不動産ファンドの仕組みとは?特徴とメリット・デメリット

不動産投資と聞くと、空き地の土地活用として賃貸物件を建築、賃貸マンションや賃貸アパートといった賃貸物件を自分で購入して運用する始め方を想像した人も多いと思います。

実物不動産への直接投資以外にも不動産投資ファンドに投資するという方法がありますが、違いをよく理解せずに投資を始めても損失を被るリスクが高いので、まずは違いを把握することが大切です。

この記事では、不動産投資ファンドの仕組み、不動産投資ファンドに投資するメリット・デメリットについて解説します。

不動産投資ファンドへの投資を検討している人は参考にしてください。

不動産投資ファンドの仕組みとは

不動産投資には、実際に投資対象である土地や建物を売買することで売却益(キャピタルゲイン)を得る方法もあれば、賃貸物件を取得して運営することで家賃収入(インカムゲイン)を得る方法など、複数の運用方法があります。

他にも不動産投資を手掛ける不動産ファンドに投資して収益(リターン・運用益)を分配金という形で受け取ることも可能です。

不動産投資ファンドといっても以下のように複数の種類がありそれぞれ仕組みが異なるので、まずは違いを把握することが重要です。

・不動産投資信託
・不動産特定共同事業

各不動産投資ファンドの仕組みについて詳しく説明していきます。

●不動産投資信託

不動産投資信託とは「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づいて運用される投資商品(投資証券・金融商品)です。

不動産投資のために設立された投資法人(運用会社)の発行する投資口を取得して、配当収入を受け取る仕組みです。

不動産投資信託は、以下の2つに大きく分けられます。

・公募REIT(J-REIT)
・私募REIT

公募REITとは、公募ファンドのことで、証券取引所に投資口が上場されています。

個人でも少額から資産運用できる、出資者を広く募集しているのが特徴で、換金性・流動性が高いのが特徴です。

私募REITとは、私募ファンドのことで、機関投資家などの一部投資家だけに販売されています。

最低投資金額が高く、一般公開されていないため、個人は公募REITを選択するケースが多いです。

●不動産特定共同事業

不動産特定共同事業とは「不動産特定共同事業法」に基づいて運用される投資商品です。

投資家の出資金で不動産を購入し、賃料収入や売却益などの利益を出資金割合に応じて分配する仕組みです。

不動産投資信託は投資法人が投資物件の選別、売買を判断し、不特定多数の物件を運用しますが、不動産特定共同事業では投資する物件や期間があらかじめ決められています。

不動産特定共同事業は、以下の3つに大きく分けられます。

・任意組合型
・匿名組合型
・賃貸借型

任意組合型とは、任意組合契約に基づき運用される不動産ファンドです。一般的に投資金額が高額、不動産をファンドと共有する(共有持分を取得する)という特徴があります。

匿名組合型とは、匿名組合契約に基づき運用される不動産ファンドです。比較的少額で始められる、不動産の所有権はファンドにあります。

賃貸借型とは、共同購入の不動産を不動産特定共同事業者に賃貸し、物件の運用業務を委託する仕組みです。現物不動産投資に近く、不動産の所有者は投資家にあります。

不動産投資ファンドに投資するメリット

不動産投資ファンドに投資してから後悔しても手遅れです。

そのため、不動産投資ファンドに投資するメリットとデメリットを理解してから投資することをおすすめします。

不動産投資ファンドに投資するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

・少額から運用を開始しやすい
・分散投資によるリスク軽減が期待できる
・実物不動産投資よりも管理や手間を省ける

それぞれのメリットを詳しく解説していきます。

●少額から運用を開始しやすい

実物不動産投資の場合は物件価格が高いため、金融機関の融資を利用して運用を開始します。

しかし、不動産投資ファンドは投資口が小口化されているため、少額から運用を開始できます。

不動産投資開始時のお金が少額で済むため、開始のハードルが低い点がメリットといえるでしょう。

●分散投資によるリスク軽減が期待できる

実物不動産投資では、1棟または1部屋だけを運用している場合、空室リスクや自然災害リスクなどを1点に受けることになります。

しかし、複数の物件を運用している不動産投資ファンドや複数の不動産投資ファンドに投資することで、上記のリスクを分散できます。

万が一の事態が生じてもリスクを最小限に抑えながら安定した収入が期待できるでしょう。

●実物不動産投資よりも管理や手間を省ける

実物不動産投資では管理を自身で行わなくてはなりません。

不動産管理会社に管理を委託できますが、経営判断は主にオーナーが行います。

しかし、不動産投資ファンドは基本的にすべての業務を実施してくれるので管理の手間がかかりません。

手間をかけずに不動産投資を始めたいという人には、不動産投資ファンドへの投資をおすすめします。

不動産投資ファンドに投資するデメリット

不動産投資ファンドに投資するデメリットとして、以下の4つが挙げられます。

・利回りが低くなりがち
・運用に自身の意見を反映できない
・ファンドが破綻するリスクを伴う
・売却規制を設けている可能性がある

それぞれのデメリットを紹介していきます。

●利回りが低くなりがち

不動産投資ファンドへの投資では、分散投資を行っているので安全性は高いですが、管理費だけでなく各種経費が利益から引かれるため、利回りが低くなるという注意点が挙げられます。

そのため、高利回りの運用を希望している人には現物出資がおすすめです。

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●運用に自身の意見を反映できない

実物不動産投資とは異なり、不動産投資ファンドの場合、原則不動産投資ファンドが運用物件を選択、投資判断を下します。

投資家が物件の選択、入居者審査、売却の指示などができません。

経営方針(運用方針)が不動産投資ファンドの采配によるので、投資する不動産投資ファンド選びが不動産投資の成功を左右するといえるでしょう。

●ファンドが破綻するリスクを伴う

ファンドが破綻した場合、出資金を回収できない可能性があります。

ファンドが破綻した場合、運用中の不動産を売却して現金化し出資者に返金するといったルールを設けているファンドもありますが、出資金をすべて回収できるとは限りません。

出資金を回収できない可能性もあるため、破綻・解散する場合のルールを確認しておくことが大切です。

利回りだけでなく運用実績や規模などを総合的に判断することが不動産投資ファンド選びのポイントです。

●売却規制を設けている可能性がある

不動産投資ファンドの中には、売却できない期間を設定している、売却する際に手数料がかかるといった制限やルールを定めている場合があります。

流動性・換金性の高さが不動産投資ファンドの魅力の1つですが、独自のルールで流動性や換金性を調整しているケースもあるので事前に確認しておきましょう。

少額で不動産投資を始める方法は他にもある

実物不動産への投資は自己資金を多く必要とするのでハードルが高く、不動産投資ファンドへの投資を検討している人も多いと思います。

しかし、少額で不動産投資を始める方法は不動産投資ファンドへの投資だけではありません。

例えば、中古物件を安く取得して、物件価値を上げて売却し、売却益を得るという選択肢もあります。

NSアセットマネジメントは、少額の運用で、多くの売却益を得るまたは高い利回りで運用する投資術を学べるセミナーを実施しています。

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