立金のうち、買主が負担すべき金額のことです。

売買契約締結時には、本来買主が負担すべき金額を計算して算出し、売主が買主に請求します。

日割り計算で算出されることが多いので覚えておきましょう。

不動産投資の初期費用を抑える方法

不動産投資の初期費用は、物件の購入費用だけでなく上記のように多くの費用がかかります。

初期費用が多くかかった場合、それだけ投資のハードルや経営リスクが高まるため、少しでも初期費用を抑えたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

不動産投資の初期費用を抑える方法として、以下の2つが挙げられます。

  • ・ワンルームマンション投資を選択する
    ・中古不動産投資を選択する

それぞれの方法を詳しく解説していきます。

●ワンルームマンション投資を選択する

ワンルームマンション投資は、他の不動産投資と比べると初期費用が小さいのが特徴です。

初期費用を抑えられるだけでなく、単身世帯が増えているので需要が期待できるという点も大きなメリットです。

ただし、空室が生じた場合に、家賃収入が0円(ゼロ)になるというデメリットを伴います。空室リスクが高いということを理解した上で選択しましょう。

●中古不動産投資を選択する

中古不動産投資は、新築不動産投資と比較すると初期費用が小さいのが特徴です。

借主がいる(運用が開始されている)状態で賃貸物件を引き継ぐことになるため、購入前におおよその入居率を把握できます。

また、購入してすぐに家賃収入が得られる点も大きなメリットです。

しかし、築年数が経過している場合、修繕費用が多くかかるおそれがあります。

修繕費用が多くかかると、収益性が悪化し収支計画に支障が生じる可能性があるので注意してください。

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不動産投資を始める際に意識したいこと

不動産投資の失敗を未然に防ぎながら成功へと導くには、不動産投資を始める前の準備が大切です。

不動産投資を始める際に意識したいこととして、以下の2つが挙げられます。

  • ・融資条件の良い不動産投資ローンを契約する
    ・頭金を増やして返済負担を軽減する

意識しておきたいポイントを紹介していきます。

●融資条件の良い不動産投資ローンを契約する

金利が低いほど、返済負担を軽減できます。

返済期間が長いほど、毎月の返済負担を軽減できる一方、総返済額は大きくなるという点に注意が必要です。

毎月の返済負担を軽減したほうが運用は楽になるため、条件の良い不動産投資ローンを選択することをおすすめします。

しかし、選択肢によっては上記のように返済総額が大きくなるケースもあるため、金融機関に相談しながら決めましょう。

●頭金を増やして返済負担を軽減する

借入額を減らすためには、頭金を増やすことが重要です。

購入金額に対する融資額の割合によって不動産投資ローンの契約条件が変化することがあり、頭金が多いほうが有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。

そのため、不動産投資を始める場合は、融資に頼りすぎるのではなく、十分な資金を確保してから運用を開始したほうが良いでしょう。

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不動産投資には多額の資金が必要

不動産投資では、不動産投資ローンを利用できるので、自己資金はほとんど必要ないと思っている人も多いと思います。

しかし、不動産投資ローンは物件購入資金の一部を補える程度で基本的にその他の諸費用や頭金は自分で準備しなくてはなりません。

そのため、速やかに不動産投資を開始するためにも、必要な資金をしっかり確保しておきましょう。

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