サブリース契約の問題点とは?解消するためのポイント

サブリース契約とは、サブリース業者がアパートやマンションを借りて入居希望者に転貸する仕組みです。

一括借上で家賃保証付きのケースも多く、収益が安定するという理由から注目を集めています。

しかし、かぼちゃの馬車というシェアハウス運営を行っていたスマートデイズが経営破綻したことをきっかけに、サブリース契約に対する問題点が浮き彫りになりました。

この記事では、サブリース契約のメリット、問題点、問題点を解消するポイントを解説します。

賃貸経営でサブリース契約の利用を検討しているという人は参考にしてください。

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サブリース契約のメリット

土地活用の一環としてアパート経営やマンション経営を検討している人も多いと思いますが、賃貸住宅を建築したからといって必ず借主が現れるわけではありません。

借主が予想より少なく入居率が低い状態が続いた場合、キャッシュフローが悪化して返済計画に支障が生じます。

また、賃貸物件の貸主は不動産会社(管理会社)に建物の管理を委託した場合でも、契約書への署名・押印といった手続き関係はオーナー側が行わなくてはなくてはならず、手間と時間がかかります。

上記の課題を解決してくれるのがサブリース契約です。

サブリース契約のメリットについて説明していきます。

●物件の管理をすべてサブリース会社に任せられる

先述の通り、不動産管理会社に管理を委託しても、賃貸借契約の締結などの一部業務はオーナーが行わなくてはなりません。

しかし、サブリース契約を締結した場合、契約、契約更新、原状回復などは基本的にサブリース会社が行います。

サブリース業者によってどこまで契約に含まれるのかが異なるため、契約内容を確認する必要がありますが、不動産投資にかかるオーナーの負担を軽減できる点は大きなメリットといえるでしょう。

●家賃保証付きの場合はキャッシュフローが安定する

サブリース契約=家賃保証が付いた契約を想像した人も多いかもしれませんが、サブリース契約すべてに家賃保証が付いているというわけではありません。

サブリース契約は転貸借契約のことを意味しており、家賃保証付きとは限らない点に注意が必要です。

家賃保証付きの場合は空室が発生しても、一括借上(一括借り上げ・マスターリース)によって一定の家賃収入が保証されています。

家賃収入が入居状況に左右されないのでキャッシュフローが安定する点が大きなメリットです。

空室によりローン返済が滞るという不安も解消されるため、安心して不動産投資に臨めるでしょう。

サブリース契約の問題点

家賃保証付きのサブリース契約は収益性が安定するため、入居率の変動に一喜一憂したくない人にはおすすめです。

しかし、サブリース契約には以下の4つの問題点があり、事前に問題点を把握した上でサブリース契約を締結するかどうかを決めることが重要です。

  • ・収益性が低下する
    ・定期的な賃料見直しがある
    ・免責期間がある
    ・入居者の決定権がサブリース会社にある

それぞれの問題点について詳しく解説していきます。

●収益性が低下する

家賃保証付きのサブリース契約は収益性が安定する一方で、収益性が低下する点に要注意です。

その理由は、サブリース契約で保証されるのは従来の家賃収入の80%~90%で、不動産管理会社に管理を委託して経営する場合と比較すると家賃収入が減少するためです。

そのため、空室リスクを抑えることを優先するか、多くの家賃収入を得ることを優先するかをよく考えてから決めましょう。

●定期的な賃料見直しがある

サブリース契約締結時の家賃保証がずっと続くわけではありません。

家賃保証の見直しは2年ごとに行われるのが一般的です。

高い入居率を維持できている場合や周辺の家賃相場が上昇している場合には家賃設定を引き上げるケースもありますが、家賃を引き下げるケースがほとんどです。

契約当時の家賃設定で収支計画を立てていると、トラブルに発展するおそれがあるので注意してください。

●免責期間がある

免責期間とは、賃貸物件の新築時や入居者の退去後の1~2カ月間は家賃保証が免除されるという期間です。

免責期間が長く設定されている場合や頻繁に入退去が生じる物件の場合は家賃保証が適用されない期間が長期に渡るので要注意です。

かぼちゃの馬車事件の影響を受けて、国土交通省はサブリース契約を締結する場合にサブリース会社の契約内容(契約期間、免責期間、家賃の見直し、解約条件など)の説明義務を徹底しています。

しかし、説明されても理解できなければ全く意味がありません。そのため、サブリース契約を締結する際は、どのような契約内容なのかを事前に確認しておきましょう。

●入居者の決定権がサブリース会社にある

一般的な管理委託では、入居者の決定権はオーナー側にあります。そのため、仲介会社から紹介された入居希望者を断ることも可能です。

しかし、サブリース契約では、オーナーに決定権がありません。

サブリース業者側が空室を埋めることを優先して入居審査を怠った場合は、入居者トラブルが生じたり、事故物件となったりするおそれがあるということを十分理解しておきましょう。

サブリース契約の問題点を解消するポイント

サブリース契約にはいくつか問題点がありますが、解消できないわけではありません。

以下の3つのポイントを押さえてからサブリース契約を締結すれば、リスクを抑えつつ恩恵を受けられるので契約前に必ず確認しましょう。

  • ・保証賃料や費用負担を事前に確認する
    ・賃料見直し期間や免責期間を確認する
    ・解約条件を確認する

それぞれのポイントを詳しく紹介していきます。

●保証賃料や費用負担を事前に確認する

保証賃料の割合の高いサブリース会社のほうが手に入れられる賃料を増やせるため、保証賃料の割合が高いサブリース会社を選ぶのが重要なポイントです。

しかし、中には保証賃料の割合が高いものの、原状回復費、リフォーム費などの費用負担を高く設定して回収しようとするところも。

そのため、保証賃料の割合が高い、費用負担が低いといったように総合的に判断することが大切です。

●賃料見直し期間や免責期間を確認する

賃料見直しの期間が長いほうが良いとは言い切れません。

その理由は、賃料見直しによって保証賃料が高くなるケースもあるためです。

一般的な賃料見直し期間である2年に設定されているか、2年よりも長いまたは短い場合はそのように設定されている理由を確認しておくことをおすすめします。

また、期間よりも賃料見直しにおいて下限が設定されているかどうかを確認することが重要です。

下限が設定されていないと、大幅な家賃引き下げも可能になるためです。

入退去が多いエリアでは、免責期間が長期に設定されていると損をする可能性があるため、免責期間も確認しておきましょう。

●解約条件を確認する

サブリース契約には解約条件が盛り込まれているのが一般的です。

契約解除できない期間が短い場合、家賃保証を受けられる期間が短くなるというデメリットがある一方、オーナー側から解約を申し出る場合はすぐに解除できるというメリットがあります。

家賃設定見直しで契約条件が改悪される可能性もあるのでオーナー側から解約する場合も想定しつつ契約解除ができない期間を確認しておくことが大切です。

解約予告をいつまでにしなくてはならないのか、解約条件も確認しておきましょう。

また、契約期間内でもサブリース会社が経営破綻を起こすと契約を継続できません。

家賃保証がなくなるため、経営が安定しているサブリース会社かどうかもチェックしておきましょう。

基礎知識を身に付けてから臨むことが重要

不動産投資では必要な業務のほとんどを外部に委託できるため、不動産投資に関する知識がなくても不動産投資を始めることが可能です。

しかし、最終決断はオーナー自らが下さなくてはならないため、判断を誤らないようにするためにもしっかり基礎知識を身に付けてから不動産投資に臨むことをおすすめします。

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