不動産所得で経費計上できる項目・できない項目とは?

マンション経営や一戸建て経営、アパート経営などの不動産経営により家賃収入を得たいと考えている人の中には、不動産収入に対してどのくらい税金が課されるのか気になっている人も多いと思います。

不動産所得は総合課税で給与所得といった他の所得と合算して税金が課されるため、不動産所得の計算方法について事前に把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産所得で経費となる費用、認められない費用、注意点について解説します。

 

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不動産所得で経費となる費用

不動産所得は、賃貸物件の運用によって得られた家賃収入や礼金、共益費といった総収入金額から修繕費や管理費(管理委託費)などの経費を引いて算出します。

「経費を多く計上すればするほど不動産所得を減らすことができるので税負担を抑えられる」と思った人も多いのではないでしょうか?

しかし、全ての支出が経費として認められるわけではありません。不動産投資に必要と認められた経費(必要経費)しか経費に計上できないという点に注意が必要です。

どのような費用が経費として認められるのか詳しく解説していきます。

●不動産投資で定期的に生じる費用

不動産投資で定期的に生じる以下のような費用は、原則経費に計上可能です。

・ローン金利
・保険料
・固定資産税
・修繕積立金

不動産投資を始める際は、数千万円~数億円で土地や建物を取得します。

自己資金だけでは購入資金を補いきれないため、不動産投資ローンを契約するのが一般的ですが、借入金に加算されるローン金利(利息)は経費に計上できます。

また、自然災害によるリスクや万が一のトラブルに備えるために火災保険や地震保険、損害保険などに加入するための保険料も必要経費です。

不動産投資では不動産の所有権を取得することになるため、固定資産税や都市計画税などの税金も納める必要があります。これらの税金も必要経費として認められます。

所有しているのが分譲マンションの1室の場合、修繕積立金や管理費などを毎月支払うことになりますが、これらも必要経費です。

項目には挙げませんでしたが、減価償却費という費用も経費に含まれます。

減価償却費とは、築年数の経過によって生じる資産価値の減少を経費に計上できるというものです。

実際に支出が生じていないにもかかわらず経費として計上できるため、節税効果が期待できます。

しかし、いつまでも経費に計上できるというわけではありません。

建物の耐用年数の期間だけ、償却率によって算出された金額だけしか計上できないので要注意です。

●不動産投資で不定期に生じる費用

不動産投資で不定期(非定期的)に生じる以下のような費用も、原則経費に計上可能です。

・仲介手数料
・司法書士報酬
・税理士報酬
・登録免許税

仲介手数料とは、不動産会社に委託して入居者募集をおこなった場合に支払う報酬(手数料)です。

登記を司法書士に依頼した場合や確定申告を税理士に依頼した場合には、司法書士報酬や税理士報酬を経費として計上できます。

登録免許税とは、不動産を購入する際に所有権移転登記や抵当権設定といった登記をおこなう際に納める税金です。

非定期的に生じる費用は、うまく組み合わせることによって節税効果が期待できます。

例えば、緊急性の低い修繕を翌年に繰り越せば、翌年の所得税を抑えることが可能です。

節税効果を高めたいと考えている人は、不動産会社や税理士などの専門家に相談しましょう。

不動産所得で経費と認められない費用

経費として認められそうな費用であっても、認められないものも数多くあります。

経費として認められないにもかかわらず経費に計上した場合は、後でトラブルに発展するおそれがあるので十分注意が必要です。

経費として認められない費用について詳しく解説していきます。

●経費として計上できない費用

不動産投資に関係のない以下のような費用は経費として計上できません。

・所得税や住民税
・スーツ代
・罰金や反則金
・資格取得費用

固定資産税や都市計画税などは投資用の不動産に対して課されるものなので経費に計上できますが、所得税や住民税などは同じ税金でも性質が異なるので経費に計上できません。

スーツ代や罰金、反則金、資格取得費用は私的な支出と判断されるため、経費として扱われません。

しかし、車が故障して移動した場合におけるレッカー代は基本的に経費として計上できるといったように、車に関連する費用が全て経費に計上できないというわけではないという点に注意してください。

●法人化することで計上できる経費が増える

一見経費として計上できないと判断されそうな費用でも、法人化すれば以下のような費用を経費として計上できるようになります。

・給与
・社会保険
・厚生年金
・家賃

家族を法人の役員にすれば、給与、社会保険、厚生年金に加入する費用などを経費に計上できます。

また、自宅の1室を事務所として家賃を支払うようにすれば、住宅ローンの返済に充てることも可能です。

しかし、必ずしも法人化が良いとは言い切れません。所得金額が少ない場合は個人の方が低い税率が適用される、事業的規模であれば法人化より青色申告の方が得をする可能性があります。

独断で決めるのではなく、税の専門家である税理士に相談しながら決めましょう。

 

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不動産投資における経費の取り扱いについての注意点

不動産投資における経費の取り扱いは簡単に理解できるものではありません。

「修繕費は不動産投資の必要経費なので経費に計上できる」と思っていても、資産価値を高めるような資本的支出と判断された場合は経費に計上できないケースもあります。

また、筆記用具などを購入した場合にどこまで雑費として計上できるのか判断が難しいです。

不動産投資でうまく経費を活かすにはどうすればいいのかを詳しく解説していきます。

●税務に関する知識を身に付ける

税務に関する知識を身に付けないまま、独断で何でも経費として計上した場合は、税務調査で指摘が入る可能性があります。

「バレなければ問題ない」というわけではなく、追徴課税といったペナルティが課されることになるので税務に関する知識をしっかり身に付けてから不動産投資に臨むことが重要です。

知識を身に付けるには、本を読む、ネットで調べる、セミナーに参加するという方法が挙げられます。

特にセミナーに参加するという方法は、不動産投資に関する基本的な知識や税務に関する知識を身に付けられるだけでなく、質疑応答がある、限定情報(未公開物件情報)が手に入る、投資家仲間が見つかるといったメリットがあります。

情報収集に費用がかかっても経費に計上できるので、積極的に情報収集をおこないましょう。

NSアセットマネジメントが開催するセミナーでは、物件を安く購入して高い利回りや売却益を確保できる不動産投資術について知ることができます。

初期投資が大きくてハードルが高いと感じている人は、数百万円程度、場合によっては100万円以下で不動産投資を始められるので一度参加することをおすすめします。

●税理士に相談する

税理士に相談すれば、節税対策に関するアドバイスが得られます。

例えば、白色申告から青色申告に切り替えるメリット、法人化のメリットなどです。

不動産投資では、確定申告をおこなわなくてはなりませんが、確定申告も代わりにおこなってくれるため、手間と時間を省けます。

税理士報酬も経費に計上できるので、節税効果を高めたい、確定申告の負担を軽減したいという人は税理士への相談を検討しましょう。

資産運用は税金に関する知識が必要不可欠

不動産投資に限らず、何らかの資産運用をおこなった場合、確定申告が必要になることがほとんどです。

普段サラリーマンとして働いている人は、会社が年末調整をおこなってくれるので確定申告をしたことがない人がほとんどかと思われます。

確定申告に不備がある、独断で経費にできない費用を経費として計上すれば、後でトラブルに発展するおそれがあるので税金に関する知識もしっかりと身に付けてから不動産投資に臨みましょう。

 

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