アパート経営のリスクとは?安定的な家賃収入を実現するポイント

土地活用や資産運用の一環でマンション投資やアパート投資などの賃貸経営を始めることで、継続的に安定した賃料収入を得たいと考えている人も多いと思います。

しかし、賃貸経営では利益が保証されているわけではなくさまざまなリスクを伴います。

長期的に安定した利益を得るには、どのようなリスクを伴うのかを把握した上で、リスク対策をしっかり行いながら賃貸経営に臨むことが大切です。

この記事では、アパート経営に伴うリスク、リスクヘッジの方法、成功に導くポイントなどを徹底解説します。アパート経営を検討している人は参考にしてください。

アパート経営に伴うリスクとは

アパート経営は不動産経営の1つのプランで、アパートを新築するまたは既に運用されている中古物件を購入して運用を開始します。

アパート経営はマンション経営と比較すると投資規模(物件規模)が小さく、初期費用を抑えることで高利回りでの運用が期待できるというメリットがあります。

しかし、耐用年数が短く将来的に老朽化による経費増加(修繕費用)を理由とする経営の失敗例も耳にすることが多い物件なので、メリットとデメリット、リスクをよく理解してから経営に臨むことが大切です。

アパート経営に伴うリスクとして、以下の5つが挙げられます。

・空室リスク
・家賃滞納リスク
・金利上昇リスク
・修繕リスク
・災害リスク

それぞれのリスクを詳しく説明していきます。

●空室リスク

アパート経営やマンション経営などの不動産投資(賃貸経営)は家賃収入が得られるとは限りません。

複数の部屋があるので、家賃収入が全く得られない(0円)ということはまずありませんが、空室によって家賃収入が減るリスクと常に隣り合わせです。

家賃収入が減少した場合、収益性が悪化してローン返済に支障が生じるので注意してください。

●家賃滞納リスク

空室率を抑えながら高い入居率で運用していても、入居者が家賃を滞納する可能性があります。

家賃を滞納されると家賃滞納は空室リスクと同様に家賃収入が減少します。

中古物件を取得する際は家賃滞納者がいないかどうかも確認しておくことが大切です。

●金利上昇リスク

アパート経営を開始する場合は多額の資金を必要とするケースが多く、自己資金だけでは購入資金が不足します。

そのため、不動産投資ローンやアパートローンなどの融資を利用するのが一般的です。

しかし、不動産投資ローンやアパートローンは固定金利ではなく変動金利が適用されているケースが多く、金利が上昇した場合は返済額が増える点に注意が必要です。

金利上昇も想定しながら資金計画を立てることが求められます。

●修繕リスク

築年数の経過とともに耐用年数を過ぎた設備のトラブルが増えてきます。

設備の交換や劣化を予防するための修繕といった対応により、修繕費が多く発生します。

新築物件は修繕費がほとんど発生せず家賃収入のほとんどが利益になりますが、築年数の経過している中古物件は支出の増加によって収益性が下がる点に要注意です。

中古物件の場合は、想定利回りではなく支出も計算結果に反映した実質利回りを確認しましょう。

●災害リスク

アパート経営は火災や地震などの災害(自然災害)リスクを伴います。

建物がダメージを受けた場合、賃貸経営を継続するには多額の修繕費がかかるので要注意です。

自然災害による影響で甚大な被害を受けた場合は、建て直しが必要になって賃貸経営を継続できない可能性もあるということを理解しておきましょう。

アパート経営はリスクヘッジが重要

アパート経営は元本の保証されている普通預金や個人向け国債とは違い、元本が保証されていません。

賃貸経営に失敗した場合は資産を大きく減らす可能性もあるため、リスクを回避しながら経営の安定を目指すことが必要不可欠です。

リスクを回避するには以下のようなリスクヘッジを踏まえながら賃貸経営に臨むことが大切です。

・家賃保証付きのサブリース契約を締結する
・需要の期待できる賃貸物件かよく検討する
・家賃保証会社を利用する
・各種保険に加入する

それぞれのリスクヘッジを詳しく紹介していきます。

●家賃保証付きのサブリース契約を締結する

サブリース契約とは、転貸借と似たような契約形態のことです。

サブリース業者とオーナーがサブリース契約を締結し、借主はサブリース業者と賃貸借契約を締結します。

「サブリース契約=家賃保証」と説明しているケースもあるため、サブリース契約を締結すれば家賃保証が必ず付いてくると思っている人もいるかもしれませんが、必ず付いてくるわけではありません。

