事業用定期借地権とは?特徴やメリット・デメリットを解説

事業用定期借地権とは、定期借地権の一種で、土地の利用用途が事業用に限られているという点が他の定期借地権とは大きく異なるポイントです。

土地を相続した、空き地を所有している地主の中には、事業用定期借地として土地活用を始めることを検討している人も多いのではないでしょうか?

この記事では、事業用定期借地権とは何なのか、特徴とメリット・デメリットについて解説します。

事業用定期借地権について詳しく知りたいという人は参考にしてください。

 

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事業用定期借地権(事業用借地権)の特徴

事業用定期借地権(事業用借地権)とは、定期借地権の一種です。

借地借家法に定められている普通借地権とは異なり、契約期間(借地期間)の満了とともに契約が終了し、契約更新がないため、土地の所有者が安心して土地を貸すことができます。

定期借地権(定期借地契約)は大きく以下の3つに分類されます。

・一般定期借地権
・建物譲渡特約付借地権
・事業用定期借地権

一般定期借地権は借地期間が50年以上と存続期間が長期間、借地権者(借地人)は借地上の建物を契約終了とともに解体しなくてはならないという契約方法です。

建物譲渡特約付借地権は契約から30年以上経過したタイミングで土地の所有者に借地上の建物を買い取ってもらう契約方法です。土地の賃借人は事前に建物を買い取ってもらうという権利があることの合意を得ておく必要があります。

借地期間(残存期間)が短い、更新(延長)できない定期借地権では、最終的に建物を解体する負担を考慮すると、契約締結に前向きになれないという人も多いと思います。しかし、建物譲渡特約付借地権では、最終的に建物買取請求権を行使できるため、借主に有利なのが特徴です。

事業用定期借地権の用途、契約期間、向いている土地について詳しく説明していきます。

●用途

事業用定期借地権は、他の定期借地権とは異なり、土地の利用用途が事業用に限定されているのが特徴です。

そのため、賃借権を有する借主は事業者に限定されています。

賃貸アパートや賃貸マンションなどの居住用建物は、いくら賃貸借契約を締結し賃貸経営による収益を得ていても事業用定期借地権の対象にはなりません。老人ホームや高齢者住宅も同様です。

大型店舗(商業施設)やホテル、工場、倉庫などが事業用定期借地権に該当します。

●契約期間

当初は契約期間が10年以上、20年以下という設定契約でしたが、借地借家法改正で10年以上50年未満に変更となりました。

契約期間は10年以上30年未満、30年以上50年未満に分かれます。

10年以上30年未満は契約の更新や建物の買取請求権がありません。

最終的に建物を解体した後、更地として返還することになります。

そのため、将来的に土地を使用する予定がある場合に向いています。

30年以上50年未満は買取請求権が行使される可能性があるので注意してください。

契約の更新が可能なので、将来的に土地を使用する予定がない場合に向いています。

原則どちらも中途解約はできません。

中途解約の可能性がある場合は、中途解約権を留保する特約を契約書に盛り込んでおく必要があります。

●向いている土地

事業用定期借地権の設定は、すべての土地に向いているわけではありません。

用途が限られているため、以下の条件に該当しているかどうかを事前に確認しておくことが大切です。

・長期的に使用する予定のない土地
・宅地として使用するには大きすぎる土地
・用途地域が商業地域にある土地
・幹線道路といった交通量の多い大きな道路に面している土地

上記の条件を満たす土地であれば、事業用定期借地権を設定しても需要が期待できるでしょう。

事業用定期借地権のメリット

事業用定期借地権を設定することにどのようなメリットがあるのでしょうか?

事業用定期借地権を設定するメリットととして、以下の3つが挙げられます。

・安定した地代を継続的に得られる
・居住用として貸し出すよりも地代設定が高い
・相続税の節税効果が期待できる

それぞれのメリットを詳しく紹介していきます。

●安定した地代を継続的に得られる

事業者は長期にわたって事業に使用する目的で土地を借りることになります。

そのため、個人に貸すより事業として貸し出したほうが安定的かつ継続的な地代収入が期待できます。

自らが事業を始めるわけではなく、土地を貸すことで地代を得るだけなのでリスクを抑えられる点も大きなメリットと言えるでしょう。

●居住用として貸し出すよりも地代設定が高い

居住用として貸し出す場合の賃料は相手が個人であるケースが多く、賃貸経営を目的とする場合でも得られる収益(利益)が少ないため、賃料を高く設定しにくいです。

事業用であれば大きな利益が期待できるため、高値でも借りてくれる可能性があります。

効率良く収益を得たい場合には、事業用定期借地権を設定したほうが良いでしょう。

●相続税の節税効果が期待できる

土地活用していない空き地(更地)は、相続税の節税効果が期待できません。

一方、空き地(更地)に定期借地権を設定した場合、評価額を最大20%下げることが可能です。

そのため、相続税の基礎控除が法改正によって減額されたことで、何らかの相続税対策を検討している人におすすめです。

 

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事業用定期借地権のデメリット

事業用定期借地権にはメリットだけでなくデメリットも伴うため、設定してから後悔しないためにデメリットも事前に把握しておくことが重要です。

事業用定期借地権のデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・期間満了(満期)を迎えるまで解約できない
・固定資産税の節税効果は期待できない
・需要(利用者)が限られる

それぞれのデメリットについて詳しく紹介していきます。

●期間満了(満期)を迎えるまで解約できない

借地権は借主保護が強く、貸主からの途中解約が認められていません。

土地の賃貸借契約書に中途解約を認める特約を設けた場合、借主は適用されても貸主には適用されません。

そのため、将来的に使用する予定のある土地で事業用定期借地権を設定した場合は、後でトラブルに発展する可能性があるのでよく考慮してから契約を締結することが重要です。

●固定資産税の節税効果は期待できない

土地活用を始める目的として、固定資産税の節税効果を期待している人も多いのではないでしょうか?

しかし、事業用の場合は固定資産税の特例・軽減措置が適用されません。

一方、居住用の場合には住宅用地の特例が適用されるので固定資産税・都市計画税の節税効果が期待できます。

そのため、土地活用による固定資産税の節税効果を目的としているのか、事業用として貸し出すことで長期間の収益を得ることを目的としているのかを明確にしてから選択しましょう。

●需要(利用者)が限られる

事業用定期借地権は事業用に利用用途が限られています。

そのため、高い地代が期待できる一方で、需要が限られてしまうという点に注意が必要です。

事業用に限らなければ幅広い需要が期待できます。しかし、事業用に限らない場合でも、土地の面積が大きいとなかなか利用者が見つからないことも珍しくありません。

土地活用を検討してみたものの、需要が期待できない場合は土地の売却を視野に入れるのも選択肢の1つと言えるでしょう。

土地を放置するのはもったいない

土地を使用せずにそのまま放置していても、固定資産税や都市計画税などの税金がかかるだけなので、放置することはおすすめしません。

何らかの土地活用を始めれば、固定資産税・都市計画税を補えるだけでなく、生活費の足し、老後の私的年金代わりになるため、土地活用を始めることをおすすめします。

しかし、土地活用には当然失敗するリスクも伴います。

土地活用を始めることに不安を抱いている人は、NSアセットマネジメントをLINE友だちに追加してください。

不動産の基礎知識を身に付けることによって、土地活用のリスクを抑えられるでしょう。

 

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