満室アパート経営を目指すための方法とは?物件選びのコツ

賃貸アパートの大家さんになりたいと考えている人の中には、どうすれば満室経営を達成できるのかコツを知りたいと考えている人も多いと思います。

マンション経営やアパート経営などの賃貸経営では、満室状態を長く維持できるかどうかが不動産投資の成功を大きく左右するのでポイントを押さえた上で臨むことが大切です。

この記事では、満室経営を実現するための物件選びのコツ、空室対策、家賃保証付きサブリース契約のメリットと注意点を解説します。

満室経営を達成したいという人は参考にしてください。

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満室アパート経営を実現するための物件選びのコツ

収益物件を取得したからといって、必ずしも安定的・継続的な家賃収入が得られるわけではありません。

安定的・継続的に家賃収入を得るには、需要が期待できる賃貸物件を取得することが必要不可欠です。

満室アパート経営を実現するための物件選びのコツとして、以下の3つが挙げられます。

  • ・立地条件が良いか
    ・建物が魅力的か
    ・募集条件が適正か

それぞれのコツについて詳しく説明していきます。

●立地条件が良いか

土地の立地条件は客付けに大きく影響します。

例えば、駅徒歩5分以内、ターミナル駅へのアクセスの良いエリアにある物件は、他の物件と比べると入居希望者が期待できます。

また、周辺にスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの日常生活でよく利用する施設がある場合も、需要が期待できるので高い入居率を維持できるでしょう。