家賃保証を受けるためには家賃保証付きのサブリース契約を締結する必要がありますが、空室状態でも一定(満室状態)の家賃を受け取れるため、入居率を気にせず済むという点からもおすすめです。

●需要の期待できる賃貸物件かよく検討する

需要の期待できる物件であれば空室率の上昇に悩む可能性が低くなります。

例えば、駅からの距離が近い(駅徒歩5分以内)、ドラッグストアやスーパー、コンビニなどの施設が近い立地条件の良い物件を選ぶなどです。

上記のような物件を選択して経営を開始すれば空室対策を考える手間を省ける、資産価値が下落するリスクを抑えられるでしょう。

●家賃保証会社を利用する

連帯保証人を付けても滞納家賃を回収できるとは限りません。

また、昨今は契約者の高齢化から連帯保証人を付けることができない人も増えています。

そこでおすすめするのが家賃保証会社を利用するという方法です。

家賃保証会社を利用すれば、借主が滞納した場合に代わりに支払ってくれます。

家賃滞納を理由に返済計画に支障が生じるリスクを軽減でしょう。

●各種保険に加入する

火災保険や地震保険に加入すれば災害リスクを抑えられます。

他にも損害保険に加入しておけば、建物の外壁の一部が剥がれ落ちて通行人にケガを負わせたといった万が一のトラブルにも備えられます。

損害保険は、空室によって家賃収入が得られない(損害)を補償するものではないため、空室期間の家賃までサポートしてくれるわけではないということを十分に理解した上で契約しましょう。

アパート経営を成功に導くポイント

アパート経営は、成功が保証されているものではありません。

そのため、しっかりと経営に臨むことによって、アパート経営を成功に導いていく必要があります。

アパート経営を成功に導くポイントとして、以下の2つが挙げられます。

・基礎知識をしっかり身に付ける
・専門家に相談する

それぞれのポイントを詳しく解説していきます。

●基礎知識をしっかり身に付ける

不動産会社(不動産管理会社)に管理を委託できると言っても、あくまでもサポートのみです。

最終決断はオーナーが下さなくてはならず、判断を誤った場合は経営に支障が生じる可能性もあるので注意が必要です。

大家さん自身が正しい決断を下せるようになるためには、アパート経営に関する基礎知識をしっかり身に付ける必要があります。

例えば、本を読む、ネットで調べる、セミナーに参加するなどです。

忙しいサラリーマンの場合は本を買って家で読む、ネットで調べるという方法でも問題ありませんが、セミナーに参加すれば、リアルタイムの情報が手に入る、投資家仲間ができる、質疑応答があるなどのメリットがあります。

近くでセミナーが開催されている場合は参加してみるのも選択肢の1つと言えるでしょう。

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●専門家に相談する

知識や経営経験のない素人投資家がメンターもおらず一人で不動産投資を始めるのはリスクが伴います。

継続的に安定した利益を目指していくためには、専門家に相談したり、サポートを受けたりすることもリスク対策の1つです。

投資全般について相談したい場合は不動産会社、税務(税金)については税理士、登記については司法書士など目的に合った専門家に相談しましょう。

アパート経営ではリスクヘッジが必要不可欠

アパート経営を始めれば、誰でも毎月安定した家賃収入が得られるわけではありません。

リスク対策をしっかり行わずにアパート経営を始めると、投資に失敗して最終的に融資を返済するために物件を売却しなくてはならない可能性もあります。

また、相続税や贈与税、固定資産税や都市計画税といった税金の節税目的でアパート経営を始める人もいますが、節税目的だけでアパート経営を始めるということもおすすめしません。

その理由は、アパート経営に失敗すれば節税効果以上の損失が発生するためです。

継続的に安定した家賃収入を得るためにも、アパート経営で生じるリスクをしっかり把握し、リスク対策を踏まえた上でアパート経営に臨みましょう。

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