不動産担保ローンとは?メリット・デメリットや利用時のポイント

不動産投資では、収益物件を購入するための自己資金が足りないケースが多いため、銀行といった金融機関等(ノンバンクを含む)から借り入れ(借入れ)を行うのが一般的です。

しかし、ローン商品の中には、担保を必要とする有担保ローンと担保を必要としない無担保ローンがあり、不動産投資ではどちらを選べばいいか分からず困っているという人も多いのではないでしょうか?

この記事では、不動産を担保とする有担保ローンの1つである「不動産担保ローン」のメリット・デメリット、利用する際に押さえておくべきポイントを解説します。

不動産担保ローンについて詳しく知りたいという人は参考にしてください。

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不動産担保ローンのメリット

カードローンやフリーローンは、無担保ローンであることが多く、資金使途も決まっていないことがほとんどです。

そのため、教育資金や法人の運転資金(事業用途が制限される場合もあり)、諸費用の支払いなど、幅広い用途に利用できます。

一方、住宅ローンや不動産投資ローンは有担保ローンで、不動産の購入資金に用途が限られています。

購入した不動産を担保不動産(担保物)として抵当権を設定するのが特徴ですが、不動産投資では無担保ローンと有担保ローンのどちらを利用すればいいのでしょうか?

自分に合ったローンを選択するには、それぞれの特徴を把握しておくことが大切です。不動産担保ローンのメリットは以下の3つです。

  • ・金利が低めに設定されている
    ・融資限度額が大きい
    ・返済期間が長期に設定されている

それぞれのメリットについて詳しく説明していきます。→不動産投資を拡大したいなら、事業性融資を使いましょう!LINE講座、無料です。

●金利が低めに設定されている

不動産担保ローンは低金利の傾向があります。

その理由は、返済計画に支障が生じても、担保である不動産を売却すれば融資が(借入金額)回収不能に陥るリスクが低いためです。

不動産担保ローンの適用金利は、各金融機関や借入条件によって違いますが、基本的には数%台に設定されています。

一般的なカードローンの上限金利は15%程度と高く、不動産担保ローンの金利が優遇されていることが分かります。

5,000万円を年率2%と5%、返済期間20年で借りた場合を比較すると以下の通りです。

  • ・2%:返済総額6,070万5,899円、返済額25万2,941円
    ・5%:返済総額7,919万4,635円、返済額32万9,977円

上記のように返済負担が大幅に異なるため、返済負担を少しでも抑えたいのであれば金利設定の低い不動産担保ローンを利用した方が良いでしょう。

●融資限度額が大きい

不動産担保ローンは高額である不動産の購入を目的としているため、1億円以上借りることも可能です。

カードローンを代表とする無担保ローンは高額の借り入れを目的としていません。

そのため、借入限度額が数百万円程度に設定されています(総量規制という融資上限の影響も受ける)。

不動産担保ローンを活用すれば、自己資金をほとんど拠出せずに不動産投資を始めることも可能です。

ただし、融資額が増えることにより、返済負担が大きくなる点に注意が必要です。

●返済期間が長期に設定されている

不動産担保ローンは返済期間(借入期間)を長めに設定できます。

金融機関によっては30年以上の返済期間を選択できる場合もあります。

返済期間を伸ばせば毎月の返済負担の抑えられるため、万が一空室が生じて家賃収入が減少しても余裕を持って対応することが可能です。

ただし、返済期間が長くなることで金利負担が大きくなるため、総返済額が大きくなるという点を考慮する必要があります。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンは融資条件が優れているため、不動産投資を始めるのに最適です。