●建物が魅力的か

立地だけでなく建物に魅力があるかどうかも重要です。

築年数が経過しすぎている物件は、空室リスクが新築や築浅物件と比べると高いため、なるべく新築や築浅物件を取得したほうが良いです。

また、部屋に設置されている設備が古い場合も、入居者の需要が低いだけでなく、退去率を引き上げる要因となります。

中古物件を取得する場合は、賃貸管理会社が適切な管理を行っていたか、前オーナーが適切な修繕を実施していたかどうかをきちんとチェックしてから取得しましょう。

●募集条件が適正か

家賃設定(賃料・敷金・礼金・更新料・共益費)が周辺の物件と比較して高く設定されている場合も空室リスクが高まります。

そのため、周辺の類似物件と比較して価格設定に問題がある場合は、物件を取得してから適正水準に調整することで入居率の改善が期待できます。

また、募集条件を確認しておくことも重要です。

ペット、高齢者や外国人の受け入れを行っていないなどの特定の条件を排除している場合、まだまだ入居率上昇の可能性が残っている物件といえるでしょう。

購入後に満室アパート経営を目指すための空室対策

満室状態の物件は、金融機関に融資について相談する際に比較的審査を有利に進めやすいです。

しかし、入居率が高いほど賃貸運営を始める際にかかるお金が多く必要になる点に注意してください。

少しでも初期費用を抑えるには、一定数の空室がある物件を安く入手し入居率を高めるのも選択肢の1つです。

購入後に満室アパート経営を目指すための空室対策として、以下の3つの方法が挙げられます。

  • ・入居者の募集層を広げる
    ・入居者の費用負担を軽減する
    ・リフォームする

それぞれの空室対策を詳しく解説していきます。

●入居者の募集層を広げる

一般的に賃貸で敬遠されがちな層を募集層に含めることで競合物件との差別化による入居率の改善が期待できます。

例えば、高齢者や外国人などです。

しかし、単に入居を受け付けるだけでは、トラブルに発展するリスクが高いため、入居時のルールを明確にしてから募集を開始することが重要です。

また、高齢者や外国人は収入が不安定という理由から家賃滞納トラブルに発展する可能性も高いため、家賃保証会社の利用を検討することをおすすめします。

他にペット可を視野に入れるのも選択肢の1つです。

しかし、ペット可に変更する際は、他の入居者から反発の声が上がる可能性もあるため、他の入居者に説明して理解を得てから募集を開始しましょう。

●入居者の費用負担を軽減する

礼金や更新料などの一時金を無料にするのも有効な手段です。

不動産会社(仲介会社)の営業マンの中には、所有物件の空室対策としてオーナー様に家賃設定の引き下げを提案してくるところもありますが、引き下げはおすすめしません。

その理由は、家賃の引き下げは大きな効果が期待できるものの、継続的に家賃収入が減ることによってキャッシュフローが悪化する可能性があるためです。

最初から家賃を引き下げるのではなく、初めは一時金を無料にして入居者の応募状況を確認することが最善の選択肢といえるでしょう。

●リフォームする

築年数の経過している物件の場合は、リフォームしてきれいさをアピールすることも重要です。

最新設備が設置されている、部屋がきれいというアピールポイントがあれば入居付けが期待できます。

また、周辺の物件と比べて設備やきれいさで優れていることをアピールできれば、賃料設定を高くすることも可能です。

しかし、リフォームによる恩恵が必ず受けられると確約されているわけではありません。

経費(コスト)だけ無駄にかかる可能性もあるため、リフォームによって需要が確保できるのかをよく考えてから実施しましょう。

家賃保証付きサブリース契約のメリットと注意点

アパートの満室経営を実現したいのであれば、「家賃保証付きサブリース契約」を締結するのも選択肢の1つです。

基本的に家賃保証付きサブリース契約は新築時に限られますが、家賃収入が保証されるため、空室に悩まずに済むのが特徴です。

しかし、注意点も伴うので、メリットだけでなく注意点も十分理解してから契約することをおすすめします。

家賃保証付きサブリース契約のメリットと注意点について紹介していきます。

●メリット

家賃保証付きサブリース契約は、サブリース会社が所有物件を全室借りてくれる(一括借り上げ)ため、空室に悩む心配がありません。

一定の家賃収入が安定して得られることで収益が安定するため、キャッシュフローの安定化を図ることが可能です。

また、サブリース会社が転貸した入居者が家賃を滞納しても家主には関係ないため、家賃滞納の問題を解決できる点も大きなメリットといえるでしょう。

●注意点

家賃保証付きサブリース契約には、以下の3つの注意点があります。

  • ・定期的に家賃の見直しがある
    ・免責期間が設けられている
    ・通常の運用形態よりも収益が低くなる

・定期的に家賃の見直しがある

家賃設定は約2年に1回の頻度で見直しが行われます。

サブリース契約締結時の家賃が続くわけではないので注意が必要です。

入居状況が良い物件や周辺の家賃相場が上がった場合、家賃設定が引き上げられるケースもあります。

しかし、基本的に引き下げられるケースが多いということを覚えておきましょう。

・免責期間が設けられている

免責期間とは、家賃が保証されない期間のことです。

新築時や入居者の退去時には、1~2カ月間の免責期間が設定されるのが一般的です。

この期間は家賃が保証されないので、家賃収入が一時的に減少します。

免責期間が長い、頻繁に入退去が生じる物件ほど不利になるというデメリットに注意が必要です。

・通常の運用形態よりも収益が低くなる

家賃保証は従来得られるはずの家賃収入の80%~90%に設定されます。

通常の運用形態で満室状態のほうが高い収益となる、つまり家賃保証付きサブリース契約は一般的な運用形態よりも収益が低くなるということです。

高い入居率が期待できる場合は家賃保証付きサブリース契約ではなく、通常の運用形態を選んだほうが良いでしょう。

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条件の良い物件を取得することが重要

アパート経営で成功を収めるには、いかに需要が期待できる条件の良い物件を取得できるかが重要です。

条件の良い物件を取得するには多くの初期投資が必要なので、まずは金融機関の審査に通るためにも頭金を用意する必要があります。

NSアセットマネジメントのセミナーでは、少ない費用で高い売却益を達成する投資術について学べます。

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