不動産投資におけるリートとは?少額から始められる不動産投資術

資産運用を検討している人の中には、収益不動産を取得して運用することにより賃料収入が手に入る不動産投資に興味を持っている人も多いと思います。

不動産投資の中には、現物不動産への直接投資だけでなく不動産投資に関連する投資証券(投資商品)に投資する方法もあるため、選び方が分からず悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

この記事では、投資商品の1つであるリートとは何なのか、メリット・デメリットについて解説します。

リートを詳しく知りたい人は参考にしてください。

リート(REIT)とは

不動産投資は現物不動産に直接投資するという方法以外にも、不動産投資に関連する金融商品や投資商品に投資するという方法を選択することも可能です。

しかし、不動産投資に関連する金融商品や投資商品と一口に言っても、どのような仕組みなのか、実物(現物)不動産投資との違いが何なのかよく分からないという人も多いと思います。

不動産投資に関連する投資商品の1つであるリートの仕組み、実物(現物)不動産投資との違いを詳しく説明していきます。

●リート(REIT)の仕組み

リートとは、不動産投資法人(ファンド)が投資家から集めた資金で不動産を購入して運用・売却する仕組みです。

また、日本国内の法律に則ったリートをJリートと呼びます。

各投資家は、出資割合に応じて賃料収入や更新料、礼金などの運用益、売却益(譲渡益)といった利益の還元(配当金・分配金)を受けられます。

リートの投資対象はオフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、倉庫などさまざまです。

どのような物件を組み合わせるかにより特化型・複合型・総合型の大きく3つに分かれます。

取引方法は証券会社で証券口座を開設し、個別銘柄を購入するのが一般的です。

東証REIT指数が対象の証券取引所に上場されていて株式投資のように売買するETF、J-REITを組み入れた投資信託など多種多様です。

●実物(現物)不動産投資との違い

REITと実物(現物)不動産投資の違いを比較すると以下の通りです。

  REIT 実物(現物)不動産投資
資金 少額 多額
運用・管理 プロ(専門家) 自分自身(委託も可能)
流動性・換金性 高い 低い

REITは資金が少額、運用・管理はすべてプロが行う、小口化・市場で活発に取引が行われているので流動性・換金性が高いです。

実物(現物)不動産投資は、多額の資金が必要、経営判断は自分自身で行う、金額が大きいので流動性・換金性が低いです。

不動産を投資対象とする点は同じですが、全く異なるものなので、両者の違いをよく理解してから運用を開始しましょう。

リート(REIT)のメリット

リートに興味を持っているものの、どのようなメリットとデメリットがあるのかがよく分からないという人も多いと思います。

実際に運用を開始してから後悔しても手遅れなので、運用に失敗しないためにも事前にリートのメリットとデメリットをよく把握してから運用を開始することが重要です。

リートのメリットとして、以下の4つが挙げられます。

・少額から不動産投資を始められる
・ランニングコストを抑えられる
・専門家が管理・運用してくれる
・リスクを分散できる

それぞれのメリットについて詳しく紹介していきます。

●少額から不動産投資を始められる

実物不動産投資は物件価格が高く、自己資金だけでは購入資金が不足するため、不動産投資ローン(アパートローン)を利用します。

しかし、ローンは必ず利用できるというわけではなく、審査に落ちた場合には不動産投資を始められません。

リートであれば数万~数十万円程度の少額資金で不動産投資を始められます。

投資を開始する際のハードルの低さがリートの魅力と言えるでしょう。

●ランニングコストを抑えられる

実物不動産投資は、固定資産税や都市計画税、修繕費、水道光熱費、法人化すると法人税といった多くのコストがかかります。

リートは、取引する際に生じる手数料のみです。

支出が増えて収益性が悪化することに不安を感じずに済む点がメリットです。

●専門家が管理・運用してくれる

実物不動産投資も管理・運用は外部に委託できるが、最終決断は自分が下さなくてはなりません。

リートだと、投資判断も含めてすべて専門家が行ってくれます。

運用初心者も安心して始められるため、不動産投資初心者にはリートがおすすめです。

●リスクを分散できる

実物不動産投資では、複数の賃貸物件を運用することは困難です。

1つの賃貸物件のみの運用では、空室リスクや自然災害リスクなどを分散できないため、リスクが高くなる点に注意が必要です。

リートでは、複数の不動産を運用しており分散投資によるリスク軽減が期待できます。

リスクを抑えながら少額から不動産投資を始めたい人には、リートが向いていると言えるでしょう。

リート(REIT)のデメリット

リートのデメリットとして、以下の2つが挙げられます。

・実物不動産は手に入らない
・投資法人が破産するリスクを伴う

それぞれのデメリットを詳しく解説していきます。

●実物不動産は手に入らない

リートは金融商品、投資商品を取得するという投資方法です。

そのため、実物不動産投資のように実物不動産を手に入れることはできません。

そのため、運用終了後に物件を取得(保有)したい、自分で使用(保有)したいと考えている人には不向きです。

また、実物不動産投資のようにローンを利用した先取り貯蓄のような仕組みはありません。

自己資金の範囲内でしか運用できないため、投資効率が悪いという点もデメリットと言えるでしょう。

●投資法人が破産するリスクを伴う

実物不動産投資の場合は、経営に失敗しても最終的に売却すれば現金が手に入ります。

需要の高い立地条件の良い物件を選んでいれば、購入時よりも大幅に資産価値が下落するということは少ないため、元本割れのリスクを軽減できるでしょう。

不動産投資法人が破産した場合、資産価値が大幅に減少するリスクを伴います。

契約内容によっては不動産投資法人が破産した場合でも、保有している物件を売却することにより元本の一部を回収できる可能性があります。

しかし、上場しているリートの場合、上場廃止の決定とともに大幅な価格変動により資産価値が下落し、最終的に資産価値が0になってしまうので注意が必要です。

実物不動産投資は集中投資による高い利回りでの運用が期待できる一方で、リートは分散投資によるリスク軽減を重視した運用方法なので利回りが低くなりがちという点にも注意しましょう。

少額から不動産投資を始めたい人にはリートがおすすめ

リートは不動産投資を証券化し、小口化することによって少額から不動産投資を始めやすくしたものです。

そのため、少額から不動産投資を始めたい、分散投資によってリスクを軽減したい、管理・運用の手間を省きたいという人にはリートがおすすめです。

しかし、リートは実物不動産投資のような相続税や贈与税などの節税効果は期待できず、不動産投資ローンも利用できません。

自己資金の範囲内での投資に限られるため、運用効率が悪いという点も十分理解した上で運用を開始しましょう。

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