しかし、不動産担保ローンには、以下の3つのデメリットを伴うので注意してください。

  • ・融資審査が厳しい
    ・返済できなければ不動産を手放すことになる
    ・ローンを利用する際に各種手数料が発生する

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

●融資審査が厳しい

不動産担保ローンは、融資額が大きいこともあり、審査に数日、融資実行までに1週間以上かかるのが一般的です。

消費者金融のカードローンのように、即日融資は行っておらず、気軽にお金を借りることはできません。

十分な頭金が用意できない場合は、審査落ちの可能性が高く、融資を受けられなければ不動産投資を開始できないため、まずは十分な資金を確保することが大切です。

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●返済できなければ不動産を手放すことになる

不動産担保ローンでは、不動産に抵当権が設定されています。

融資を返済できなかった場合は、抵当権が実行されて不動産を失うことになるので注意してください。

仮に、抵当権が実行された際に「売却価格-残債」がプラスであれば手元にお金が戻ってきます。

反対に「売却価格-残債」がマイナスであれば一括または分割で返済しなくてはなりません。

抵当権が実行されないようにするためにも、返済計画に無理がないかどうかしっかり確認しましょう。

●ローンを利用する際に各種手数料が発生する

不動産担保ローンを契約する際は、さまざまな費用がかかります。

例えば、事務手数料、不動産鑑定費用、印紙代(印紙税)、登録免許税、団体信用生命保険料、申込時に提出する必要書類の発行手数料などです。

不動産担保ローンを申し込む際は、頭金だけでなく各種手数料も準備しておきましょう。

不動産担保ローンを利用する際に押さえておくべきポイント

不動産担保ローンの利用方法を誤った場合には、大切な資産を減らす可能性がある、せっかく購入した不動産を手放さなくてはならない可能性があるので注意が必要です。

また、不動産担保ローンの融資審査は厳しいため、ポイントを押さえた上で審査に臨むことが重要です。

不動産担保ローンを利用する際に押さえておくべきポイントとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・不動産の担保価値が審査に影響する
    ・返済能力の有無も審査に影響する
    ・融資条件の良い不動産担保ローンを利用する

それぞれのポイントを詳しく紹介していきます。

●不動産の担保価値が審査に影響する

対象の不動産の担保価値が高いほど審査に有利になります。

一般的に不動産評価額の60~80%が融資可能額とされています。

固定資産税評価額、路線価、公示価格、基準地価、法定耐用年数、再調達価格、実勢価格など、複数の評価基準を目安に判断されるので一概にいいきれません。

しかし、おおよその基準を把握しておけば、融資審査に通るかどうか判断できるでしょう。

●返済能力の有無も審査に影響する

金融機関は収入に対する返済負担率などを参考に、返済能力の有無を確認します。

年齢や収入、勤続年数などが主な審査項目となるほか、他のローンの借入状況も審査に影響します。

過去に滞納や自己破産といった事故情報(金融事故)があった場合は審査に通らない可能性が高く、ローンを利用しての不動産投資はかなり厳しくなることを理解しておきましょう。

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●融資条件の良い不動産担保ローンを利用する

融資条件の良い不動産担保ローンを利用できるかどうかが不動産投資の成功を大きく左右します。

例えば、金利が低いと月々の返済負担、総返済額を抑えられます。

また、返済期間が長ければ、月々の返済負担を抑えられる一方、総返済額は大きくなる点に注意が必要です。

複数の不動産担保ローンを比較、金融機関に相談しながら融資条件の優れた商品を選択することで、資金ショートを起こすリスクを軽減できるでしょう。

不動産担保ローンは不動産投資に必須

無担保ローンは比較的気軽に利用しやすいというメリットがある一方、融資限度額が低く、返済期間も短い、金利が高いというデメリットがあります。

有担保ローンである不動産担保ローンは審査が厳しいものの、融資条件が優れているため、賃貸経営を始めようとしている人の強い味方です。

しかし、不動産担保ローンを利用する際は借入額が大きく、収益が悪化した場合は返済計画に支障が生じ、物件を手放さなくてはならない可能性もあるので注意してください。

自分で判断が難しい場合は、金融機関に適宜アドバイスを求めましょう。

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